Строителни предприемачи: През живота си ще смените две-три жилища

Някои ги предпочитат

Има причини обаче и хората да предпочитат да живеят в панелните комплекси. "Защото са си създали общност там, защото сградите са на голямо отстояние една от друга, има светлина, пространство, градинки. Защо да оставят всичко това, за да се преместят в нова сграда, от която да гледат прозореца на съседа отсреща", каза Христо Ангелков, управляващ партньор в Bulgaria Sotheby's International Realty. Добавя, че е добре новото строителство да се регулира по по-функционален начин, сградите да са по-високи и да има повече пространство между тях.

Има и хора с друг тип притеснения - че по скоро е възможно да се стигне до обезлюдяване на новозастроените квартали, тъй като младите поколения са взискателни и търсят друго качество на средата.

"България и градовете й са поели ангажименти към европейските институции да направят съществуващите си жилищни сгради здравословни и енергоефективни. Засега този процес е непазарен и се мотае между министерства и ведомства", казва Иван Велков, председател на международната федерация за недвижими имоти FIABCI за България. Той лансира идеята частните инвеститори в партньорство като подизпълнители на общината да съдействат за обновяване на старите сгради. Устойчива концепция, която пести ресурси.

Спекуланти и флипъри

Покупка на апартаменти за ремонт, обновяване и печалба от продажбата стои в основата на актуалния напоследък инвестиционен модел Fix&Flip. Разновидност с по-дълъг хоризонт е моделът BRRRR - купи - ремонтирай - отдай под наем - рефинансирай - повтори. (Повече по темата на стр. ...)

"Имам и огромен процент клиенти, които идват, екзалтирани от мисълта да реализират големи печалби по моделите Fix&Flip и BRRRR. Те са изключително доходоносни, печелят се пари, но изискват много познания и работа, казва Станислава Петрова, изпълнителен директор на "INclusive недвижими имоти". При Fix&Flip например са необходими огромни познания за пазара и района, в който ще се купува, време за множество огледи, консултации с адвокат, за да е чиста сделката, усилия за ремонт, въображение за интериорен дизайн. Ако човек прави всичко сам, е много трудоемко, ако се обърне към специалисти, минимализира печалбата.

При BRRRR е важно първият имот да е собствен и чист от ипотеки, уточнява тя. Поводът е, че нейни колеги се изкушават да препоръчват на хората с пари в началото да капарират няколко имота, които да доплатят с кредити. Трябват и умения за управление на финанси и буфери за месеците, когато жилищата нямат наематели, казва Петрова.

Тренда да се купуват имоти с цел отдаване на AirBnB намира за неперспективен. Личното й мнение е, че "държавата няма да позволи на обикновения човек да бъде хотелиер, ще го засипе с бумащина, такси, данъци, за да го откаже". Дава и пример как, когато в пандемията хората спряха да пътуват, мнозина преминаха от краткосрочни към дългосрочни наеми, в резултат на което наемите паднаха.

За всички тези случаи набляга, че е добре инвеститорите да имат и друга работа като резервен източник на доходи.

"Има два много атрактивни метода на инвестиция. Единият е да влезете в строежа на много ранен етап, да купите на атрактивна схема 20% в началото, 80% при завършване на имота и да го продадете преди акт 16. Мнозина правят качествена възвръщаемост - 120-130% от вложеното, при предварителния договор. Други вземат жилище, ремонтират, обзавеждат и в срок между 12 и 24 месеца реализират продажба, като тук говорим за доходност минимум 10-20%", казва Явор Пердухов, мениджър на Forton Нomes.

Наблюдаваме как в райони с по-голям брой апартаменти ново строителство срокът за продажба на старите жилища и панелите вече се забавя.

Ралица Ценова

директор "Продажби" в Home2U

Жилищата като потребителска стока?

На фона на тази пазарна динамика сред някои инвеститори е актуална концепцията, че жилището все повече се превръща в потребителска стока. "Преди 100 години едно жилище е обитавано от две или три поколения. Сега може да се очаква едно поколение да смени два или три пъти жилището, което обитава, за да отговаря на нуждите му", казва Мирослав Тошкин, управител MD Capital. "Наблюдаваме дори, че и в рамките на един житейски етап жилището се сменя няколко пъти", казва и Ралица Ценова от Home2U.

Дали обаче при сегашните цени на жилищата, брокерските комисиони и липсата на адекватно предлагане хората, за които това не е професия, ще искат често да купуват и продават? Възможна стратегия е да запазят собствените си жилища, стига да са доволни от тях, а ако искат да сменят локацията или апартамента, да го правят в качеството на наематели.

В България вече има инвеститори, които създават проекти Build to Rent. Но засега не толкова, за да отговорят на напиращо търсене, а за да създават продукт, които после да продадат на фондовете наемодатели, очаквани в страната.