Председателят на нотариалната камара: Сделките имот срещу крипто са обикновена замяна

Това са сделки на риска, защото става дума за евентуално бъдещо вземане, казва нотариус Димитър Танев пред "Капитал"

Ако в сделката има доплащане на пари с цел уравняване на стойностите на правата, тогава произходът на тези пари подлежи на проверка.

Боряна Генчева

Ако в сделката има доплащане на пари с цел уравняване на стойностите на правата, тогава произходът на тези пари подлежи на проверка.

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

При подобни сделки имаме прехвърляне на право на собственост на недвижим имот срещу правото на вземане за криптовалутата. Oт правна гледна точка за мен като юрист това е обикновена замяна. Не е договор за продажба, защото при продажбата винаги трябва да има пари. А самата криптовалута, както е ноторно известно, не е истинска валута, не е емитирана от БНБ и зад нея не стои държавата.

Въпреки това криптовалутата може да се остойности в пари, защото при нея винаги опираме до наличието на едно евентуално бъдещо вземане. Законът казва, че при договора за замяна се прехвърля имот срещу право на собственост или други права. Именно тези "други права" дават възможност да се остойностят вземания по криптовалута.

Собствеността на имота по нашето право се прехвърля много бързо с подписването на нотариалния акт при нотариуса. Правата по криптовалутата изискват повече време, работа с различни ключове, пароли, които притежателят предава на другото лице. Те могат да бъдат прехвърлени или предварително, или след подписването на нотариалния акт. Не е необходимо да стават едновременно.

Стойността на криптовалутата е определяема, но не е определена

Димитър Танев

председател на Нотариалната камара в България

Известно ни е, че стойността на криптовалутите е динамична. Затова страните я остойностяват към определен времеви отрязък, ден и час. Тази стойност задължително трябва да бъде записана в нотариалния акт, за да може да се съберат съответните данъци и такси по придобиването - нотариална такса, държавна такса и основно местният данък придобиване.

След време стойността може да е и друга и това излага заменителя на имот срещу крипто на риск, но този риск му е предварително известен. Нотариусът трябва да го разясни, ако иска да си е свършил добре работата. Добре е и в нотариалния акт да бъде записано, че стойността на вземането в друг момент може да не съответства на тази, която е отразена в него. Стойността на криптовалутата, така да се каже, е определяема, но не е определена.

Това е сделка на риска, защото става дума за евентуално бъдещо вземане. Бих я оприличил със сделките за прехвърляне на право собственост върху недвижим имот срещу вземане във връзка с възникнала неустойка по един търговски договор. Неустойката може да възникне, а може и да не възникне. Може да е 1000 лева, а може да е 250 хил. лева. Технически има специфика, свързана с реализирането на криптовалутата, но от правна гледна точка - не.

Хипотетично съществува и риск правата по криптовалутата впоследствие да не бъдат прехвърлени, но той не е по-голям от риска при плащане по банков път. Нотариусът и страните може да подпишат сделката, да се изчакат час-два, за да стане и прехвърлянето на криптовалутата, и после заменителите да потвърдят пред нотариуса, че това се е случило.

Доколкото при подобни сделки не се заплаща с пари, правата по криптовалутата не са пари и затова пред нотариуса не възниква задължение за установяване на произхода на парите по Закона за мерките срещу изпиране на пари (ЗМИП). Аналогично е на случая, при който става размяна примерно на два недвижими имоти. Ако има съмнения за произхода на парите, с които са купени криптовалутата или имотът, това вече е от правомощията на други органи, а не на нотариуса.

Ако обаче сделката има доплащане на пари с цел уравняване на стойностите на правата, тогава произходът на тези пари подлежи на проверка. В Закона за мерките срещу изпиране на пари има и някои задължения за търговците на криптовалута - такива, които предоставят услуги за обмяна между виртуални валути и признати валути без златно покритие, както и доставчици на портфейли, които предлагат попечителски услуги. Те са длъжни да се впишат в публичен регистър на НАП и да водят строго дневник и да отчитат всички свои продажби и прехвърляния, но не става дума за единични сделка.