Къде да инвестирам в имот в София?
Северните райони на столицата се очертават като добър избор за хора, които търсят доходност от отдаване под наем
Моят Капитал
Най-важното от света на личните финанси, пазарите и управлението на спестяванията.
- Северните райони на София се очертават като добър избор за хора, които търсят доходност от отдаване под наем.
- Апартаментите в най-скъпите квартали на града продължават да поскъпват с темп над средния.
- "Обеля" и "Дружба" покриват и двата критерия - и цените нарастват, и доходността от наем е висока.
Най-скъпите квартали на София, както е известно, са Докторски паметник (и източната част на центъра), "Лозенец" и "Иван Вазов". С времето стойността на имотите в тях нараства. Това ги прави атрактивни за хора, които инвестират с цел доходност от поскъпване на имота и печалба при евентуална продажба след време. Наемите в тези квартали също вървят нагоре, но, съпоставени с цените на апартаментите, те са незначителни. И макар средната годишна доходност от имоти в центъра, "Лозенец" и "Иван Вазов", а също и в "Кръстова вада" и "Хладилника", измерена в евро, да е най-висока, съпоставена с цената на имотите, тя не е толкова добра.
Най-евтини са имотите в софийския северозапад. "Връбница", "Обеля", "Люлин" обаче се оказват добрият избор за хора с buy to let инвестиционна стратегия. Тоест за онези, които купуват апартамент с цел дългосрочно да го отдават под наем. Цените в тях са сравнително ниски, но наемите не са много под нивата на по-скъпите квартали. Съотношението на цената към очаквания (среден) наем е благоприятно и гарантира по-висока доходност, измерена като съотношение цена/наем и по-бърза възвращаемост на инвестицията", обясняват от платформата ocenime.bg на база на своите данни.
"Това са две различни стратегии за различни цели, хоризонти и бюджети. И в двата случая обаче доходността от имот е доста над депозит в банка или алтернативни активи със сходно ниво на риск", казват те.
"Връбница", "Обеля" и "Надежда"
Най-висока е очакваната доходност от апартамент във "Връбница" (6%), "Обеля" (5.79%) и "Надежда" (5.73%), сочат данните на ocenime.bg за годината от 1 май 2020 до 30 април 2021 г. Доходността е изчислена, като средният дванадесетмесечен наем на кв.м е съпоставен със средната цена на кв.м за съответния квартал.
От платформата правят две уговорки: За цени на сделките те приемат цената към момента на сваляне на обявата от интернет. Не е изключено финалната цена, достигната при договарянето, да е под обявената и реалната доходност да е по-ниска от цитираната. В тази посока работи и обстоятелството, че в анализа не е взето предвид потенциалното време, в което апартаментът няма да има наематели, а в момента наемният пазар е труден.
В повечето квартали на София през този период наемите запазват нивата си или падат, докато цените за продажба почти навсякъде се увеличават. "Връбница" е изключение и по двете линии - с 13% спад на цените на кв.м и 25% ръст на наемите. И двата показателя са рекордни за София за последните дванадесет месеца.
Струва си да се отбележи, че "Връбница" е малък квартал и апартаментите, отдадени под наем там, са най-малко в цяла София. На дъното на класацията по наемни сделки са също северната част на центъра и "Княжево".
"Връбница", център-север и "Бъкстон" и "Павлово" са единствените квартали в София, в които офертните цени на кв.м през последните дванадесет месеца намаляват. И отново "Връбница", а също източната част на центъра, "Кръстова вада" и "Хладилника" са районите, в които наемите се покачват най-чувствително.
"Студентски град" и "Дървеница"
"Студентски град" и "Дървеница" също имат добра очаквана доходност от 5.74%, при все че последните дванадесет месеца и цените, и наемите в тях са без съществени промени, а броят отдадени апартаменти под наем (2580 сделки) е най-високият в София след южната част на центъра (2729). С висока наемна активност са също "Младост" (2033) и "Хиподрума" (2018).
Добрата доходност се дължи на факта, че "Студентски град" и "Дървеница" са от относително евтините за покупка (средна цена 1099 евро), докато наемите са над средните за града (5.25 eвро на кв.м при диапазон 4.41-5.73 евро на кв.м) заради близостта на университетите, която води до по голямо търсене.
За намиране на наемател - между 42 и 86 дни
Апартаментите в тези квартали обаче се отдават под наем по-бавно в сравнение с другите райони в града - средно за 86 дни. Това е най-дългият период в София, съпоставим само с този на имотите в "Бояна", "Драгалевци" и "Симеоново".
"Това навява на мисълта, че тези жилища не са целогодишно заети. Тоест числото за доходност може да е надценено. Анализът приема, че апартаментите ще бъдат отдадени за 12 месеца, а това невинаги е така", казват от ocenime.bg.
Най-бързо се отдават под наем апартаментите във "Връбница" (42 дни), "Западен парк" (49 дни) и "Люлин" (52 дни). Но и средният наем в тези квартали е от по-ниските.
Възвращаемост от наеми - от 17 до 48 години
Възвращаемостта от инвестицията в имот от наеми за повечето квартали на София е между 17 и 21 г. Най-бързо се възвръща тя (под 20 години) във "Връбница", "Студентски град" и "Дървеница", "Дружба", "Младост", "Люлин" и "Обеля".
При вложение в скъп квартал срокът е доста по-дълъг - 39 години за "Изток", "Изгрев" и "Дианабад", 40 години за източната част на центъра и цели 48 години за "Лозенец" и "Иван Вазов".
"Обеля" поскъпва с темпа на Докторски паметник
През последните дванадесет месеца в София стойността на имотите се покачва най-много в "Хиподрума" - 17%, "Дружба" - 14%, "Гео Милев" и "Редута" - 12%, "Обеля" - 11%, и източната част на центъра (Докторски паметник) също 11%.
"Хиподрума", "Гео Милев" и "Редута" очевидно са квартали, предпочитани за живеене, с множество апартаменти, отдадени под наем. Цените в тях са в средния сегмент (1161 евро на кв.м за "Гео Милев" и "Редута") и високата част на средния сегмент (1301 евро на кв.м за "Хиподрума"). Наемите стагнират или леко спадат.
Дали тези имоти са подходящи за инвеститори, разчитащи на поскъпване на имота във времето е трудно да се каже. "Период от една година може и да не е показателен. Този поглед върху покачването на стойността на имота е ретроспективен и няма гаранция, че в бъдеще тенденциите ще продължат. Важен фактор за развитието занапред е наличието на парцели за застрояване", обясняват от ocenime.bg.
На този фон като привлекателно място за инвестиция се очертават "Обеля" и "Дружба". В тези квартали цените се покачват, а съотношението цена/наем все още от най-добрите. Очакваната доходност за "Обеля" е 5.79%, а за "Дружба" - 5.48%.
В "Дружба" и наемите са сравнително високи, може би заради бизнес сградите по "Цариградско шосе". А времето за продажба на имотите в този квартал (59 дни) е едно от най-ниските, което говори за силно търсене за покупка в района.
Иначе при скъпите квартали увеличението на стойността на имота (т.нар. Appreciation) е най-високо в център-изток (Докторски паметник) - 11%. В "Лозенец" и "Иван Вазов" също е над средното за София - цели 8%.
Но при следващата най-скъпа група квартали - "Изток", "Изгрев" и "Дианабад", то е едва 2%. "Това ги прави не толкова привлекателни за инвестиция, поне в процентно изражение. Но, доколкото това са от най-скъпите райони, печалбата от инвестицията може да бъде най-голяма в абсолютна стойност", казват от ocenime.bg.
Между 54 и 99 дни за продажба
Най-бързо се продават имотите в "Младост", "Борово" и "Гоце Делчев" (средно 54 дни), център-север (57 дни) и "Дружба" (59 дни). Скъпите райони са от най-бавните за сделка - "Лозенец" и "Иван Вазов" (99 дни), "Бояна", "Симеоново" и "Драгалевци" (92 дни), център-юг (98), център-запад (94).
Има и други фактори, които влияят върху времето на продажба, което в случая е изчислено като разлика между първото появяване на обявата и свалянето ѝ от сайтовете, уточняват от ocenime.bg. При новото строителство например обявите стоят по-дълго, тъй като с една се продават повече от един апартамент (например втори и трети типов етап), а и се публикуват още докато сградата е на етап идеен проект и/или строеж. От значение е и цената на конкретния имот - скъпите имоти обикновено се продават по-бавно.
ДАННИ И МЕТОДОЛОГИЯ
Данните са на база всички обяви на пазара, като дублираните и фалшиви са премахнати. Под фалшиви се има предвид такива, които се качват и свалят периодично или в които се използвани снимки, използвани за апартаменти, посочени на други локации.За финална цена на сделка се използва цената към момента на сваляне на обявата от интернет. Не е изключено при договарянето тя да е свалена под обявената цена, така че има вероятност цитираните цифри за доходност да са над реалните.
Анализът е на ниво квадратен метър. Това позволява по-добро сравнение между различните квартали и различни по големина апартаменти.
Цената на кв.м е изчислена, като цената е разделена на брутната площ на апартамента, предоставена от брокерите. Всички цени са в евро. За да няма отклонение в средните цени заради нетипични апартаменти, топ 2.5% най-скъпи и съответно най-евтини апартаменти за даден квартал са изключени от анализа.
Доходността от апартамент е изчислена, като средният дванадесетмесечен наем на кв.м е съпоставен със средната цена на кв.м за съответния квартал.
Промените в цените са изчислени, като средните стойности за кв.м за април 2020 са съпоставени със средните стойности за квадратен метър за април 2021.
Възвращаемостта на инвестицията е изчислена като времето в години, за което инвестицията в апартамент ще се възвърне от отдаването му под наем. Не е взимана предвид стойността на парите във времето и бъдещите парични потоци не са дисконтирани.
Времето за продажба/отдаване под наем е изчислено като разликата между първото появяване на обявата и свалянето ѝ от сайтовете.
В анализа не е взето предвид потенциалното време, в което апартаментът няма да има наематели.
2 коментара
Никъде, според мен.
Инвестиция в апартамент за под наем във Връбница, Ст. град , Северни райони ... странен анализ. Сигурно в северните е имало 3 обяви за наем и просто математически така се е получило. Нещо много малко в Ст. град на някаква минимална цена така че наемът да си струва особено като е за 8 месеца в годината .... направо незнам как им се връзват сметките и така. За северните райони е безумно за наем. Там кой млад човек ще отиде - няма нормални училища и си крепостен роб на частните. Пък дори и за покупка за живот ако е апартамент си е чиста загуба. Да не говорим че с тия корони всичко живо се изнесе от София. Като няма наематели на кого ще го продадеш? Инвестицията ще е чиста загуба според мен.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.