Южноафрикански фонд с молове и в България купува ритейл паркове в Румъния

Собственикът на Galleria в Стара Загора и Бургас придобива шест търговски центъра в сделка за 319.7 млн. евро

Търговският център DN1 е с отдаваема площ 27.3 хил. кв.м, който заедно с обекти на Lidl и Hornbach образуват мега ритейл зона, намираща се на 25 километра на север от столицата Букурещ

Георги Куманов

Търговският център DN1 е с отдаваема площ 27.3 хил. кв.м, който заедно с обекти на Lidl и Hornbach образуват мега ритейл зона, намираща се на 25 километра на север от столицата Букурещ © www.masrei.com

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

MAS Real Estate обяви, че ще купи пет ритейл парка и един мол в Румъния за 310 млн. евро до 15 август.
ЮАР-ският фонд ще ги придобие от PKM Developments, в което и сега има дял, но основният е на румънското Prime Kapital.
Шестте търговски центъра са строени през последните три години - от 2019 до 2021 г.
В България MAS притежава моловете Galleria Stara Zagora и Galleria Burgas, които купи през 2017 г. от GTC за 62 млн. евро.

Южноафриканският фонд за търговски и индустриални имоти MAS Real Estate, който в България притежава моловете Galleria, обяви, че до средата на август възнамерява да придобие пакет от шест ритейл центъра в Румъния. Продавач е PKM Developments - дружество, в което MAS Real Estate е в съдружие с Prime Kapital - дивелопър с фокус върху търговските имоти, базиран в Румъния. Обявената цена е 319.7 млн. евро.

Със сделката фондът, листван на борсата в Йоханесбург, значително ще преизпълни целите си за директни придобивания за периода до юни 2022 г. Според доклада му от началото на годината те са в размер на 150 млн. евро, като има ангажимент за още 50 млн. до юни 2023 г. Ще разшири операциите си в Централна и Източна Европа (ЦИЕ). Освен това, тъй като средносрочната инфлация потенциално е много по-висока от очакваната в началото на годината, придобиването на активи от PKM Developments с индексирани наеми и клаузи за оборот предполага по-висок ръст на печалбата на акция, отколкото се предполага при вътрешната и външната оценка.

Какво се купува

От шестте търговски центъра пет са ритейл паркове и един е мол. Те са отворени в Румъния в периода 2019-2021 г. като общата им отдаваема площ е 132.8 хил. кв.м. PKM Developments ги притежава чрез дъщерните си дружества PK Vanilla, PK Green, PK Grizzly, PK Development One, PK Bronze и PK Denim.

Най-рано - през 2019 г., са открити ритейл паркът DN1, който е на главния път между Букурещ и Плоещ, и Zalau в едноименното градче Залау, до границата с Унгария. През 2021 г. са отворени ритейл паркът Sepsi в селището Свети Георги (до Брашов), Barlad в едноименното градче Барлад, близо до границата с Молдова, и Prahova в Плоещ - деветия град по население в страната. Единственият мол в пакета - Dambovita Mall в румънското Търговище, е отворен през лятото на пандемичната 2020 г. Намира се на терен, близо до военната база, в която през 1985 г. са екзекутирани комунистическият диктатор Николае Чаушеску и съпругата му.

Общото предлагане на ритейл площи в Румъния е малко над 3.96 млн. кв.м по оценка на Cushman&Wakefield Echinox. До юли 2019 г. страната е разполагала с над 3.74 млн. кв.м отдаваема площ в над 100 търговски центрове, ритейл паркове и др. През 2020 г. в страната са добавени нови 126 хил. кв.м, а през 2021 г. - още 100 хил. кв.м.

MAS Real Estate

Фондът за придобиване и управление на търговски, индустриални, логистични, офис и хотелски имоти е регистриран през 2008 г. на Остров Ман. В Западна Европа той оперира в Германия, Великобритания и Швейцария. От 2016 г. се развива в Централна и Източна Европа - основно в Румъния, но има обекти и в България, и в Полша.

Печалбата на MAS Real Estate за финансовата година, приключила на 30 юни 2021 г., е 104.4 млн. евро според годишния доклад.

Фокусът - върху Румъния

В Румъния MAS Real Estate в партньорство с Prime Kapital е сред основните собственици на търговски центрове. По данни на Cushman & Wakefield Echinox за 2021 г. те разполагат с 21 обекта с обща отдаваема площ 404.6 хил. кв.м и заетост 95.2%. От тях 17 са в Румъния, два в България и един в Полша. В процес на проектиране или строеж са още 10 в Румъния с площ 273.9 хил. кв.м. Три от тях се очаква да отворят до края на 2022 г.

В началото на 2019 г. MAS Real Estate придобива други девет търговски центъра също от PKM Developments срещу 112.8 млн. евро. Тогава се прехвърля собствеността на обектите в дружествата PK Black, PK Indigo и PK Red, а купувачи са две дъщерни дружества на MAS RE - PKM Investments и PKM Neptune. Общата търговска площ на центровете е почти 68 хил. кв.м, и всички те са отворени през 2017-2018 г.

Моловете в България

През 2017 г. MAS купува от полската GTC моловете Galleria Stara Zagora и Galleria Burgas. Общата им търговска площ е 60.5 хил. кв.м, а цената по сделката - 62 млн. евро. По данни на фонда за 2021 г. заетостта е 93.6% в Стара Загора, където нетният доход от наем на месец е 1.7 евро на кв.м, и 88.1% в Бургас при нетен наем 5.9 евро на кв.м.

За 2020 г., която е последната, за която има данни, "Галерия - Стара Загора" е с приходи почти 4.5 млн. лв., но е на загуба 6.75 млн. лв. За сравнение - през предепидемичната 2019 г. е на печалба над 8 млн. лв. при приходи 14.76 млн. лв.

При "Галерия Бургас" тенденцията е същата, макар и с по-добри показатели. Приходите преди пандемията са 41.3 млн. лева, а през първата й година спадат до едва 13.7 млн. През 2019 г. дружеството е на печалба над 20.5 млн., а през 2020 г. - на загуба почти 9.5 млн. лв.

Според Търговския регистър едноличен собственик на капитала и на двете дружества е "МАС СИИ мениджмънт холдинг" (при "Галерия Бургас" е изписано като "МАС СЕЕ мениджмънт холдинг" - бел. ред.), чуждестранно юридическо лице от Румъния. Като действителен собственик на "Галерия - Стара Загора" е посочен Николае-Мадалин Руджеану, а като дружество, през което пряко се упражнява контролът - "ПКМ инвестмънт", Люксембург. За "Галерия - Бургас" контролът се упражнява пряко от "МАС СЕЕ мениджмънт холдинг", Румъния. За действителни собственици са вписани двама от партньорите в Prime Kapital - Виктор Семьонов и Мартин Слаберт. Представител на дружествата в България и член на съвета на директорите от февруари 2021 г. е Петър Дончев. До ноември 2018 г. той е на същите позиции в дружеството, управляващо единствения функциониращ мол в Русе - "М.О. Русе".