Тайният и скъп правителствен комплекс
Проектът в "София тех парк" тайно е пораснал до 90 хил. кв.м и договор за строителство за 228 млн. лв.
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- Планът за правителствен комплекс в "София тех парк" тайно е пораснал до 90 хил. кв.м и договор за строителство за 228 млн. лв.
- Кабинетът "Борисов" е задвижил проекта, без да има реална нужда от нов дом за чиновници, а цената на квадрат силно надхвърля пазарната.
- Икономическото министерство е ползвало схемата "ДКК - "Монтажи" и така незаконно е избрало частен строител без търг.
Върволицата от ненужни, скъпи и непрозрачни проекти на държавата през последните години се удължи, но един от фаворитите за шампиони е подготвяният правителствен комплекс на територията на "София тех парк". От идеята до началото на проектирането той се разрасна до площ 90 хил. кв.м и цена 190 млн. лв. без ДДС (или 228 млн. лв. с данъка). Изпълнението му минава по традиционната схема - от Държавната консолидационна компания (ДКК) към дъщерната "Монтажи", която пък ги превъзлага на частен консорциум без обществена поръчка. А в него присъстват трайните любимци на ДКК - малки непознати фирми, получили и огромни суми за ремонт на язовири без търг. Това обяснява и високата цена на строителството, дадена от държавата, без дори да има картинка и на много ранен етап.
Никоя от тези стъпки не е била обявявана пред плащащите сметката данъкоплатци. А двигател на проекта е Министерство на икономиката по времето на Емил Караниколов. За капак, в апогея на ковид кризата миналата година в сметките на частен строителен консорциум влизат като аванс над 60 млн. лв. Година по-късно строеж не е започнат. А и няма нужда.
По схемата на "Монтажи"
Възлагането на договора за изграждане на правителствен комплекс от ДКК на "Монтажи" е обвито в мъгла, като официална информация кога и как е станало това липсва. Според източник на "Капитал", запознат с процедурата, поръчката е възложена през 2019 г. с инхаус договор, т.е. директно и без търг, а стойността му е била 197 млн. лв. От Министерството на икономиката не отговориха как се очаква да се финансира строителството, но по неофициална информация за първата фаза са били предвидени 120 млн. лв. от заем, който ДКК взе от Българската банка за развитие. През последните години държавната банка отпусна на няколко пъти общо над 190 млн. лв. на холдинга, но по кредитите има и погашения. Като се имат предвид изнесените наскоро данни от служебния кабинет за реалната цена, която е достигнал проектът - 228 млн. лв. с ДДС, сумата няма да е достатъчна.
В началото на 2020 г. обаче държавната строителна компания, която явно няма капацитет да изпълни този проект, по аналогия с дадените й за ремонт язовири, превъзлага задачата на частно дружество. Този последен договор е за 190 млн. лв. без ДДС според публикувания наскоро доклад на междуведомствената работна група за прозрачност и контрол, която служебният министър на икономиката Кирил Петков назначи. Това отговаря точно и на обявената от финансовия министър Асен Василев сума - 228 млн. лв. с ДДС. А подготовката за договора е започнала още предната година.
Избраният изпълнител е "Планекс - ГЕС" ДЗЗД, обединение между варненската "Планекс" (60%) и софийската "Грийнтех инженеринг солюшънс" (40%). Справка в АПИС показва, че сдружението е регистрирано през септември 2019 г., а като предмет на дейност е записано, че "партньорите си поставят за цел да отговарят по най-добрия начин на условията и изискванията на "Монтажи" ЕАД за изпълнение на определени от същото строително-монтажни работи, обединявайки своите усилия, финансови, технически ресурси и експертен потенциал съответно, за да изпълнят възложената поръчка".
Собственикът на "Планекс" Христо Димитров потвърди за "Капитал", че договорът е сключен в началото на миналата година и е за проектиране и изпълнение на строителство с разгъната застроена площ до 90 хил. кв.м. Той не посочи конкретната цена, но уточни, че тя е лимитна. За самата процедура, по която е избрана компанията, той каза, че през 2019 г. са имали запитвания от "Монтажи" за единични цени. "Може да са отправили запитване до няколко фирми", добави той.
Както и при другите превъзложени от държавни фирми договори, тук отново има голямо авансово плащане - от ДКК към "Монтажи" и от "Монтажи" към реалния изпълнител, като парите са потекли около средата на миналата година. Това е видно и от отчета на ДЗЗД-то - за 2020 г. консорциумът има около 65 млн. лв. постъпления и никаква дейност. Все пак срещу тази сума има някаква гаранция. "Имаме платена застраховка за аванса за наша сметка и колкото пари са превели, всичките са при нас", каза Димитров.
Строители и любимци
"Планекс" е създадена през 1993 г. от Пламен Андреев и Христо Димитров с предмет на дейност строителство и инженеринг на сгради, а впоследствие развива също инвестиционна дейност и продажба на недвижими имоти. Преди няколко години Андреев излиза от компанията и сега Димитров е едноличен собственик през "Планекс холдинг". За 2019 г. дружеството има малко над 72 млн. лв. приходи и 879 хил. лв. печалба, но през миналата оборотът се свива до 47 млн. лв.
Самото ДЗЗД обаче се управлява от Валентин Василев Георгиев, който е един от изпълнителните директори на "Грийнтех инженеринг солюшънс". По-малкият партньор в обединението също е регистриран с предмет на дейност проектиране и строителство, но на сайта на "Хелиос пауер" е посочен като дъщерна компания, развиваща соларни проекти. "Те наистина се занимават основно с фотоволтаични паркове, но имат и инвестиционно строителство - във Варна, Пловдив и София. Така и се запознахме. Изпълнявали сме техни обекти и си допаднахме с хората, с които работихме", каза Христо Димитров.
Справка в Търговския регистър показва доста по-дълга верига на собственост, като "Грийнтех инженеринг солюшънс" е контролирано пряко от "Грамекс", което от своя страна е на "Теле инвест България". В последното дружество като акционер фигурира "Хелиос пауер". Във всички тези компании пряко или непряко като акционери стоят едни и същи лица - директорите на фалиралата Елитбанк Иво Евгениев Георгиев и Гаро Мамасян, адвокатското дружество "Киров и Братулева" на Киро Киров и Галя Братулева, Татяна Ивова Георгиева (вероятно дъщеря на Иво Георгиев) и др.
Още по-интересни връзки обаче се откриват вътре в "Хелиос пауер", където сред малките акционери са дружествата "Ковел - про" на Велизар Копчев (0.12%) и "Ростер" на Росен и Емилия Терзиеви (0.07%) по последни данни към март. И двете фирми държат само привилегировани акции без право на глас, но с право на 0.5% по-висок дивидент.
Тук ключовата връзка е, че "Ковел - про" е компанията, за която финансовият министър обяви, че е получила 367 млн. лв. с ДДС от "Монтажи" за ремонт на язовири, което я превръща в главен контрагент по преотстъпените поръчки на държавното дружество. Въпросното мегалюбимо дружество е неизвестно в сектора и с годишни обороти от по 5 млн. лв. до към 2019 г.
Макар и с по-малка сума, "Ростер" също е сред топ 4 на фирмите, които имат договор за язовири с "Монтажи", според неофициална справка на "Капитал". Участието им и в проекта за изграждане на правителствена сграда в "София тех парк", макар и непряко, буди основателни съмнения, че включването им не е случайно, още повече че и двете компании са влезли като акционери в "Хелиос пауер" през щастливата за тази група фирми 2019 г.
За кого са сградите
Загадка си остава кои са държавните ведомства с нужда от офиси от 90 хил. кв.м - от ДКК не отговориха на запитването на "Капитал". Първоначално се твърдеше, че комплексът е за служителите на Министерството на здравеопазването, което трябва да освободи сегашните си сгради в полза на съда.
В МЗ и подопечните му агенции на национално ниво обаче работят само 609 души според данни на правителствен регистъра на държавната администрация. А планираната квадратура при хипотеза от 20 кв.м на човек би стигнала поне за около 3000 държавни служители, т.е. може да събере и екипите на Министерския съвет, финансовото, социалното, транспортното и регионалното министерство например.
Така зад правителствения комплекс прозира мащабна миграция на държавната администрация от центъра към 4-и километър. Подобно разместване предполага обществено обсъждане на потребностите и позитивите, а такова не се е случвало. Не е дискутиран и въпросът за какво биха послужили овакантените административни сгради в центъра.
Друг въпрос е, че заради електронното правителство администрацията трябва да се свива, а пандемията изпразни достатъчно офиси с опцията за работа от вкъщи.
Докъде са двете кули
През август 2019 г. държавната ДКК купи правото на строеж върху терен от близо 25 декара за почти 22 млн. лв. от пак държавното "София тех парк", като по информация на "Капитал" около 14 млн. лв. от сумата е била платена кеш, а останалото - в акции (ДКК има малък дял в "София тех парк", което е под шапката на министъра на икономиката).
Правителственият комплекс от сгради за нуждите на държавната администрация вече е с виза за проектиране, издадена на 22 април 2021 г. Следващата стъпка би била собственикът на терена - ДКК, да поиска издаване на разрешително за строеж. "До момента такова искане не е постъпило и не е внасяна проектна документация за разглеждане в Направление "Архитектура и градоустройство", каза главният архитект на София Здравко Здравков пред "Капитал".
Ако се гледа известното дотук, планът е за две офис сгради, едната 9 етажа, другата 15, двуетажно тяло между тях и паркинг с надземна част около 90 хил. кв.м (виж карето).
Държавен мегапроект
Офисен проект за такава площ и сума е несъпоставими по мащаб с каквото и да е на софийския офисен пазар, на който преди корона кризата се очертаваше свръхпредлагане. Големите частни инвестиции в офис сгради са от порядъка на 50 - 100 млн. лв., а най-големите РЗП не надхвърлят 55 хил. кв.м.
Сградата NV Tower на Николай Вълканов например, която е един от новите мащабни проекти на пазара, е с 46 хил. кв.м надземна и подземна площ. Според инвеститора тя е струвала 102 млн. лв.
Около 25 млн. лева е излязла сградата "Офис А" с площ 22 хил. кв.м, която беше построена до "София тех парк" преди две години.
"Не е редно държавата да конкурира частния бизнес", коментира Таня Косева-Бошова, председател на Асоциацията на собствениците на бизнес сгради. Тя напомня, че на територията на "София тех парк" е дадено право на строеж и на две частни офис сгради, които все още търсят наематели - сградата на "Маркан", която сега е на мажоритарните собственици на ПИБ, и Synergy Tower на "Фонд за недвижими имоти България". За 15-етажната Synergy Tower, която е с 32 хил. кв.м офис площи и се строи в близост, се твърди, че първоначално през 2017-2018 г. е бюджетирана за около 50 млн. лева, но в хода на строителството е поскъпнала.
Като луксозен частен проект
При предвидени 190 млн. лв. инвестиционният разход за кв.м в правителствения комплекс излиза 1112 евро, ако се приеме, че ще бъдат изградени 87 хил. квадрата. Ако се добави и подземният паркинг, цената пада до 900 евро на кв.м.
Това е ниво за суперлуксозна сграда. Например при NV Tower на Вълканов нивото е такова, но там имиджовият ефект е с приоритет пред икономическа ефективност. При един пазарен проект като "Офис А" например постигнатата цена е 580 евро на кв.м. Инфлацията напоследък няма как да удвои разхода. Плюс това не се отчита икономията от мащаба при по-голям проект.
Според Таня Косева-Бошова цените за изграждане на офис сгради до тази година са били около 700 - 800 евро на кв.м, но в последните месеци заради поскъпването на строителните материали те се покачват с по 50 - 100 евро на кв.м.
"Цялостният инвестиционен разход за реализирането на проект на офис сграда клас А без земята в момента е в пазарните граници между 550 и 700 евро на кв.м без ДДС, коментира арх. Димитър Полянов, мениджър на "Атлас проджект мениджмънт", консултантската компания за управление на строителни инвестиционни проекти. Той допълва, че за високите сгради (но над 100 м) цената би могла да е по-висока. Освен това при планирането на предварителните бюджети за големи проекти обикновено се залага перо "непредвидени разходи" - между 5 и 15% в зависимост от степента на неизвестност. Договорът в случая е петгодишен, което е стандартен срок, като се има предвид, че обхваща не само строителството, но и времето преди него за изработване на ПУП и получаване на строително разрешение. При средна цена от 700 евро и оскъпяване 15% цената на кв.м на правителствения комплекс би трябвало да е 800 евро без ДДС.
А сега накъде
От Министерството на икономиката и уж подопечните му ДКК и "Монтажи" (които са с мениджъри от времето на ГЕРБ) не отговориха на въпросите на "Капитал" възможно ли е развалянето на договорите и какви са неустойките. От съобщение на сайта на ведомството все пак става ясно, че "в момента са предприети действия от ДКК за "замразяване" на проекта, без да има яснота дали ще последва неговото прекратяване". Христо Димитров от "Планекс" уточни, че ангажиментът им в момента е да направят работен проект и проектна сметка, като документите подлежат на одобрение от "Монтажи", преди да се пристъпи към строителство. "Това буквално означава, че ако не приемат нашите сметки, обектът може и да не продължи", каза той.
В тази посока са и първите изказвания на служебния икономически министър. А спестените 200 млн. лв. за ненужни скъпи офиси със сигурност могат да намерят по-смислена цел.
Мерките на комплекса
Визата е на основание Подробния устройствен план (ПУП), влязъл в сила с негова заповед от 9 март 2021 г. Планът не е обжалван. Имало е възражение от гражданин от "Младост", но запитан на имейла му дали го потвърждава и дали то е възражение към съда, той не е дал обратна връзка, по информация на главния архитект на София арх. Здравко Здравков.Теренът е 24.811 дка и се намира в т.нар. смесена многофункционална зона (СМФ). Тя позволява строителство на обществени сгради, на жилища и дори за леки производства. Общият устройствен план отрежда за терена плътност 60%, озеленяване 40% и кота корниз 75 м. Коефициентът на интензивност на застрояването е 3.5, което означава, че там може да бъдат построени сгради с максимум 86 838 кв.м надземна разгъната застроена площ (РЗП).
ПУП-ът е изработен от дружеството "Архонт" и предвижда две офисни кули - от 50 м (9 eтажа) и 75 м (13 етажа) с общо двуетажно тяло като основа - с РЗП 18 хил. кв.м, а застроената му площ e 9 дка. Над него едната сграда има още 7 етажа с РЗП 18 200 кв.м, а другата 13 етажа с РЗП 40 300 кв.м. Етажната плоча в първата сграда е 2600 кв. м, а на втората - 3100 кв.м.
Предвиден е и шестетажен надземен паркинг върху 4 дка, чиято РЗП е 24 000 кв.м. Отделно почти под целия терен ще минава подземен паркинг на едно ниво с площ над 21 хил. кв.м. С него общият обем на планираното строителство достига 108 хил. кв.м. Но според архитекти максималното възможно строителство там е 87 кв.м.
Как се строи частна офис сграда
Въпросът с правителствения комплекс в случая не е само в цената, но и в същественото разминаване на пазарните практики с тези при държавното строителство, най-вече по отношение условията, при които се отпускат финансови средства, и начина, по който се изразходват.1. В частния бизнес е норма за проектирането инвеститорът да изпрати запитвания за оферти към поне три компании. Разликите в офертите може да са и два пъти и при мащабни проекти така може да се спестят милиони, каза арх. Димитър Полянов. При избора на архитект освен цената е важeн и опитът точно в дадената сфера, защото има много тънкости, които трябва да бъдат предвидени, добави и Таня Косева-Бошова. Запитани от "Капитал", мениджърите на архитектурните студиа "Планинг", "А и А архитекти" и "Иво Петров архитекти" казаха, че не са получавали запитвания за този проект.
2. С банките се работи по друг начин. Търговските банки не отпускат финансиране за частни проекти, преди да има влязло в сила разрешение за строеж и договор за строителство. Обикновено, освен че искат инвеститорът да притежава земята, която се води обезпечение за кредита, настояват и за процент самоучастие - от порядъка на 10%. Разглеждат проектите изключително консервативно. Искат количествено-стойностни сметки в детайл и ги проверяват, за да са сигурни, че цените не са завишени от инвеститора. Плащат само за свършена работа, доказана с протокол и фактура и удостоверена от експерт или фирма, назначени от банката за мониторинг на кредита. Почти не превеждат аванси, но ако го правят, искат да бъдат покрити от процента самоучастие.
3. Авансовите плащания не надхвърлят 20%. Правят се срещу банкова гаранция. Инвеститорите в частния сектор също правят авансови плащания. Например, ако строителят е поставил подобно условие, за да даде съответната цена. Авансите обикновено са 10%, по изключение 20%, а финансово здравите строителни фирми работят без такива. Приспадат се пропорционално от всички останали плащания, обяснява Димитър Полянов.
Авансът се гарантира с безусловна и неотменима банкова гаранция, която с приспадането му намалява. Инвеститорите приемат гаранции само от реномирани международни банки. "Поне аз не съм чувал в частния сектор да има застраховки", добавя той. Аванси на етап, в който няма проект, са нелогични, доколкото строителят не знае какво трябва да купи. А и разходите в строителството обикновено се правят равномерно в продължение на целия проект.
4. Строител се избира чрез тръжна процедура и след като има технически проект. Като правило инвеститорите изпращат запитвания за оферти сред различни строителни фирми с релевантен опит. Обикновено това се прави на етапа между входирането на документите за строително разрешение и неговото издаване. По това време вече има технически проект, т.е достатъчно конкретика за строежа, може да се предположи кога ще може да се започне, а това позволява да се получат по-прецизни и точни оферти.
5. Частните инвеститори като правило не възлагат проектиране и строителство с един договор. "Подобна практика носи голяма несигурност и гарантира недобър резултат. Въпреки че инвеститорът обикновено представя максимално детайлно задание на фирмите, при липсата на разработен технически проект е възможно да направи пропуски. Обикновено това се установява в процеса на изпълнение и води след себе си до допълнителни разходи", казва Димитър Полянов. И добавя още няколко причини: Когато няма проектиране, офертите не са детайлни и не може да се сравняват позиция по позиция. За да гарантират печалбата си, оферентите залагат резерви в цената и тя се повишава. А и на пазара няма проектантска фирма, която да е еднакво добра и в проектирането, и в строителството. Подобен начин на възлагане предполага превъзлагане на голяма част от дейностите, а това се случва през някакъв маржин, добавя той.
6. Частните инвеститори работят детайлно, за да не влизат в преразход. Първо възлагат проектирането на сградата на проектантска фирма и след като имат готов технически проект, разработен в детайл и спецификация, минават към строителството. Така получават по-точни и конкретни оферти по проекта. Голяма част не възлагат цялата сграда на една фирма, а вадят отделни работни пакети от нея - фасада, асансьори, ВиК и др., и възлагат директно на изпълнител, казва арх. Полянов. "Хубаво е да има главен изпълнител, който да менажира целия процес. Но ние винаги искаме да номинираме подизпълнителите му - да можем да посочим фирма, защото смятаме, че е най-добрата, или защото сме договорили най-добри цени", казва Таня Косева-Бошова. Главният изпълнител контролира процеса и носи отговорност и затова получава процент (примерно 4%) от размера на договора на инвеститора с подизпълнителя.
2 коментара
Поредните партенки...
Баси разточителството !
На гол тумбак, чифте пищови !
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.