Не е моментът да се купува имот с цел отдаване под наем

Ръст на предлагането и спад в доходността

От друга страна, предлагането на жилища под наем е голямо и се увеличава. Апартаментите, които бяха предназначени за краткосрочно ползване през Airbnb и Вooking, в момента са прехвърлени на пазара за дългосрочно наемане. През миналата година и през първите месеци на тази доста хора купиха имоти за инвестиции. Те са по-скоро ново строителство и е необходимо време за довършителни работи и обзавеждане, а ако са старо - за ремонт. Това са още жилищни единици, за които е въпрос на време да излязат на пазара.

Тук стигаме до ключовия момент с доходността. Ако се сравни средната наемна стойност на дадено жилище и се съпостави със средната продажна цена за района, се вижда, че доходността намалява. За приемлива доходност при жилищата приемаме стойности в диапазона 5.5-6.5%. Към настоящия момент според наши изчисления доходността е около 5%. Това означава, че ако жилище за инвестиция е закупено с кредит, погасяването на кредита при по-високата доходност ще отнеме около 17 години, докато при отчитаната сега този срок нараства на 20 години, без да включваме риска от неотдаване на жилището под наем. Именно по тази причина в такъв пазарен момент е рисково да се купува имот с цел отдаване под наем, особено ако за това е ползван ипотечен кредит. Оправдано е, ако става дума за покупка на първи дом или поради други жилищни нужди, но след добра преценка относно цената.

Натиск върху цените

В началото на кризата мнозина си казаха, че цените за продажба на имотите ще паднат. Но нямаше нито икономическа, нито социална логика това да се случи заради карантина от три месеца. Новото строителство обаче продължава и на пазара излизат нови и нови жилищни единици, които по някакъв начин трябва да се реализират. Говоря за проектите в по-напреднал стадий, а не за тези в ранен етап. Освен това на вторичния пазар предлагането нараства. Хора, купили за инвестиция, в момента не могат да намерят наематели и започват да се питат дали да не продават сега, когато цените са по-високи от нивата, на които са купили.

Така че под натиска на нарастващото предлагане цените постепенно ще започнат да се променят. Освен това хората вече правят сериозна преценка на ситуацията - какъв апартамент и къде ще им трябва. Дали, ако ще работят от вкъщи, няма да им е необходима и още една стая допълнително и пр.

Инвеститорите в ново строителство са по-гъвкави в ценообразуването, наблюдавайки внимателно ситуацията на пазара. Вторичният пазар все още не се е пречупил по отношение на цените, но това е въпрос на време. Тук е добре да отбележим, че мечтаните от всички, които имат намерение да купуват, сривове в цените не се очакват. Цените у нас все още са ниски в сравнение с тези в другите европейски държави, поддържат сравнително стабилни нива през последните две години (без сериозни флуктуации), което означава, че днес това са адекватни пазарни стойности.

Ако имаш пари в банка

Има обаче и друга мотивация за покупка на имот. Ако имаш свободни пари в банка, сега те не носят никаква лихва. Ако не са достатъчни, цената на кредита в момента е много ниска, макар че банките повишиха изискванията си, и това кара хората да се замислят колко точно кредит да вземат. От тази гледна точка инвестицията в имот е удачна, защото българинът няма много алтернативи. Фондовите борси и различните други финансови и инвестиционни инструменти не са особено познати на редовите клиенти и затова е малък делът на хората, инвестиращи в тях свободните си парични средства.