Строителство и имоти

Най-силната година за ипотечното кредитиране

През 2020 г. жилищните заеми нарастват с 12%, за тази прогнозите са за 8-9% ръст

Тихомир Тошев

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Материалът е част от специалното издание "Капитал Дом", което излезе в печатен вариант през май 2021 г.

Темата накратко

През 2020 г. ипотечните кредити нарастват с 12%, за тази година прогнозите са за ръст 8-9%.
Средният размер на заетите средства достигна 116 000 лева, 42% от хората предпочитат срок над 30 години.
Изтичането на кредитния мораториум засега не води до сериозно увеличаване на лошите кредити.

Вече повече от година след началото на пандемията със сигурност може да се каже, че ипотечното кредитиране не се повлия сериозно от тежката здравна ситуация и продължи да нараства с темпове, близки до тези от последните четири години. Естествено след първото пълно затваряне на 13 март 2020 г. имаше отдръпване на потребителите. Банките също реагираха, основно чрез изискване за по-голям процент собствени средства на кредитополучателите, леко ограничаване на кредитирането на зелено и по-внимателна оценка на клиентите от силно засегнатите от пандемията сектори на икономиката. Лихвите обаче останаха непроменени, което и беше основен мотиватор за хората от секторите, които не бяха засегнати от пандемията, да продължат да са активни в търсенето на имоти и покупката им с кредит. Почти веднага след отварянето през май банките премахнаха ограниченията, въведените два месеца по-рано, и върнаха условията от преди появата на вируса.

Ръст от 12% на ипотечното кредитиране

От данните на БНБ за обемите новоизтеглени ипотечни кредити ясно се вижда как обемът бизнес намалява през април и май. Това може да бъде обяснено със затварянето и неизвестността как ще се развие пандемията. Още през юни обаче нивата се връщат близко до тези преди появата на коронавируса, а през следващите месеци дори нараства над обемите от 2019 г. За изминалата година в сектора се формира ръст от 12%. Това прави 2020 г. най-силната година за ипотечния пазар от стартирането на предлагането на ипотечни кредити в България. Декември 2020 г. е най-силният месец досега с над 400 млн. лева новоотпуснати ипотечни кредити. Факторите за този резултат са поне два. Основният е запазването на лихвите ниски. През втората половина на 2020 г. те слязоха още надолу с 0.1-0.3%, за да достигнат рекордно ниските нива между 2.5% и 3%. От значение е също, че повечето сектори на икономиката продължиха да работят и запазиха персонала и нивата на заплащане.

По-големи кредити за по-дълъг период

Естествено имаше промени в структурата на сделките, в средния размер на изтеглените кредити, срока, за който се теглят, и в търсенето на имотите, които да се закупят. Разрез на пазара след появата на вируса до днес показва, че средният размер на кредита нарасна с около 8% и достигна до 116 000 лева. Основна причина е нарасналото търсене на по-големи апартаменти и къщи около големите градове. То е пряк резултат от затварянето и на необходимостта хората да прекарват доста повече време в жилищата си - да работят от вкъщи, децата да учат от вкъщи.

Пандемията се отрази и в увеличени сроковете по изтеглените кредити. Над 42% от кредитополучателите предпочитат срок от или над 30 години. Това показва желанието да се теглят кредитите с максимално ниска месечна вноска, независимо че това оскъпява кредита като цяло. Несигурността от развитието на корона кризата кара потребителите да са предпазливи и да не поемат големи рискове.

Ефекти от ниските доходи

За съжаление ниските доходи в България продължават да са пречка за много хора да изтеглят кредит и да се сдобият със собствен дом. Почти 70% от кредитополучателите са с доходи под 2000 лева месечно. Жилища за над 200 000 евро и кредити за над 300 000 лева си позволяват основно хората с месечен доход над 5000 лева, а те са едва 8.5% от всички.

Българите предпочитат да не поемат големи рискове за семейния бюджет. От ипотечните кредити 17.3% са до 50 000 лева, въпреки че в България могат да се теглят потребителски кредити до 100 000 лева, и то при много добри лихва в момента - между 4.5 и 6.5%. Тъй като тези кредити са с максимален срок 10 години, хората с ниски доходи не могат да изтеглят потребителски кредит поради недостатъчен доход и затова се насочват към ипотечни кредити за 25 - 30 години.

Без нарастване на лошите кредити засега

Кредитният мораториум, който приключи в края на март, даде глътка въздух на онези кредитополучатели, които останаха без работа или с намалени доходи. При изтеглени кредити за почти 25 млрд. лева бяха подадени молби за отсрочване само за малко над 1.8 млрд. лева, което е под 8% от всички изтеглени кредити в стойност. Възможността девет месеца да не се плащат вноските по кредитите или лихвите даде време на тези хора спокойно да намерят решения на затрудненията си и беше изключително полезна за тях. Тя създаде нагласи, че в случай на следващо тежко събитие като пандемията банките и властите ще подпомогнат затруднените групи кредитополучатели, за да преминат тежкия период.

Естествено не всички ще могат да влязат веднага в ритъм с приключването на мораториума, особено ако работят в секторите, които още са затворени или страдат сериозно от ковид кризата. За тези хора остава възможността да договорят с финансовата институция, от която вече са взели кредит, индивидуално споразумение или да преструктурират кредита си така, че да могат да го обслужват. Добър знак е, че изтеклите деветмесечни срокове на първите възползвали се от тази възможност не водят до сериозно нарастване на лошите кредити.

През следващите осем месеца ще продължат да изтичат сроковете на кредитополучатели. Очаква се повечето хора да продължат да обслужват кредитите си редовно. Важно е, ако те не са се справили с финансовите си проблеми, веднага да уведомят банката си и да поискат някакво индивидуално предложение. Вече е ясно, че мораториумът няма да бъде продължен. Надеждите са за скорошно справяне с пандемията.

Очаквания за стабилност и растеж

Всичко това прави ипотечния пазар стабилен и растящ дори в тези трудни и особени времена. Очакванията са през тази година той отново да формира ръст в рамките на 8-9%, да остане стабилен и активен вероятно и през следващата. Опознаването на вируса, стартиралата ваксинация, отхлабването на мерките увеличават оптимизма сред хората. Лихвените нива вероятно ще се запазят около сегашните, а и останалите параметри на кредитите - срокове, процент на финансиране и др., ще са без промяна. Ще се увеличат кредитите за покупка на къщи и по-големи апартаменти, както и на жилища в строеж. Процентът на финансиране ще се запази 80 - 85. Може би ще се появят повече нови предложения за ипотечни кредити с фиксирани лихви, ориентирани към младите, които купуват първото си жилище и др.

За автора

Инж. Тихомир Тошев започва работата си с "Адрес недвижими имоти" през 2003 г. като външен консултант по внедряване на система за управление на качеството ISO 9000. През 2004 г. е поканен за административен директор и член на Съвета на директорите на компанията. През 2005 г. стартира работа по създаване на нови компании в сферата на недвижимите имоти в рамките на холдинга. За периода от 2005 до 2009 г. създава, управлява и налага като лидери на пазара "Адванс експертни оценки", "Кредит център", "Фасилити оптимум България" и "Фронтекс интернешънъл". През годините инж. Тихомир Тошев се налага като водещ кредитен експерт в България с множество медийни изяви и публикации. Като управляващ партньор на "Кредит център" налага компанията като лидер на пазара на кредитни консултации. През 2020 г. инж. Тихомир Тошев е избран за член на настоятелството на Химикотехнологичния и металургичен университет в София, чийто възпитаник е.