Ваканционни имоти: Лятна активност в Боровец

Продажбите в курорта се увеличават. Цените и доходността са най-високи сред зимните курорти

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Боровец също попадна в полезрението на купувачите, които търсят извънградски имоти след карантината. Агенциите за недвижими имоти отчитат ръст на сделките в най-стария, най-близкия до София, най-слабо застроения и най-скъпия като имоти български ски курорт. Според някои брокери в последните години цените нарастват, други виждат задържане, но за съществен спад не говори никой.

"Хората търсят имоти, за да са подсигурени при една следваща ситуация. Тези, които искат двор, купуват къщи в околността, но основното търсене е на апартаменти във и извън Боровец, в това число и за инвестиция", казва Стефан Абанозов, регионален мениджър на Bulgarian Properties за района. Основният плюс на покупката в апартаментен комплекс е, че поддръжката е по-лесна и обикновено по-евтина в сравнение с тази на селска къща. Грижите на собственика приключват с плащането на мениджмънт таксата, която за Боровец варира между 10 и 12 евро с ДДС на кв.м чиста жилищна площ годишно, допълва Полина Стойкова, изпълнителен директор на агенцията, която определя Боровец като хит на пазара това лято.

Рядък случай с ново строителство

Голям принос за оживлението в курорта има новото строителство на три допълнителни крила към двете съществуващи в апартаментния комплекс Borovets Gardens от "Главболгарстрой" (ГБС). Това е единственото ново строителство в Боровец в момента, а според експерти и в българските зимни курорти въобще. На пазара ще излизат 180 нови ваканционни жилища, което за мащабите на Боровец не е малко. По оценки на брокери продажбите на зелено вървят много добре предвид средните цени от около 700 евро на кв.м, качеството на строежа и реномето на инвеститора и са останали само около 70 жилища. Новите части са предвидени още в проекта на комплекса, чиято първа фаза е построена през 2008-2009 г., но заради кризата тогава той не е довършен. Понеже има търсене, през април 2019 г. ГБС започва строителство, а новите части трябва да бъдат въведени в експлоатация за този зимен сезон. Таксата обслужване е 12 евро на кв. м.

От инвеститора обясняват, че основно купуват българи от София и Пловдив за лично ползване - за home office близо до пистите, като засега не става дума за целогодишно живеене. Предлагат и опция да отдават имотите на краткосрочен наем. Боровец е само на час път от Бизнес парка, при условие че няма задръстване на шосето край Панчарево. Има и алтернативни маршрути - старият път за Самоков през Железница и по магистралата през Ихтиман. До Пловдив се стига и по стария път.

В "Боровец гардънс" се предлагат и апартаменти от собственици във вече построените части. Комплексът е срещу входа на курорта, на 650 м от центъра му. Има екстри като басейн, ресторант, фоайе с рецепция, лоби бар, детски клуб.

Наследството на предишния имотен бум

Извън новото строителство като цяло в Боровец предлагането не е голямо. Доколкото го има, е на имоти, изграждани при бума през 2005-2008 г. Тогава в курорта много се строи, макар и далеч не с мащаби като в Банско. В онзи период по информация от "Рила имоти" има над 20 проекта със закупени терени и разрешения за строеж. Пазарът обаче пада, те остават нереализирани и курортът има късмет да избегне презастрояване. Апартаментните комплекси в Боровец са по-малко от пръстите на двете ръце. Първоначално имотите в тях са изкупени основно от британци. При кризата през 2008 г. те започват да продават на българи и руснаци.

"Англичаните, а и руснаците гледат на ваканционните имоти като за краткосрочна инвестиция - максимум за до 10 години. За разлика от нас не ги купуват с идеята да ги завещаят на внуците", казва Стефан Досузов, собственик на пропърти мениджмънт компания Balkan PMS Group. Така че сега се наблюдава трета вълна продажби - купуват най-вече българи и по-рядко граждани на Израел или от европейски страни. На пазара продължават да излизат и имоти, които инвеститорите навремето са задържали за себе си.

От хотел - в апартаменти

Ново предлагане на пазара в Боровец този сезон има и в "Еуфория клуб хотел & ризорт" - комплекс на 3 км от центъра на Боровец, навътре по разклонението за вилно селище "Ягода". Преди месец там излизат на пазара 35 апартамента - обзаведени, оборудвани и готови за ползване веднага. Очаква се да бъдат пуснати още толкова. Комплексът е строен преди около десет години, а инвеститорът - голямата гръцка строителна компания Gek Terna, досега го е разработвал като хотел. През тази година е добавил нова сграда - с ресторант за 250 души, конферентна зала и фитнес, като в комплекса има басейни, СПА център и още един ресторант. Същевременно пуска две от петте части на "Еуфория" за продажба като частни апартаменти. Офертните цени на студиата са по 48 000 евро, двустайните жилища - от 63 000 евро, мезонетите - по 119 000, а на трите луксозни вили - по 146 000 евро. "За месец продадохме два апартамента и е договорен трети", обяснява управителят Мартин Кръстанов. Търсят и семейства с деца, и хора на пенсионна възраст. Годишната такса за поддръжка е 12 евро с ДДС.

В центъра и по периферията

Най-вървежни са имотите в центъра на курорта, като безспорен хит е апартаментният комплекс "Флора", строен навремето също от ГБС. Той е над станцията на кабинковия лифт и близо до пистите. Разполага с пет блокчета с жилища към хотелската част. Брокерите казват, че каквото и да излезе на пазара там, почти веднага се продава, при това на цени от около 1000-1100 евро на кв.м. Студио от 36 кв.м във "Флора" например се оферира за 40 хил. евро в imot.bg. Апартаментният комплекс "Иглика" зад хотел "Рила" е известен с ниските си такси за поддръжка - 3 евро без ДДС. Предлагане има и в комплекса Villa Park, на около 300 м от кабинката.

Отделни апартаменти - от инвеститори и от собственици, са на пазара и в няколко по-периферни комплекса. Близо до писта "Ястребец 3", на 3 км от центъра по не особено поддържан път, е комплексът от частни апартаменти Semiramida Garden на "Минстрой", чиято хотелска част се нарича Borovets Hills. Таксата за поддръжка там е от високите - 11 евро. На място обясняват, че комплексът е с централно отопление на газ. В съседния комплекс Rila Park на друг инвеститор, където също се предлагат апартаменти, въпросът се решава индивидуално с бойлери и колектори.

Четири-пет жилища са на пазара и в Chamkoria Chalets - комплекс от пет къщи близнаци и хотел в местността Широка поляна с впечатляваща панорама към Рила. Обектът е на пет-шест километра от центъра на Боровец, два от които по шосето към Костенец и четири по път през гори и ливади. Последният пътен участък е изграден от самите инвеститори - ирландско семейство. Навремето според плана за мегакурорта "Супер Боровец" там е трябвало да има станция на лифта. Мнозина са купили земеделски земи наоколо, но това е единственият реализиран строеж. Менажира се от инвеститора, който и отдава апартаментите под наем. Собствениците са основно чужденци. Продават семейства, чиито деца са отраснали, и вече нямат нужда от такава собственост, обяснява Екатерина Димитрова, управител на "Чамкория шалети". Има интерес от българи, но те искат да купят и да се нанесат веднага. Продавачите в момента са възпрепятствани да пътуват и да освободят имота си и това засега осуетява покупко-продажбите, обяснява тя. Офертните цени са около 1000 евро на кв.м, а таксата обслужване - 10 евро на кв.м годишно.

Най-висока доходност сред зимните курорти

"Последните три-четири години в Боровец нивото на наемите е устойчиво и инвеститорите в имоти постигат 3.5-4.5% нетна доходност годишно", обяснява Стефан Досузов от компанията за пропърти мениджмънт Balkan PMS Group. При инвестиция от 70 000 евро това означава 2450 - 3150 евро доход на година, която се постига при по-централни и по-големи апартаменти.

Наемите са основно краткосрочни - за пет-седем дни през зимата, а туристите са от Великобритания, Сърбия, Македония, Гърция, Румъния. Лятото тази година покрай пандемията се наблюдава 50% ръст на уикендовата заетост - петък-понеделник. "Предлагаме изолирани апартаменти със самостоятелни кухненски боксове с индивидуална програма за почистване. Доста са предпочитани, защото гостите нямат достъп до рецепция и физически контакт с хора", казва Досузов.

Допълва, че при 13 седмици зимен сезон в Боровец запълняемостта на апартаментите в централната част на курорта е 10-11 седмици. В периферните комплекси без особени екстри като СПА или фитнес тя пада до пет-шест седмици. Което е доста по-добре в сравнение с Банско и Пампорово, където заетостта е две-три седмици - през английските ваканции, по Коледа и Нова година, и нещата вървят към уикенд пакети, казва той. Фирмата му менажира апартаменти и в другите два национални курорта. И обобщава: "По отношение на доходността Боровец държи най-високи нива в сравнение с Банско и Пампорово." Обяснението му е, че търсенето на ваканционни имоти под наем в курорта все още е по-голямо от предлагането. В Боровец под наем се отдават грубо казано 300-400 апартамента на self catering, при 15 000 в Банско и над 5000 в Пампорово.

"В курорта работят 4-5 фирми за пропърти мениджмънт, и битката между тях е за апартаменти в хотелите на първа линия до пистите", обяснява Димитър Ничев, управител на друга от тях - "Рила имоти". По негови наблюдения в Боровец голяма част от имотите се купуват с инвестиционна цел, предимно от хора от София, тъй като доходността от отдаване под наем е гарантирана. Казва, че фирмата му например гарантира на собственика минимум 3%. Търсят наематели, плащат сервизната такса и данъците в общината и поемат риска. Собственикът хем има място за почивка (някои договори му запазват право на седмица през зимата и през лятото), имотът му носи доходност, а и цената му с времето расте, обяснява предимствата Ничев.

Курортът поддържа цени

Тъй като не е много застроен и предлагането не е голямо, Боровец държи по-високи цени от средните за имотите в зимните курорти. "Освен това той е курорт близо до София, на голяма надморска височина, до природен парк. Всичко, което липсва - болница, магазини, нотариуси, може да бъде намерено на 10 км в Самоков", добавя Полина Стойкова. Ски инфраструктурата да изостава в сравнение с тази в Банско, но в Боровец има известни подобрения - преди две години и беше пуснат нов шестседалков лифт и капацитетът се увеличи. В момента в курорта апартамент трудно може да се намери на цена под 700 евро на кв.м. Най-малките обекти - студиата, са между 25 и 45 хил. евро. Преди четири-пет години на вторичен пазар, а и от инвеститори можеше да се намерят и по-евтини оферти, но оттогава немалко имоти бяха разпродадени, допълва Стефан Абанозов.

"Боровец е много харесван и макар и оправдано цените са малко по-високи, отколкото в другите курорти. За мен вече не са останали много имоти за продажба там. Всичко по-изгодно, като изключим новото строителство, е реализирано, Затова и в общия случай предлагането не среща търсенето, което е на евтини къщи и апартаменти. Затова и много хора избират по-евтини опции на по-голямо разстояние от курорта", коментира Никола Стоянов, собственик и управляващ групата агенции Luximmo - Super имоти/Property.bg.

Имотите в района на Самоков

Брокерите потвърждават за засилен интерес към апартаменти, къщи и парцели в района на Боровец - в радиус до 35-50 км - до Долна баня и до Сапарева баня. Развитието на имотния пазар в този район тръгва още преди петнадесет години. "Когато все още нямаше строителство в Боровец, англичаните купуваха имоти в селата. Масово се търсеха земи, цените скочиха до небесата, тръгнаха проектите за комплекси в селата и за голф игрище в Долна баня. И сега някои от българите си казват - Боровец е на 12 км, отиваш, караш ски и се прибираш в къщата на село", казва Полина Стойкова.

Спомен за времената на несбъднатия проект "Супер Боровец" например е мащабният комплекс Eagle Rock в Бели Искър. Строен е от англичани, близо до място, където е планирана станция на лифта. Инвеститорите разпродават и се оттеглят. Сега в комплекса има активен вторичен пазар. Твърди се, че студио може да се намери по 16 и 18 хил. евро. Таксата е от по-високите - 10 евро на кв.м и 1 евро такса за фонд ремонти. През лятото се отдава добре под наем. Къщи се продават и в комплекса "Мечката" в Мала църква, също строен 2007. Имоти за покупка има и в комплекса вляво на входа на Маджаре, незавършеният строеж вдясно се продава от съдия-изпълнител.

Търсят се къщи в селата, но повечето са гредоред и за тотален ремонт. Цените варират в широки граници. По информация от "Рила имоти" сделки с парцели в регулация в Мала църква, Маджаре, Говедарци и в ниската част на Бели Искър стават на нива от около 25-35 евро на кв.м. Офертните цени за имоти, граничещи с реката в Мала черква, достигат до 50-60 евро на кв.м, а във вилната зона на Бели Искър - и до 100 евро на кв.м. Най-евтини са земите в Алино и Ярлово, които са и по-близо до София - около 10-12 евро на кв.м. Терени извън регулация се търсят много рядко. Не е невъзможно статутът им да се промени, но това изисква година, година и половина, казва Ничев.

В по-широк периметър - в Долна баня например, се очаква да излязат на пазара къщи от по 40-50 хил. евро, вторична продажба в затворения комплекс с басейн "Калина", изкупен навремето от англичани. Таксата обслужване там е 1000 евро годишно. На средата между Боровец и София се строи и Okol Lake Park на "Маркан холдинг" - комплекс с хотелска част, къщи, апартаменти и голф игрище с 18 дупки, мислен за целогодишно живеене - близо до града, до пистите и над язовира. Цените са 1600 евро на кв.м с ДДС.