Новият квартал до "Горубляне": с или без парк в съседство

Протестират, защото от десетилетия чакат общината или държавата да изкупят терените им, бивши земеделски ниви, а това не се случва. Плащат данъци, но са с вързани ръце - нито получават пари за земите си, нито могат да ги ползват. Блокирани са и очакванията им да ги продадат на пазарни цени, за ново строителство.

От тяхна гледна точка сега вариантите са два: да се намерят средства за обезщетяване, и то бързо, защото търпението е изчерпано, или да им се позволи да ползват имотите и да се смени предназначението им (вместо за озеленяване да се отредят за строителство например).

Проблемът не е само в "Горубляне"

Проблемът с частните терени, предвидени за зелени площи в София, е огромен и засяга не само "Горубляне", обяснява главният архитект на София арх. Здравко Здравков. За последните 30 години са се събрали близо 81 500 имота. Отчуждаването им би струвало на общината около 5 млрд. лева, а по начина, по който протича сега, би отнело няколко века. Затова в момента Направление "Архитектура и градоустройство" (НАГ), "Софияплан" и Институтът за пазарна икономика разработват възможни механизми за по-бързо решение.

Всички са съгласни, че трябва да се намери баланс така, че хем собствениците на частните терени да получат справедливо обезвъзмездяване, хем София да запази планираните зелени клинове (паркове, разположение по поречието на реките, които осигуряват на града свеж въздух от планината). Останалите парчета от пъзела са свързани с промени в закони, както и с помощ от държавата, евентуално.

Частично проблемът в "Горубляне" сега е напът да се реши с приемането на подробен устройствен план (ПУП) за новия квартал "Експериментален". Той е в границите между бул. "Копенхаген", "Самоковско шосе" и Околовръстното. Останалите частни терени обаче масово попадат в планирания с общия устройствен план (ОУП) от 2009 г. и все още несъществуващ парк "Източен". Предвидената му площ е 1250 дка.

Десетилетия чакане и изтичащ срок

В София "кутията на Пандора" е отворена, като е възстановена собствеността на бивши земеделски земи под панелните блокове в жк "Младост" и в промишлената зона "Горубляне".

Голяма част от терените под жилищните блокове в кв. "Младост" също са частни, казва арх. Тарабанова Фотограф : Надежда Чипева

"През 1991 г. казват, че тези собственици подлежат на обезщетения. Може да избират между компенсационни бонове и земя на друго място. Земята обаче е оценена на 16 ст. на кв.м и хората масово отказват боновете. За компенсацията със земя има идея да бъдат създадени общински и държавен поземлен фонд и собствениците да се обезщетяват от единия или от други в зависимост от това за чии нужди се използва сега земята им", обяснява арх. Янита Тарабанова от инициативния комитет "Горубляне". По думите ѝ през 1995 г. всички са се съгласили с варианта за обезщетение със земя и оттогава го чакат.

В края на миналия век се появяват надежди, че земя ще бъде връщана в реални граници. През 2007 г. обаче е приет общият устройствен план (ОУП) на София, който отрежда терените за бъдещ парк - "Източен". Общината има 15 години, за да реши проблема със земите, които попадат в зелените клинове, но това не се случва. През миналата година срокът изтече и беше направен опит за въвеждане на нов 15-годишен срок за започване на отчуждителни процедури. Конституционният съд го отмени, но остана условието зелените терени да не могат да променят предназначението си (например на тях да се позволява застрояване).

"По отношение възстановената собственост следва да се прилага чл. 17, ал. 3 и ал. 5 от конституцията - неприкосновеност и отнемане в обществена полза само след предварително равностойно обезщетение. Това е, което искат хората от "Горубляне". Или да бъде допуснато някакво застрояване, или обезщетение в разумни срокове. За разумни срокове в ЕС се приемат три до максимум пет години", коментира юристът и общински съветник от "Демократична България" Борис Милчев за "Капитал".

Кое обезщетение е справедливо

"Проблемът идва от там, че имаме планове, които въпреки огромното ни желание не може да реализираме, защото нямаме финансовия ресурс. Липсва ни и времевият хоризонт. Притиснати сме от решението на Конституционния съд. А също и от очакванията на хората - и на тези, които очакват публичните мероприятия като парковете да се реализират, и на другите, които очакват справедливо и равностойно обезвъзмездяване", коментира за "Капитал" главният архитект на София арх. Здравко Здравков.

Новият ПУП ще реши само част от проблема. Фотограф : Надежда Чипева

"Безспорно водещо е да осигурим обществения интерес и да запазим публичните мероприятия, но в същото време да спазим Конституцията на Република България, където пише, че тези имоти трябва да бъдат овъзмездени справедливо. И тук влизаме в сериозния проблем, свързан с намирането на ресурса и с очакванията на хората. Всеки има различна представа за равностойно обезщетение", казва арх. Здравков.

Собствениците искат отчуждаването да стане по цени на база сделките в района през последните години. Общината напомня, че те притежават земеделски земи, които сега са поскъпнали благодарение на развитието на града и публичните инвестиции в инфраструктурата.

"Принадената стойност на града към тези имоти не се отчита от собствениците. А те са бивши земеделски земи, които преди 1944 г. са били частна собственост, а впоследствие са одържавени. След 80-годишен период вече се намират в територии, които са урбанизирани, с инфраструктура, изградени жилищни сгради", казва арх. Здравков за "Капитал".

"Всички казват, че ситуацията е несправедлива, но никой няма смелостта да я реши. Който си позволи да премахне парк "Изток", ще загуби гласоподавателите от "Младост", казва арх. Янита Тарабанова от инициативен комитет "Горубляне" Фотограф : Надежда Чипева

Главният архитект не влиза в детайли за спора. От архива на общината обаче може да се види, че през май например тя е плащала по 67 евро на кв.м обезщетение при отчуждаване на имот за близкия до "Горубляне" бул. "Копенхаген". В същото време в imot.bg офертните цени за терени на територията на бъдещия жк "Експериментален" са от порядъка на 250-300 евро на кв.м, и то преди още да са официално в регулация.

Очевидно трябва да се търсят по-гъвкави нови планови решения, съчетани с обезщетяване на засегнатите собственици. Това означава целенасочени усилия и работа през следващите 20 - 30 години. Ще е изключително трудно поради напълно разрушеното доверие между гражданите и властта.

Борис Милчев

общински съветник от "Демократична България"

Бюджетът, който София заделя за отчуждаване, традиционно е малък - между 10 и 20 млн. на година. Повечето от парите отиват предимно за бъдещи улици и булеварди. През 2021 г. например целият годишен бюджет на общината за отчуждаване отиде за бъдещия рингов бул. "Тодор Каблешков".

Широк екип мисли решения

От всички страни са съгласни, че е нужно решение за зелените площи и за "Горубляне", и то бързо. За намиране на финансов механизъм за придобиване на имотите се обмисля създаване на специален фонд. Идея за подобен фонд, наречен "Градоустройство", има още с приемането на общия градоустройствен план на София "Мусман" през 1938 г. Впоследствие е предлаган с първата редакция на Закона за устройство на територията (ЗУТ), но отпада като противоречащ на закона за публичните финанси, който не допуска целево финансиране.

"Мисля, че можем да докажем, че подобен фонд може да заработи за опазване на зелената система, защото имаме прецедент с туристическия данък. Една част от него отиват целево за изграждане на туристическа инфраструктура", казва арх. Здравков.

Друг вариант, по който се мисли, е на принципа "ползвателят плаща". Това ще позволи терените да не се придобиват единствено от общината, а да станат например частни паркове, като обществото да плаща за ползването на тази услуга.

Времевият хоризонт обаче също е проблем. Последното решение на Конституционния съд намалява срока за отчуждаване на 5 години, но за това време няма как да бъдат изработени необходимите ПУП-ове и общината да започне да отчуждава. Планът за парк "Изток" например, все още не е приет.

Арх. Здравков казва, че е необходимо да се мисли и по третия основен въпрос - за промяна в способа за отчуждаване, заложен в Закона за общинската собственост. Сега той предвижда доста дълъг процес, в който общината да проведе всички отчуждителни мероприятия, за да придобие собствеността и често делата се точат години.

В момента екипите на Направление архитектура и градоустройство (НАГ), Института за пазарна икономика и "Софияплан" търсят решения по трите въпроса. Целта е да изготвят пакет от мерки, който да предложат на Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ), което да инициира необходимите законодателни промени. Арх. Здравков обясни, че вече са водени разговори с екипа на министерството.

Има три въпроса, на които трябва да отговорим: финансовият ресурс, времевият хоризонт и промяната на способа за отчуждаване. Очевидно нещо трябва да се промени, казва арх. Здравко Здравков, главен архитект на София Фотограф : Надежда Чипева

От регионалното министерство съобщиха, че са били медиатор на четири срещи, на които са обсъждани възможни решения, включително и промени в законодателството. Срещите се били между представителите на инициативния комитет и на столична община. Финансовото, екологичното и земеделското министерства също са били поканени, но не са се включили. След вота на недоверие на правителството обаче въпросът остава за следващия екип.

"На първо място трябва да спазим Конституцията и принципите на правовата държава. Каквото и да е решението, запазването на стабилността в отношенията на собственост доминира. На второ място, не бива да се допуска пълно отричане или загуба на предвижданията в развитието на зелената система Столицата, очертано в началото на нейното планово изграждане преди повече от сто години, коментира общинският съветник от "Демократична България" Борис Милчев. И добавя, че "очевидно трябва да се търсят по-гъвкави нови планови решения, съчетани с обезщетяване на засегнатите собственици. Това означава целенасочени усилия и работа през следващите поне 20-30 години. Ще е изключително трудно поради напълно разрушеното доверие между гражданите и властта."

Не сме против парка, но го атакуваме

"Хората от "Горубляне" не сме против парковете, ние просто искаме имотите ни, които вече 31 години стоят блокирани, или да се отчуждят, или да ни се даде да ги ползваме", обяснява арх. Тарабанова. На практика обаче в инициативния комитет не вярват, че София може да намери нужните пари за обезщетяване. Тъй като няма развитие по тази линия, протестиращите работят в посока отваряне възможности за строителство - т.е. против парка.

Една от законовите промени на ниво държава, които иска инициативният комитет от Горубляне е свързана с промени в чл. 11 от ЗУЗСО, който предвижда, ако даден терен е отреден за парк, да не не може да бъде нищо друго. Идеята е членът да важи само за съществуващите паркове, е не предвидените за реализация, за които не са отчуждени терените.

"Нека Южен парк стои запазен, но нека ако искат да отчуждават нереализираните паркове, да намерят пари и да го направят, както ние намираме, за да си платим данъците", казва арх. Тарабанова. Инициативният комитет дори намира чл. 11 за противоконституционен и смята да го атакува в Конституционния съд. Въпросният член 11 е многократно "атакуван" във времето. Дори при служебното правителство с министър арх. Виолета Комитова е предложена неговата промяна. "Много се учудих на това предложение, но за голям късмет не се стигна до внасянето на подобен текст", коментира арх. Здравков. И добавя: "Предложенията за отпадане на зелените клинове за мен са неразумни. А и трудно можем да отговорим на останалата част от обществото защо сме премахнали точно зеления клин между "Младост" и "Горубляне". Още на другия ден ще дойдат и собственици в "Северния парк", които също с възстановена собственост, и справедливо ще искат да си поставят по една къща там".

По думите на арх. Здравков ПУП-ът на парк "Източен" от години се саботира от хората от Горубляне, защото се притесняват, че ако имотите им са отредени за озеленяване, пазарната им стойност ще падне. "Изработването на самия ПУП се саботира в доста ранна фаза, още на ниво задание. То беше подложено на обществено обсъждане от район "Младост". Проектантът тогава беше изтощително критикуван, че предвижда подход за запазване на зеленината", казва главният архитект. От друга страна според него, без да има ПУП няма как собствениците да бъдат обезщетени. Собствениците смятат, че правото им възниква още с приемането на общия устройствен план.

От инициативния комитет обясняват и че сега 30% от територията на парка е засипана със строителни и други боклуци, изхвърлени незаконно и въпреки сигналите и снимките реакция от общината няма. Твърдят и че почвата поначало не е подходяща за парк. Така че е възможно да поискат и нова екологична оценка от Министерството на околната среда и водите, която да покаже дали това място е подходящо за целта.

Win-win решение с ПУП-а на "Експериментален"

В проблема с Горубляне се очертава частичен пробив - вече е изготвен ПУП за една част от територията до "Горубляне" - т. нар. жк "Ескпериментален". Планът е по чл. 16 от Закона за устройство на територията (ЗУТ), което означава, че след като влезе в сила Столична община има право автоматично и безвъзмездно да отчужди до 25% от всеки имот за изграждане на улици, градинки, училища, детски градини - публична общинска собственост. Освен това плановете по чл. 16 могат да разместват местата на имотите - не е задължително границите на новосъздадените урегулирани имоти да съвпадат точно с тези на земята преди регулацията. Това също позволява по-добро градоустройство и прави улици.

Новият ПУП Източник: ИК Горубляне Преглед на оригинала

"Хората от "Горубляне" се съгласиха да дадат максимума по закон - 25% от терените си. , казва арх. Тарабанова. Така в ж.к. "Експериментален" ще има 25.4 дка земя за детски градини и училище, 30.3 дка за велоалеи и над 300 дка за улици и тротоари.

Подобен план отпуши строителната инициатива в "Малинова долина". А липсата му за "Манастирски ливадии" или "Кръстова вада" доведе до това, че там "публичните мероприятия не са обезпечени и общината постфактум се бори, за да изкупи всеки един от тези имоти и при това по не толкова добре работещите сега способи", както обяснява арх. Здравков.

Освен това ПУП-ът на Ескпериментален" предвижда малко етажно застрояване - с кота корниз до 10 м, или триетажни сгради. Застрояването е 40%, озеленената площ - 60%. Предвиден е и голям линеен парк, до който всички жители да имат достъп. "По-добре е всеки да има парк някъде близо до него. В Европа вече не се правят големи паркове, ами такива, до които всеки да има достъп, защото големите изискват огромна поддръжка и най-вече охрана", твърди арх. Тарабанова.

Очакванията са, че планът за "Експериментален" ще се приеме в най-скоро време от общинският съвет - на сесията на 21 юли или след лятната ваканция - през септември. "При влизането му в сила може веднага да се направи инвестиционна програма и в следващите 5, 10, 15 години Столична община да започне да изгражда публичната инфраструктура, канализация, водопроводи и улична мрежа, тротоари и паркове и така нататък", казва главният архитект.

Още преди ПУП-ът да е влязъл в сила, в сайта imoti.bg вече се продават парцели в неговия обхват. Агенция "Ди Ейч Ай Груп" например е обявила терени за близо 400 дка за продажба. "Предлагането е огромно. Търсенето със сигурност ще се увеличи, когато планът бъде одобрен. Надяваме се това да се случи скоро", коментираха от агенцията за "Капитал".