Офис проектът на годината

Районът е един от търсените на офис пазара в София, заобиколен от гъсто населени жилищни зони и с добре уреден градски транспорт. Ако добавим и близостта до Bulgaria Mall, повечето предпоставки за появата на голяма офис сграда изглеждат налице.

Така вероятно са виждали мястото и двете компании: MRP International и Salamanca Capital, които през 2006 г. обявиха планове да строят там мол и две офис сгради – кула и по-ниско тяло. Строителството обаче започна късно. Това на търговската част – едва през 2008 г., като в кризата спря и бе подновено след още три години. Така Bulgaria Mall бе открит едва в края на 2012 г. В същото време заради слабия наемен пазар плановете за офис сградите дълго бяха неясни, а известно време дори се обмисляше вместо тях да се строят жилища.

Според маркетинг директора на MRP International Брайън Търнър финалното решение за строеж на офис сградите е взето след договарянето на финансиране преди около две години. Приблизително по това време се появиха и първите сигнали за раздвижване на наемния пазар.

Все пак инвеститорите подходиха предпазливо и офисната част се строи на етапи – първо 19-етажната кула Infinity Tower с близо 20 хил. кв.м отдаваема площ, а след това – по-ниската 7-етажна част с около 12 хил. кв.м отдаваема площ.

Ева Димитрова, асет мениджър в MRP International, уточни, че изграждането на по-ниското тяло може да приключи в рамките на 9 до 12 месеца, тъй като част от обслужващите площи - например подземните паркинги, вече са готови. Стартът на строителството ще зависи от подписването на предварителни договори за наем, като стратегията е сградата да бъде отдадена на един или няколко големи наемателя. Тя уточни, че интерес от такива вече има.

От MRP International не коментираха финансовата част на проекта. Реализацията му от самото начало обаче започна с кредит от Уникредит Булбанк и Уникредит банк Аустрия с размер на главницата до 113.4 млн. евро. А според финансовите отчети на прекия инвеститор в проекта – дружеството "Мъркюри", след завършването на Bulgaria Mall е останала свободна част от договорения ресурс, която може да бъде използвана за следващ етап от проекта.

В точния момент...

Излизането на Infinity Tower на пазара съвпадна с момент на засилено търсене на офиси от аутсорсинг сектора. За по-малко от две години този тип дружества се превърнаха в основни клиенти на офис пазара редом с компаниите от фармацията, финансовите услуги, информационните технологии.

В масовия случай те търсят по няколко хиляди кв.м, разположени на един-два етажа, тип "отворено пространство", с отлична техническа обезпеченост, климатизация, лесен достъп и т.н. С две думи – места, където комфортно да работят стотици служители. А въпреки изобилието от офиси на софийския пазар малко сгради покриват тези критерии.

Един от първите наематели в Infinity Tower бе именно компания от аутсорсинг сектора - TELUS International Europe (доскоро CallPoint New Europe). Дружеството, чиито първи офис е в комплекса ETC на бул. "Цариградско шосе", сега нае още 3600 кв.м на бул. "България". Договорът за наем бе подписан в края на 2013 г. - два месеца преди въвеждането на Infinity Tower в експлоатация. С този и други договори офис проектът стана първият за последните 3-4 години, отдал площи под наем още преди завършването си.

Междувременно в него се пренесоха фармацевтична компания, както и козметичната Avon. Според Брайън Търнър сред наемателите има и дружества от финансовия сектор, но имената на повечето още не могат да бъдат обявени.

Два месеца след въвеждането на офис сградата в експлоатация предстои подписването на нови договори с наематели, с които заетостта ще достигне 70%. Плановете са до края на годината тя да бъде изцяло отдадена.

От MRP International не посочиха какви са наемните нива. Уточниха само, че са над средните за района. По информация на източници от пазара офис сградата се оферира на нива около 12-12.5 евро/кв.м, каквито са обичайните стойности при първокласните офис проекти по големите булеварди в момента.

Любопитен детайл е, че след влизането на TELUS сред наемателите в Infinty Tower едва ли ще се появи и някой от преките му конкуренти. Причината е, че заради недостига на служители дружествата в аутсорсинг сектора често привличат такива от конкурентни компании, а работата в обща сграда улеснява това. Затова много компании от сектора вече влизат под наем при условие в същата сграда да не бъдат отдавани площи на фирми със сходна дейност.

Според източници от имотния пазар явлението не е ново. Подобни ограничения налагаха и фармацевтичните фирми, които местеха офисите си през последните години. При тях обаче причините бяха по-скоро имиджови.

За пазара - предпазливо

Със своите 20 хил. кв. метра офиси Infinity Tower впечатлява на фона на анемичното офис строителство от последните години. Но бледнее спрямо гиганти като ETC и Megapark на бул. "Цариградско шосе", които заляха наемния пазар с десетки хиляди кв.м площи в най-тежките години на кризата.

По-ограничената площ според имотни консултанти също е причина офис кулата на бул. "България" да постигне впечатляваща заетост броени месеци след завършването й. Другата е слабата конкуренция – повечето първокласни офис сгради вече са запълнени, а нови големи проекти поне тази година не се очакват.

Единственият по-голям в строеж е Capital Fort (45 хил. кв.м офиси) на бул. "Цариградско шосе". От компанията инвеститор "Форт Нокс" обаче очакват разрешение за ползване най-рано следващата пролет. Сградата вече тества пазара с оферти за наем от 12-14 евро/кв.м, но източници от консултантските среди ги определят като трудно постижими дори при оживлението в момента.

Извън този и няколко по-малки строежа инвестициите в офиси са замрели. Според последния доклад на Forton към началото на годината в строеж са били 143 хил. кв.м – най-ниското ниво за последните 5-6 години. Много проекти са спрени заради липса на финансиране или напредват бавно. Други са завършени, но стоят празни по различни причини – труден достъп, проектантски грешки, високи наеми... Така въпреки усещането, че пазарът е залят от площи, качественото предлагане се свежда до малък брой сгради. А по данни на брокерските компании интересът на аутсорсинг сектора към България продължава.

Според Красимир Димитров от Source Real Estate Advisors от октомври насам има сериозно оживление на наемния пазар, а огледите и сделките не са спрели дори през традиционно слабите зимни месеци.

Станимира Пашова от Forton също отбелязва силни месеци за пазара, включително интерес за навлизане на нови компании. Нейната прогноза е, че първото полугодие ще е поне толкова силно, колкото това през 2013 г. Ако има ръст на наетите площи, той ще се усети през есента. Миналата година от Forton изчислиха наемния пазар на офиси на над 100 хил. кв.м, а очакванията са през тази нивата да останат поне същите.