Кога и колко ще паднат цените на жилищата

Цените на имотите бяха в деликатно равновесие и без кризата, след като през миналата година темпът в ръста им започна да се забавя. Прогнозите на по-оптимистичните брокери бяха, че през 2020 г. те ще са в "плато", т.е. ще се задържат на същите нива. По-песимистичните очакваха да започне плавен спад. Данните на някои от агенциите вече го показваха - в отделни квартали, за отделни типове имоти, в офертните цени. Други сега твърдят, че пазарът е опровергал и двата вида очаквания. През първото тримесечие на 2020 г. цените плавно продължават да вървят нагоре, макар и с по-бавни темпове. "Ръстът на годишна база е 3.7% по данни на Bulgarian Properties., а средната цена за София подмина границата 1100 евро на кв.м, около която гравитираше от края на 2017 г.", казва Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията. Феноменът се обяснява главно с ефекта на слуховете за евентуална промяна във валутния курс евро - лев при влизането на България в еврозоната.

Краткосрочно - застой

Шоковото въздействие на тази здравна криза се отразява на пазара на имоти по три линии: резкият спад в БВП на българската и световните икономики, песимистичните нагласи за бъдещето у хората и "обединяване" очакванията на голяма част от купувачите около тезата, че цените ще паднат вследствие на кризата, което ги превръща в самоизпълняваща се прогноза, казва Антон Андонов, изпълнителен директор, "Ера България"

Автор : Капитал Преглед на оригинала

Пандемията завари активна търговия на жилищни имоти, но за първите две седмици след въвеждането на извънредното положение тя напълно замръзна. Чак през третата започна да дава признаци на живот. За последния месец активността е 20-30% спрямо обичайната по информация на "Ера недвижими имоти". От "Адрес" говорят за 4.5 пъти по-малко огледи от средните за седмица. А според строителни предприемачи сделките като брой са четири-пет пъти под месечните преди кризата. Все потвърждения, че при извънредното положение пазарът се сви до степен, че мнозина заявиха, че такъв няма. И че дори някои цени да се променят, предвид обемите от това не може да се изведе тенденция. "По-скоро отчитаме разлика в поведението на участниците в сделките", казва Изабела Клисарска, управител на "Явлена". Активни на пазара са три основни типа - мотивирани купувачи, които търсят жилище за собствени цели, мотивирани продавачи с финансови проблеми и спекулативни инвеститори - и като продавачи, и като купувачи.

По наблюдения на големите агенции на пазара някои продавачи са склонили да договарят отстъпки от порядъка на 5-10%. "Обикновено това са хора, които продават жилища, купени с инвестиционна цел, за да освободят капитал за нова инвестиция", коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор на "Имотека". Сходни наблюдения имат и в "Адрес". Защо го правят - можем да предположим. Още преди кризата доходността от наем на имоти намаля до 4-5%. А и с навлизането в нея наемите като най-чувствителни вече тръгнаха надолу. Според едни агенции с до 20%, според други с 50 - 100 евро на месец. Масовото очакване е, че тенденцията ще е дългосрочна. Антон Андонов прогнозира, че възстановяването на наемните нива ще продължи над две години, тъй като хората, които живеят под наем, обикновено са с несигурни доходи и най-засегнати при кризи.

Първосигналното впечатление, че на отстъпки сега са склонни финансово притеснени хора, които бързат да продават, защото им трябват пари, е вярно само отчасти. Според предприемача Бисер Боев за истински притиснати продавачи ще може да говорим едва към края на годината.

Добрата новина са прогнозите, че БВП на България за 2021 г. ще нарасне. Това означава бързо излизане от шока за икономиката ни и голяма вероятност от нормализиране на пазара на имоти. Но при по-негативни развития на икономическите процеси догодина остава вероятността от допълнително влошаване на пазара, казва Добромир Ганев, председател на НСНИ и управител на "Форос"

Основният тип купувачи в момента са хора, които търсят имот, за да живеят в него. С кризата те първо се отдръпнаха, но после забелязаха появилите се възможности и смело се възползват от тях, казват брокери. "Мотивирани са, ориентирани са за пазара и знаят точно какво търсят. Повечето предоговарят и изискват отстъпки от офертната цена, като използват момента, за да сключат изгодна сделка", потвърждава и Люба Атанасова.

"От седмица-две се появиха и немалко купувачи с налични пари, търсещи вложение в имоти с цел инвестиция", добавя Антон Андонов. Ако доскоро са търсили доходност от наеми, сега по-скоро искат да защитят спестяванията си от кризата и от евентуално ускоряване на инфлацията. А и се оглеждат за находки на пазара. " В първите дни на кризата започнахме да имаме запитвания към луксозни имоти с уникални характеристики, каквито имоти винаги са сигурно убежище при криза", казва Полина Стойкова. А Изабела Клисарска обобщава, че в следващите месеци до една година се отваря широко полето за спекулативни сделки на хора с налични средства като купувачи с продавачи със спешна нужда.

Финализират се и сделки, договорени още преди извънредното положение.

Преобладаващата част от купувачите и продавачите обаче са в изчаквателна позиция - докато опасността от заразата отмине и икономическата ситуацията се изясни. От агенциите казват, че макар тези хора да са пасивни, усещат латентния им интерес - по нарасналите посещения на сайтовете, по гледаемостта на видеата с оферти, а и по запитванията в офисите. Фокусът, който доскоро беше изцяло върху големите градове, сега се разширява към крайградските райони, по-малки градове и села, а и към ваканционни имоти.

Средносрочно - спад от 5-10%

Ако преди COVID-19 собствениците на имоти продаваха жилищата си, за да купят по-големи имоти, сега предстои обратната тенденция - хората ще продават големите си апартаменти, търсейки по-малки жилища, с цел оптимизиране на разходите, очаква Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор, "Адрес недвижими имоти"

В сектора прогнозират, че когато ограниченията отпаднат и опасността отмине, пазарът на имоти ще се активизира заради изкуствено задържаното търсене. "Очакваме тримесечен период с повишена активност и сделки при цени с 5-10% под нивата отпреди извънредното положение. Активни ще са купувачите с реална жилищна нужда и инвеститорите, които търсят сигурно и доходоносно вложение. За разлика от кризата през 2008 г., когато парите "изчезнаха" от финансовите пазари, сега пари има", казва Антон Андонов.

"Купувачите ще търсят добри предложения с очакването, че икономиката на страната ще се влоши. Банките вече затегнаха условията по предоставяне на ипотечни кредити. Безработицата ще продължи да нараства. И ако се реализират прогнозите за спад на БВП с 3% според Министерството на финансите и с 3.7% според Световната банка или нещата се окажат още по-лоши, трябва да очакваме среден спад в цените на жилищните имоти с между 5% и 8% до края на годината", предвижда Добромир Ганев, председател на Национално сдружение "Недвижими имоти" и управител на "Форос".

Според Ценка Божилова, управляващ партньор на "Адванс експертни оценки", купувачите (като се изключат спекулативните) по скоро ще изчакват. Поне до края на годината ще са ангажирани повече със запазване на работните си места и на стандарта си, отколкото с нови покупки. Освен това периодът предполага възможност да договорят по-изгодни наеми за дълъг период. "Продавачите, които не бързат да реализират сделка, също ще са изчакваща позиция предвид по-ниските от очакваните оферти", които ще получават за имотите си, смята и Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти".

В следващите месеци до една година се отваря широко полето за спекулативни сделки на хора с налични средства като купувачи и продавачи със спешна нужда, отбелязва Изабела Клисарска, управител, "Явлена"

Покупките с банкови кредити, които бяха над половината от сделките на пазара, ще намалеят. "Със сигурност можем да очакваме отлив на половината от купувачите с кредит в рамките на първото тримесечие след рестарта на икономиката. С възстановяване й оптимизмът у купувачите с кредит ще се завърне, но това няма да бъде бърз процес", казва Антон Андонов.

Най-малкото "изискването за по-голямо самоучастие от клиентите ще доведе до понижаване на обема сделки", потвърждава и Гергана Тенекеджиева. А банките освен това наложиха ограничения за хора от определени сектори, засегнати от кризата, и за сделки с имоти на стадий груб строеж. Добромир Ганев допълва: "Очаква се в средносрочен план да нарасне процентът на забавени плащания по ипотечни кредити, а и желаещите да теглят такива да намалеят за неопределено време."

От пазара ще отпаднат и категорията купувачи с инвестиционна цел, които купуваха със заемни средства, възползвайки се от добрите условия и ниските лихви по ипотечните кредити.

Силата е в купувачите

Първоначално предлагането ще изпреварва търсенето. Но голяма част от проектите, които не са стартирали, ще изчакат по-сигурни времена. Така с времето ще се постигне баланс, прогнозира Полина Стойкова, изпълнителен директор, Bulgarian Properties

Пазарът ще се движи от хората, които имат свободни пари в наличност. Т.нар. кешови купувачи според Антон Андонов най-вероятно ще се ориентират към новото строителство. "Когато се инвестират спестени средства, обикновено се търси дългосрочна възвръщаемост, каквато един панелен апартамент на години не може да обещае", обяснява той. Освен това строителите и инвеститорите по-бързо се ориентират и действат и според него "ще оберат" намалелите купувачи. Според Ценка Божилова строителите ще започнат да реализират по-бавно своите жилища и самите те ще търсят свеж ресурс от пазара. Това ще дава допълнителни основания на купувачите с пари в брой да настояват за по-големи отстъпки в цените.

Сделките с имоти на зелено са един от най-засегнатите сегменти при сегашната криза. Съществува риск дадена сграда да не бъде завършена - търсенето намалява и се ориентира към готови имоти, банковото финансиране за сектора е свито. "Строителите, които имат осигурено финансиране, ще се справят, особено при добър маркетинг. Но проектите, които разчитат на финансиране от продажби на зелено, стават проблемни", отбелязва Добромир Ганев. "В София има доста започнати проекти и е важно дали строителите ще успеят да преминат през кризата с възможно най-малки поражения", добавя Ценка Божилова. Тя казва, че предстои утвърдени инвеститори да излязат на пазара още в началото на лятото. Други проекти ще бъдат замразени в очакване на по-добра ситуация и на ресурс от банките при добри условия. В страната - в селищата с по-ограничено предлагане, новите проекти ще се реализират по-лесно.

Клиентите, които търсят да закупят жилищен имот, са добре ориентирани на пазара и знаят какво точно искат. Повечето изискват предоговаряния и отстъпки от офертната цена, използвайки момента да сключат изгодна сделка, коментира Люба Атанасова, изпълнителен директор, "Имотека"

В ситуацията старото строителство има плюса, че носи по-малък риск. Очаква се интересът към монолитните тухлени сгради с добро качество и на добри места да се запази, но панелите и високите ЕПК сгради да бъдат пренебрегвани. Брокери отбелязват, че пазарът отдавна дава индикации за необходими отстъпки в този сегмент. "Срокът за продажба на имот (от обявата до сделката), който е измерител за търсенето, предлагането и пазарните цени, нараства от 60 дни през 2018 г. на 90 дни през 2019 г. Очакванията ни бяха, че ще достигне до 120 дни през тази", казва Антон Андонов. Според него продавачите на вторичния пазар са тези, които по-бавно взимат решения и чиито имоти стоят по-дълго на пазара. "За да успеят да ги продадат, ще трябва да направят отстъпките, искани от купувачите."

Или, както отбеляза Гергана Тенекеджиева, "постепенно купувачите ще заемат по-силна позиция на пазара". И в обозримо бъдеще - от май до септември, "пазарът ще се промени и от такъв на продавача ще стане на купувача", по думите на Изабела Клисарска.

Икономиката ще каже колко

Забелязваме тенденцията клиентите да търсят професионална експертна оценка на потенциалния имот за покупка още преди банката да я поиска официално - веднага след като получат предварителното си одобрение за кредит, по наблюдения на Ценка Божилова, управляващ партньор, "Адванс експертни оценки"

В прогнозите от сектора се очертават два основни сценария: цените да паднат заради намаленото търсене (както се надяват купувачите); цените да паднат, но временно, до края на годината, и после да се възстановят. Вторият е вариантът, към който клонят продавачите, инвеститорите, строителите и брокерите.

Според Антон Андонов най-тежко на пазара ще се отрази негативната промяна в нагласите у хората за бъдещето. Покупката на имот, още повече с ипотечен кредит, е сериозна стъпка, която не се предприема в период на несигурност. Превръщането на очакването за спад в самоизпълняваща се прогноза също ще повлияе, но ако икономиката се развие според оптимистичните очаквания, това няма да окаже дългосрочен ефект, казва той.

Надежди дават прогнозите на международни институции за БВП на България, според които до края на 2021 г. икономиката на страната ще възстанови предкризисните си нива. Андонов обръща внимание, че според историческите данни спадът на цените на имотите обикновено се разтегля в период от няколко години. При финансовата криза през 2008 г. например реалното намаление на цените на недвижимостите се случва близо две години по-късно - в периода 2010 - 2012 г. Основното обяснение е, че на продавачите, особено на вторичния пазар, им е необходимо време, за да осъзнаят новите реалности и да се съобразят с тях.

"Икономическите прогнози вещаят различен и много по-позитивен сценарий в сравнение със случилото се след 2008 г.", казва Добромир Ганев. Той прогнозира бързо излизане на икономиката от шока и нормализиране на пазара на имоти с уговорката, че "едва ли може да очакваме динамиката на периода 2018 - март 2020 г." Ако икономическите процеси през 2021 г. обаче се развият негативно остава вероятността пазарът допълнително да се влоши", казва той.

Полина Стойкова също смята, че ако кризата продължи повече от половин година, може да се очакват икономически спад и стагнация на имотния пазар, които да доведат и до спад в цените. Тя посочва и новопоявил се интерес - от българи, живеещи в чужбина, и чужденци, които търсят имоти сред спокойствие и природа.

"За да говорим за възстановяване на пазара на жилищни имоти, трябва да има строителен продукт, покупателна способност на населението и подходящи банкови продукти за кредитиране", добавя Ценка Божилова.

Дългосрочните прогнози в ситуация, чието краткосрочно развитие е неясно, няма как да не са условни.

Търсят се имоти извън града

В първия месец от кризата по общи наблюдения се очертава засилен интерес към покупки на къщи с двор, имоти в затворени комплекси с паркова среда и крайградски имоти. Тенденцията не е нова, социалната изолация само я катализира. Затворени в апартаментите си, хората по-ясно оцениха предимствата на живота в къща. "Вече се интересуват от това, което никога преди не е било водещ фактор: далече от града, далече от други хора, да имат двор и свободно движение и много зеленина и природа наоколо", казва Изабела Клисарска .

В "Явлена" регистрират засилен интерес към покупка на имоти в радиус 50 км от големите градове и към наем на къщи в периферията на София. По информация от "Имотека" последния месец около 30% от сделките при тях са покупки и наеми на подобни имоти. Дали тенденцията ще се задълбочи дългосрочно? Преобладават оптимистите. "Заради потребността от по-добър стандарт и начин на живот", според Люба Атанасова. "Заради младите хора, които се стремят към него, имат възможност да работят дистанционно и са склонни да купят имот в радиус до 20 - 40 км от София или другите големи градове", казва Гергана Тенекеджиева.

Изабела Клисарска очаква, ако кризата приключи бързо, още през лятото тенденцията да се разпростре и върху ваканционните имоти по Черноморието и в планините. Полина Стойкова също предвижда голямо раздвижване в този сегмент. "Заради многото оферти на отлични цени и защото повечето хора вече имат по-голяма гъвкавост в работата."

В групата на скептиците Ценка Божилова не очаква особено раздвижване. "Сегментът е много голям", обяснява тя. А и купувачите ще са предпазливи - ще следят движението на цените и ще реагират само ако се появи изгодно предложение. Добромир Ганев също не очаква драматични промени в нагласите за придобиване на основно жилище в извън- или крайградски район. Но не изключва да се съживят някои локални градски пазари в страната покрай успеха на дистанционната работа. Това би дало глътка въздух на малките градове и села, които се обезлюдяват и в които почти липсваше търсене на имоти.

Кризата може би ще има положително въздействие върху по-устойчивото развитие на страната ни, добавя Полина Стойкова.

Текстът е част от специалното издание "Капитал Дом". Цялото издание може да прочетете на capital.bg/biblioteka.