"Домекс инвест" започва финала на мегапроекта си върху 50 дка в "Кръстова вада"

Когато след три години и "Фонтани" бъде завършен, под името The Green District върху 50 дка в "Кръстова вада" ще има 21 жилищни сгради с близо 500 апартамента, обособени в четири затворени комплекса и шест самостоятелни сгради с обща РЗП 60 - 70 хил. кв.м. Те ще са ниско строителство в сходен архитектурен стил, с изцяло нова инфраструктура, еднотипно асфалтирани улици с отводняване, павирани тротоари с озеленяване, улично осветление и зелени площи. Един голям за София проект на холдинга "Булкапитал груп" - инвеститор и строител на най-големите затворени комплекси по българското Черноморие, чието дружество за жилищно строителство в София е "Домекс инвест".

Няколкото милиона, дадени за инфраструктура, са една от причините да започнем да мислим за окрупняване на по-голяма територия за строителство.

Борислав Точевски

съсобственик на "Домекс инвест"

Канал за цял квартал

Първата сграда на "Зеленият квартал" е построена още през 2007 г., апартаментите успешно са продадени, но после инвеститорът връща парите на купувачите. Причината е, че няма канализация. От столичната община били уверили, че имат финансиране и до година ще могат да я изградят, но това така не се случило. От компанията спрели продажбите и посветили следващите седем години да изчистят проблемите около инфраструктурата. "Ако не го бяхме направили ние, такава и досега нямаше да има", казва Точевски.

Оказало се, че макар на хартия улична регулация да има, тя не била приложена, т.е. земята за улиците не била отчуждена. Затова си имало обективни пречки. Инвеститорите се натъкнали на изключителни несъответствия между по-ранни частични изменения на планове за регулация и цялостния план на "Кръстова вада", приет по-късно. "Тези насложени проблеми бяха изключително трудни за решаване, дори административно, без някой да прояви желание, време и инат да не се откаже", казва Точевски. Всеки подобен казус бил разрешаван поотделно - било то чрез общинския съвет, постигане на съгласие със собствениците или по съдебен път. На доброволни начала трябвало да се решават документални въпроси, с които и на институциите не им се занимавало.

Фалстартът с "Дрийм резидънс 1", както се наричала първата сграда, отчасти е причината проектът да се разрасне и сега да съществува The Green District. За да има канализация до нея, инвеститорът прокарал за своя сметка канал с Ф1000 по протежението на почти цялата ул. "Емилиян Станев", почти до мол "Парадайз", където друг инвеститор вече бил завършил една отсечка. После дарил канала на общината и в момента това е централният канал на "Кръстова вада-запад".

По тротоарите в комплекса на четири метра едно от друго са засадени дървета Фотограф : Цветелина Белутова

Икономия от мащаба

"Няколкото милиона, дадени за това начинание, са една от причините да започнем да мислим за окрупняване на по-голяма територия за строителство, така че да има шанс поне в бъдеще инвестицията ни в инфраструктура да се възвърне", казва сега Борислав Точевски.

През 2014 г. те възобновяват строителството в "Кръстова вада". "Дрийм резидънс 1" повторно излиза на пазара и е разпродадена. Следват "Дрийм резидънс" 2, 3, 4, 5, 6. Построен е затвореният комплекс "Гардън", а в момента се изгражда частта "Парк". Очакванията са до края на годината "Парк" да има акт 16. Започват "Фонтани". Изобщо строят отделните части в ритъм по около 15 хил. РЗП за две години и половина. Строителството е ниско - с кота корниз 10 м. Паркирането е подземно. Материалите за сградите са с енергийна ефективност клас А. Отоплението е на газ или чрез термопомпи. В апартаментите вече има подово отопление, рекуперация (автоматично проветряване), системи за умен дом, звукоизолация, безшумна канализация и пр.

Паркирането в "Зеленият квартал" е изцяло подземно, като всеки от комплексите има отделен вход и изход Фотограф : Цветелина Белутова

Главен изпълнител е строителната фирма от холдинга - "Домекс кънстракшън", която работи с подизпълнители, с повечето от които партнира от 15 години. До края на годината трябва да бъдат завършени и всички улици. Те са 6-метрови, с тротоари по 1.5-2 м, в които през четири метра има засадени дървета. Равносметката е, че инвеститорът ще изгради общо около 8 хил. кв.м улици и 4 хил. кв.м тротоари. Комплексът ще бъде поддържан от дружеството му "Домекс фасилити мениджмънт", като инвеститорът се опитва да намали разходите по поддръжката. Слънчеви колектори на покривите ще захранват всички общи части и инсталациите за автоматично поливане и напояване. Живата охрана е избегната чрез системи за видеонаблюдение и контрол на достъп.

Инвеститорът остава собственик на търговските помещения. Предвидени са супермаркет, аптека, цветарски магазин, пекарна, сладкарница, магазин за вино и колбаси и ресторант, които също трябва да заработят до края на годината. Повечето от тези обекти "Домекс" ще управляват сами, но ще има и отдавани под наем. Идеята е да се поддържа такъв микс, че живеещите в квартала да имат най-необходимото в близост. Освен това има проект за детска площадка и е отделено място за самостоятелна сграда за детска градина, която ще бъде изградена на по-късен етап.

Инвеститорите полагат подземна инфраструктура под улиците, която после даряват на общината Фотограф : Цветелина Белутова

Дарения, които влизат в себестойността

Петдесетте декара за квартала инвеститорите са комасирали имот по имот. С времето цените се вдигнали повече от два пъти - от 200 евро на кв.м през 2017 г. до почти 500 евро на кв.м сега. В основата на проекта е терен около 20 дка, купен на етапи от Първа инвестиционна банка. Част от сделката с банката е била да се обособят с отделни идентификатори около 20 парченца от имоти, които попадат в улици. Те били пуснати на публична продан, както изисквала процедурата, и за тях се явили и наддавали около 100 души. "Това в София си беше сериозен бизнес, който напоследък понамаля - купуваш парченце в улица и започваш да изнудваш всички съседи, които без него не могат да направят нищо", отбелязва Точевски. В крайна сметка от "Домекс инвест" успели да изкупят всички терени под улици. Борбата за най-проблемния продължила две години. Накрая общината го отчуждила за тяхна сметка.

Пътят към изграждането на квартала минал през това да купят и дарят терените за улици на общината, за да може да изградят подземната инфраструктура, която също да дарят. После да асфалтират улиците и да изградят тротоарите и да ги дарят. Сега са дарили и уличното осветление, с което според инвеститора са направили прецедент в София. "Всички тези инвестиции неизбежно влизат в себестойността на жилищното строителство и я увеличават", казва Точевски. В момента продават "Фонтани" на зелено на цена 2200 - 2500 евро на кв.м (при средни цени за квартала около 2000 евро по данни на ocenime.bg - бел. авт.), като тези нива им позволяват да не са на загуба. "Ако трябваше да продаваме на цените отпреди няколко години, строителството при тази себестойност би било невъзможно", казва Точевски. По негова информация за няколко месеца са продали 30% от апартаментите. Купувачите са предимно семейства, които търсят за собствено ползване най-вече апартаменти с две спални.

Борислав Точевски казва, че в досегашния им опит почти нямат сграда, която да са започнали и да не са продали предварително. Предпочитат да строят, като разчитат на собствен ресурс и средства от продажби, но когато се налага, ползват и банково финансиране.

Интересно е, че макар и правен на около 11 етапа, "Зеленият квартал" поне на картина изглежда като строен с мастърплан. "Така е, защото уличната регулация е създадена правилно, на квадрати от по 7-10 дка с общински улици между тях. Ако те се изградят, както си е измислено от държавата, и се изпълнят добре, започва да изглежда хубаво и красиво. Ако не се направи, по нищо не можеш да разбереш, че е имало генерален план, в новите квартали в София масово е така, казва инвеститорът.

Наред с жилищата в The Green District изграждат улици, тротоари, социална инфраструктура и търговски обекти