БНБ обмисля да затегне жилищното кредитиране с мерки, насочени към клиентите

Ако влизането в еврозоната се отложи, централната банка вероятно ще покачи още задължителните минимални резерви

Управителят на БНБ Димитър Радев даде заявка до влизането в еврозоната БНБ продължи да да прилага антициклично инструментите на паричната политика, с което да помогне да се укроти инфлацията

Николай Стоянов

Управителят на БНБ Димитър Радев даде заявка до влизането в еврозоната БНБ продължи да да прилага антициклично инструментите на паричната политика, с което да помогне да се укроти инфлацията © Велко Ангелов

Вечерни новини

Всяка делнична вечер получавате трите най-четени статии от деня, заедно с още три, препоръчани от редакторите на "Капитал"

Темата накратко

Това би било мащабна промяна в подхода на БНБ, която досега предпочиташе да адресира рисковете единствено като изисква повече капитал.
Най-често използваните са съотношенията на обема на отпуснатия кредит към стойността на обезпечението, на поетия от клиента дълг към дохода му и на разходите по обслужване на дълга към дохода му.
Плюс на този тип мерки е, че чрез тях може да се адресира конкретен сегмент на пазара.

През 2024 г. Българската народна банка може да прибегне до макропруденциални мерки, за да охлади бума в жилищното кредитиране. Това става ясно от публикация на гуверньора Димитър Радев в тримесечния бюлетин на Асоциацията на банките в България. Без да влиза в детайли, той посочва като пример "налагане на системно ниво на изисквания към кредитополучателите, които банките да са задължени да прилагат при отпускането на кредити за домакинствата".

Това би било мащабна промяна в подхода на БНБ, която досега предпочиташе да адресира рисковете единствено като изисква повече капитал. Още през 2022 г. Европейският съвет за системен риск (ЕССР) в свой анализ за уязвимостите на имотния пазар препоръча на българската централна банка да обмисли прилагането и на допълнителни мерки, насочени директно към потребителя, което "би било подходящ инструмент за превантивно действие срещу потенциалното формиране на спирала между цените на имотите и ипотечните кредити".

Тогава от БНБ обясняват, че считат подхода си за адекватен и че ако бъде забелязано влошаване на рисковете на жилищния пазар, съчетано с отхлабване на кредитните стандарти от банките, БНБ разполага с подходящи инструменти, които Законът за кредитните институции й дава. Две години по-късно, изглежда, вижданията в централната банка са се сближили с тези на ЕССР.

Как биха могли да изглеждат мерките

Мерките, насочени към кредитополучателя (borrower-based measures), най-често са под формата на таван върху някой показател, който банките трябва да съблюдават задължително, когато отпускат кредит.

Най-често използваните са съотношенията на обема на отпуснатия кредит към стойността на обезпечението (т.нар. loan to value, или LTV), на поетия от клиента дълг към дохода му (debt to income, или DTI) и на разходите по обслужване на дълга към дохода му (debt service to income, или DSTI). Могат обаче да се срещнат и други, като например ограничение за максимален матуритет или пък за скорост на амортизация на първоначалната главница.

Като цяло големият плюс на този тип мерки е, че чрез тях може да се адресира конкретен сегмент на пазара и има доста свобода за регулатора как да ги калибрира. Така например таван може да се въведе само по отношение на ипотечни заеми, а дори и вътре в него да се направи сегментация - например може да се разреши по-висок LTV само за първо жилище или пък да се въведе само за имоти в конкретен град, където се наблюдава балонизиране.

Големият минус е, че са трудни за администриране. Често има различни варианти за заобикаляне на лимитите, което ако се прилага от някои играчи без намеса на регулатора, може да им даде нечестно предимство и да изкриви пазара.

Въпреки това почти всички централни банки прилагат в малка или голяма степен набор от мерки. БНБ досега единствено в мека форма даваше насоки към банките, но избягваше да прилага тавани, но за сметка на това поддържаше едни от най-високите нива на капиталови буфери.

По отношение на тях публикацията на Радев не дава особени индикации за бъдещи покачвания, като обаче се подчертава, че печалбата на банките е нараснала значително през 2023 г. в немалка степен заради еднократни ефекти и те "трябва да се използват преди всичко за изграждане на допълнителни буфери през 2024 г.".

"БНБ от своя страна има готовност да въздейства допълнително върху кредитната дейност у нас както чрез пълния набор от инструменти на макропруденциалната политика, така и чрез ограничените инструменти на паричната политика, с които разполага. Целта на тяхното използване при необходимост би била двупосочна: поддържане на буферите в банковата система на адекватно равнище и изтегляне на допълнителна ликвидност, което би създало предпоставки за намаляване на потребителското търсене и на кредитирането, а по този начин и за потискане на инфлацията и увеличаване на вероятността за изпълнение на критерия за конвергенция, свързан с ценовата стабилност", пише още Радев.

Резервите: още нагоре или рязко надолу

Друга важна насока от гуверньора обаче идва по линия на предприетото през 2023 г. монетарно затягане чрез покачване на задължителните минимални резерви от 10 на 12%. Чрез него БНБ изтегли около 3 млрд. лв. ликвидност от банковата система и сигнализира, че може да продължи с ново покачване до 15%.

Сега решението накъде ще върви паричната политика пряко се обвързва с датата на приемането на еврото в България. "Ако в средата на годината Съветът на ЕС реши да приеме България в еврозоната от 1 януари 2025 г., ще преминем към плавно и контролирано намаляване на изискванията към търговските банки по отношение на техните задължителни минимални резерви в БНБ, намалявайки ги до 1%, съгласно регламентираното равнище за всички страни от еврозоната. Ако обаче решението бъде отложено, това ще означава неблагоприятно развитие по отношение на равнището и траекторията на инфлацията и ще доведе най-вероятно до допълнително затягане на монетарните условия в страната", обяснява Радев.

По-рестриктивните нива на ЗМР в България се обясняват именно с настоящия режим на валутен борд, при който БНБ има изключително ограничени правомощия на кредитор от последна инстанция, което обуславя нуждата самите банки да поддържат по-висока ликвидност. При влизане в еврозоната българските банки ще могат да ползват ликвидност от ЕЦБ. Понижаването на резервите е добре дошло за банките, които сега ги държат в БНБ при 0%, а след влизането в еврозоната биха им се освободили над 10 млрд. лв. ресурс, от който могат да извличат доходност.

Едно от големите опасения е, че това може допълнително да подсили кредитния бум, но този ефект е малко вероятно да е толкова силен, тъй като и сега банките разполагат с излишна ликвидност. По-вероятният първоначален ефект е влагането на тези средства в ДЦК, включително и български, което може да улесни финансирането за българското правителство и допълнително ще понижи цената му. А очакванията на Радев са и че "присъединяването към еврозоната ще осигури пряката и бърза трансмисия на паричната политика на ЕЦБ към българската икономика, без за това да са необходими допълнителни мерки от БНБ, каквато е сегашната практика".