Ипотечни кредити: От какво зависят и накъде ще вървят лихвите

• Шеметният ръст на цените на имотите вече е зад нас

Глобален скок в темпа на инфлацията

Количествените парични улеснения на централните банки и фискалните стимули на правителствата в резултат на ковид пандемията от 2020 г. подкладоха още по-силно имотния пазар. Раздадените пари останаха в джобовете на хората и масово те пренасочиха част от спестяванията към закупуване на имоти.

Печатането на нови пари, нарушаването на веригите на доставка покрай ковид локдауните, дългогодишните нулеви лихви и геополитическите сътресения, които Русия причини с нападението си над Украйна, обаче доведоха до рекорден скок в темпа на инфлация в глобален мащаб. За август в България тя достигна над 18%, като при суровините и енергийните носители увеличението на цените се измерва в стотици проценти.

Отвъд океана

Щатската централна банка подхвана борбата с инфлацията първа - още от началото на 2022 г. С няколко стъпки с увеличаващо се темпо FED повиши основната лихва от 0.25% до 3.25% (към октомври 2022 г.) Цената на новоотпуснатите 30-годишни ипотечни кредити с фиксирана лихва се изстреля от исторически ниските 2.7% към август 2021 г. до над 7.2% към октомври 2022 г. Това доведе до видимо охлаждане на пазара на недвижими имоти в САЩ, като по данни на компанията RedFin към септември 2022 г. обемите на сделките с имоти са паднали с 23% на годишна база.

Прогнозите са, че FED ще продължи да затяга монетарните условия и ще повиши основната лихва до 4-5% през 2023 г., за да укроти прегряването на икономиката и да изкорени очакванията за инфлация. Много от анализаторите прогнозират, че шансът това да породи рецесия е огромен и че въпросът е не дали ще я има, а колко дълбока ще е тя.

Достига и до Европа

Всичко, което се случва в Щатите, по закона за пеперудата достига и до Европа, макар и на различни скорости. Във Великобритания централната банка изповядва същия агресивен подход срещу инфлацията и предприема подобни мерки със съвсем малко забавяне. Основната лихва вече е 2.25% и се очаква да догонва нивата на FED, a лихвите по ипотечните кредити достигнаха 6.47% през октомври 2022 г.

Европейската централна банка традиционно и закономерно поема курс на вдигане на основния лихвен процент по-късно и по-бавно от САЩ и Великобритания. Едва през юли тази година той беше изваден от негативните минус 0.5%. След три повишавания текущата му стойност възлиза на 1.5%. ЕЦБ е притисната между необходимостта да бори инфлационните очаквания и ангажимента да подкрепя публичните финанси на свръхзадлъжнелите страни като Италия и Гърция, чиито бюджети може да бъдат вкарани в непоносими дефицити от бремето на по-високите лихви. Въпреки това Кристин Лагард държи агресивен тон спрямо инфлацията, което предвещава последващи увеличения на основния лихвен процент на ЕЦБ. Прогнозата е през следващите две години той да достигне 3-4%.

С различно темпо се развиват нещата в европейските държави, които не са приели еврото. В Унгария, която твърдо настоява да има независима валута, форинтът е подложен на сериозен натиск. От началото на годината той е загубил 15% от стойността си спрямо еврото. За да избегне по-големи обезценки, Унгарската централна банка агресивно вдига основната лихва, която в момента е 13%. Това създава огромни проблеми на пазара на ипотечното кредитиране, което през тази година вече е спаднало с рекордните 60% спрямо 2021 г. За обикновените унгарци е крайно рисковано да теглят евтини кредити, деноминирани в евро, тъй като доходите им са във форинти.

По сходен начин основната лихва в Румъния е 6.25%, a годишният процент на разходите за новите ипотечни кредити в леи варира между 7% и 10%.

Централната банка на Чехия увеличи основната лихва по чешката крона до 7%.

Очаква се в края на 2022 г. и в началото на 2023 г. да започнат първите увеличения на РЛП, което ще означава и увеличение на лихвите по вече изтеглените кредити.

По това време в България

В България към средата на октомври 2022 г. пазарът на ипотечни кредити изглежда като едно от малкото кътчета, където все още слабо се усещат повеите на застудяването. Причините за това са поне три:

Фактът, че България е в режим на стабилен валутен борд, обуславя непоклатимостта на българския лев спрямо еврото, а оттам и прякото наследяване на забавената политика на ЕЦБ по отношение на вдигането на основния лихвен процент в еврозоната. Едва от октомври БНБ увеличи основния лихвен процент на 0.49%, след като дълги години той беше закотвен на нулева стойност.

Друга причина е, че банките в България продължават да са свръхликвидни благодарение на рекордните спестявания от домакинствата. Според статистиката на БНБ в последните няколко години въпреки кредитния бум съотношението на кредитите към депозитите на домакинствата и фирмите поддържа стабилни здравословни нива от порядъка на 67-69%. Тоест паралелно с кредитния бум депозитите също растат и банките продължават да са силно ликвидни и да се финансират изцяло от местния пазар. Лихвите по депозитите в последните няколко месеца се повишиха минимално с около 0.05 пункта. Затова и все още не се предприемат мерки за увеличаване на лихвите по спестовните сметки и срочните депозити.

На трето място, след като бяха приети законите за потребителския кредит (ЗПК) - през 2010 г., и за кредитите за недвижими имоти на потребители (ЗКНИП) - през 2016 г., всяка банка беше длъжна да въведе прозрачни референтни лихвени проценти (РЛП), базирани на други неманипулируеми, публично достъпни бенчмаркове и статистики, като задължителен механизъм за ценообразуване на плаващия компонент на лихвите. Повечето от най-големите банки приеха методология, в която основен компонент са средните лихви по депозитите в банковата система от статистиката, която БНБ публикува ежемесечно. А именно поради вече изброените две причини нивата на лихвите по депозитите в банките се оказаха най-бавно реагиращият компонент. И на този факт си заслужава да се обърне повече внимание.

РЛП и как банките определят плаващата компонента на лихвите

Банките дълго имаха възможност и право едностранно и "субективно" да определят и променят плаващата компонента при образуването на лихвите по кредити. Европейският регламент и двата цитирани закона обаче ги принудиха да въведат методологии по свой избор, в които този РЛП компонент да бъде обвързан единствено с външни за банката, пазарни, публично достъпни и неманипулируеми променливи. Освен това банките са задължени да публикуват тази методология на видно място на сайта си, с детайлно описание (на разбираем език) на метода на изчисление и нямат право да я променят едностранно в рамките на сключения договор за кредит.

Въпреки че някои от публикуваните методологии по сложност приличат на докторантски научни трудове по финанси, всички банки се постараха да спазят новите изисквания, като поеха различни пътища към образуването на референтния лихвен процент. Някои избраха основния лихвен процент (ОЛП) на БНБ. Други се спряха на индекса за междубанкови депозити в еврозоната EURIBOR (6-месечен или 12-месечен). Прилагат го дори за ценообразуването на левовите си кредити. Трета група базираха своя РЛП на месечната статистика на БНБ за лихвите по депозитите в банковата система. Тук има варианти - по нови срочни депозити с различен матуритет или по средно претеглена лихва по всички депозити - само на домакинства или и на фирми. Има и банки, които включиха в методологията си кошница от променливи и с различни тегла добавиха инфлацията или доходността по държавните ценни книжа на Република България.

Автор : Капитал Преглед на оригинала

Вижда се, че повечето от големите банки използват в своите методологии средни лихви по различни видове депозити - изцяло или поне с голямо тегло. А има и методологии, които включват средната цена по всички сключени депозити (не само по новопривлечените), което прави метриката още по-инертна.

В обобщение - банките решават кога да започнат да вдигат лихвите по депозитите. Подобно действие почти автоматично ще доведе до повишаване на текущите стойности на РЛП.

Стрес тест на РЛП-тата

Описаната ситуация на практика породи интересен пазарен парадокс. В началото на лятото EURIBOR тръгна нагоре. Към средата на октомври 6-месечният е 2.13%, а 12-месечният - 2.63%. Освен това от 1 ноември основният лихвен процент на БНБ вече е 0.59% и вероятно ще продължи да расте. По тази причина банките, които използват EURIBOR в методологиите си, имаха обективното основание вече да са повишили значително лихвите по новите и повечето от отпуснатите ипотечни кредити. Голямо увеличение можеше да е наложила и банката, която включва инфлацията. Въпреки това всички тези банки задържат повишаването на лихвите по вече изтеглените кредити или правят минимални увеличения.

При липсата на съществено увеличение в цената на привлечения ресурс и при ожесточената конкуренция на банковия пазар никой не иска да започне пръв танца на вдигане на лихвите и да рискува загуба на пазарен дял, ако платежоспособни клиенти се рефинансират в други банки след поскъпване на кредита им.

Тази щастлива за кредитополучателите ситуация обаче няма да продължи дълго. Очаква се през четвъртото тримесечие на 2022 г. и през първото на 2023 да започнат първите увеличения на стойностите на РЛП, като това ще означава и увеличение на лихвите по вече изтеглените кредити.

А лихвите по нови кредити от есента на тази година постепенно тръгнаха нагоре, тъй като банките очакват рецесия и потенциален спад в цените на имотите, което прави и средата за кредитиране по-рискова.

Към началото на ноември офертите с фиксиране на лихвата за първите 3 или първите 5 години варират в диапазона 3.0-3.7%

А оферти с фиксирани лихви

На фона на засилващата се вероятност от увеличаване на лихвите голяма част от клиентите проявяват интерес към офертите с фиксирани лихви. Такива - за срок от три или пет години, вече имат Уникредит, ДСК, КBC банк (бившата Райфайзенбанк България) и ОББ, Прокредит банк. През пролетта особено популярна беше офертата на Общинска банка за 10-годишна фиксирана лихва. Банката обаче бързо я свали от пазара и в момента не предлага никакъв продукт с фиксирана лихва. Към днешна дата офертите с фиксиране на лихвата за първите 3 или първите 5 години варират в диапазона 3.0-3.7%.

Офертите за фиксиране на лихвата трябва да се анализират внимателно, може и с помощта на опитен кредитен консултант, тъй като някои от тях съдържат и други компоненти като допълнителни изисквания за застраховка живот, обвързани продукти или услуги или по-високи такси, които могат до доведат до по-висок ГПР.

Сред аргументите срещу фиксираните лихви са, че периодите са прекалено кратки (от три до максимум пет години). А и че не са толкова наложителни, защото банките вероятно ще внимават доколко вдигат лихвите, тъй като клиентите им могат да рефинансират в друга по-конкурентна банка.

Други важни текущи условия

През 2022 г. се усещаше, че конкуренцията между банките е засилена. Офертите, които отличават някои от тях, са свързани с поемане на първоначални разходи при рефинансиране, кредити за българи с доходи от чужбина, финансиране на крайградски къщи или апартаменти в курортни комплекси. Особен акцент имаше и върху офертите за покупка на имот в строеж. Там специално внимание се обръщаше на това кои са строително-инвеститорските фирми, одобрени от банките, кой е възможно най-ранният етап от строителството, на който може да се получи транш от кредита. А покрай факта, че някои строителни фирми трябваше да предоговарят условията с клиентите заради застигналата ги инфлация за материали, енергия и разходи за труд, кредитите за имоти на зелено станаха още по-интересни.

Интерес представляват и офертите за собственици на фирми, при които различните банки приемат различни доходи за достатъчни. Тоест офертите и условията са наистина многообразни, което прави и услугите на необвързаните кредитни консултанти важни и с висока добавена стойност.

*Данните в статията отразяват ситуацията към 1 ноември 2022 г.

Шеметният ръст на цените на имотите вече е зад нас

На фона на засилващата се вероятност от увеличаване на лихвите голяма част от клиентите проявяват интерес към офертите с фиксирани лихви.

През последните тримесечия на 2022 г. започват да се забелязват тенденциите, които ще се усилят през 2023 година. Броят на имотните сделки намаля средно с 8-10% през третото тримесечие на 2022 г. спрямо същия период на 2021 г. Очаква се тенденцията да продължи и през 2023 г., като моята прогноза е, че спадът в броя на сделките ще е между 20 и 30 процента.

Шеметният ръст на цените на имотите през последните няколко години вече е зад нас. Класически балон на пазара на недвижими имоти нямаше. По-скоро се наблюдаваше рекордно силно търсене, посрещнато от инфлационен натиск на всички суровини и материали. През 2023 г. тези сили ще останат, но ще бъдат балансирани от отлива на част от купувачите: На хората, които нямат достатъчен процент самоучастие. На вложителите, които ще започнат да получават по-добра възвращаемост на парите си с увеличението на лихвите по депозитите. Възможно е част от хората, които са инвестирали в имоти като дългосрочно спестяване, да ги извадят на пазара, водени от убеждението, че пикът на цените е достигнат и е време да се "разкешира". Освен това по-високите вноски по кредитите, които клиентите ще трябва да плащат заради по-високите лихви, вероятно ще накарат част от купувачите да отложат покупките си за по-добри времена.

Икономическата теория постулира, че след стръмно изкачване следва спад. С колко ще намалеят цените на имотите никой не може да каже с точност. Прогнозата ми е, че може да се очаква задържане на цените или спад до 10% до края на 2023 г., за да се постигне пазарен баланс между купувачите и продавачите.

На пазара за ипотечни кредити ще има охлаждане. Лихвите по нови кредити ще нараснат до 4-5% до края на 2023 г., а лихвите по срочните депозити ще достигнат и 2%. Обемите на новоотпуснатите жилищни кредити най-вероятно ще спаднат с около 20% спрямо рекордната 2022 г.

През 2023 г. банките ще станат по-предпазливи в очакване на влошаване на кредитния портфейл и обезценка на обезпечения. Очакваме увеличаване на изискваното самоучастие при ипотечните кредити. С особено внимание ще се разглежда всеки ипотечен кредит за имот в строеж и ще се отсяват надеждните проекти с осигурено финансиране. Хората с минимални доказуеми доходи или с допускани закъснения по кредити в миналото все по-трудно ще имат достъп до банково кредитиране.

Част от хората ще продължат да търсят кредити, за да консолидират текущите си задължения, и потребителски кредити със залог на собствено жилище. Ще се запази и броят на хората, които ще търсят рефинансиране по една или друга причина.

В заключение, забавянето на темпа на инфлация ще бъде най-важната битка за централните банки по цял свят и България неминуемо също ще бъде засенчена от този облак. Нормално е да има и леко уталожване на пазара и наместване на пластовете, даже е здравословно - ненормални бяха дългогодишните нулеви лихви и постоянни количествени облекчения.

Това, което силно се надявам, е да не се стигне до дълбока рецесия, защото е възможно тогава икономиката да залитне в другата крайност. Макроикономическите прогнози сочат, че след период на затягане през 2023 и 2024 г. лихвените условия отново ще бъдат облекчени до заветните 2-3% при търсена инфлация от 2%. Да си пожелаем скорошно излизане от този високоинфлационен период.

Към началото на текста