Безплатното саниране свърши, сега започва истинското - с участие на хората

Без съмнение отпадането на безплатното саниране е стъпка в правилната посока: всички да плащат за жилищата само на някои никога не е било правилна политика, а така ще могат да се обновят повече сгради - с една пета повече например по новия модел със само 80% грант. Отделно ангажираността на хората към качеството на ремонтите ще е по-голяма, когато доплащат собствени средства.

Само че след десет години подаръци от държавата този преход ще иска време. Към момента подадени кандидатури по новата мярка за саниране, която изисква собствениците да доплащат 20%, се броят на пръсти. Официално срокът за кандидатстване е 16 януари, но очевидно никой не е искал да изпусне безплатните грантове. Сега, след като е ясно класирането, вероятно ще има наплив и по тази мярка, поради което се очаква срокът за нея да бъде удължен до края на февруари.

Но тук вече започват сериозните предизвикателства. Освен малкия финансов ресурс - под 300 млн. лв., който ще стигне за още около 200 сгради, всички трябва да успеят да осигурят своя дял от съфинансирането, тъй като никой няма да иска да поеме дела на съседа. Това е съвсем нова ситуация и изисква различен подход, както и проучване на възможностите за осигуряване на финансиране.

Въпреки първоначалните сигнали, че има възможност санирането да излезе безплатно за хората с най-ниски доходи, които влизат в графата енергийно бедни, това няма да се случи на този етап на мярката за саниране.

Един от основните проблеми ще се окаже и самото качество на енергийните обследвания, които при 100% грант не бяха обект на толкова силен контрол.

Но сега собствениците са най-заинтересовани да се постигнат целите, защото в противен случай ще плащат санкции. И парите им ще са похарчени напразно. Колко пари средно ще се наложи да доплатят?

С две думи, след десет години харчене на публични пари, за които нито даващите, нито получаващите бяха твърде внимателни, започва истинското саниране. То вероятно ще е по-дълго, по-сложно, но и много по-важно, защото ще обучи и хората, и фирмите, и финансиращите институции как могат да работят заедно. Което ще санира доста повече от просто стените на сградите.

Кой и защо влезе и изпадна от списъка?

Приключването на програмата за безплатното саниране беше белязано от няколко важни проблема. На първо място е масовото недоволството сред гражданите и местната власт заради класирането на проектите. Кметовете на Смолян, Русе и Стара Загора изпратиха протестни писма в Министерството на регионалното развитие и благоустройството (МРРБ) и настояват за преразглеждане на класирането.

А регионалният министър Андрей Цеков каза, че ще се срещне с кметовете, и подчерта, че оценките за проектните се базират изцяло на данни от енергийните обследвания, възложени от самите собственици на сгради, и няма субективен фактор. А консултанти, правили тези обследвания, казват, че общините и министерството са заложили проблемите още в насоките за подготовката на проектите.

Но по-големият проблем може да се окаже именно недостоверната, а дори в някои случи и фалшива информация в част от енергийните обследвания, за да се постигнат максималните 140 точки. Според източници на "Капитал" има проекти, в които е посочено, че ще бъдат постигнати най-високите показатели за енергийна ефективност на най-ниски цени. А това няма как да се случи реално.

Въвеждането на модела на съфинансиране показа един от големите негативи на досегашния модел. Например се залагаше, че 100% от дограмата е за смяна, макар това да не е така. "Това не е ефективно и повишава разходите", коментира за "Капитал" Цвета Наньова от Българско-австрийската консултантска компания.

Това помогна на сградите да бъдат класирани за първия етап, но сега може да се окаже сериозен недостатък. Хората сами вече започнаха да искат промяна, защото част тях са сменили дограмата с енергоефективна. А това налага преразглеждане на енергийните обследвания, обяснява още Наньова.

Същинската "измама" в програмата обаче е свързана с опасност от непостигане на индикаторите, ако се получи несъотствие межу предвиденото в енергийното обследване и изпълненото впоследствие.

На въпроса дали подобен казус може да е проблем Валентина Узунова от Асоциацията на енергийните одитори подчерта: "Както при предходната програма, така и сега хората трябва да са добре запознати с енергийните обследвания и сертификати за своята сграда и да търсят максимална информация."

По думите ѝ има и много въпроси за това с какъв технически капацитет МРРБ е направило оценките на всички проекти.

"В критериите за оценка по първия етап бяха заложени много спорни критерии като праг от 5000 кв.м РЗП и инвестиции на квадратен метър, за които ние още в началото алармирахме. Когато говорим за тези сгради в големите градове, е ясно, но такъв критерий за малките градове изобщо не е обоснован, подчерта тя. Много хора бяха подведени да се включат с ясното съзнание, че няма как да бъдат класирани", каза още Узунова.

Как се прави класирането?

От регионалното министерство посочиха за "Капитал", че оценката става почти изцяло машинно и електронно на база заложените критерии от времето на служебния кабинет на президента Румен Радев. Също така още тогава и по предложение на ЕК е заложен лимит, а не гарантиран бюджет за всяка община, за да няма концентрация на инвестициите само в големите градове. Но ако бъде сметнат поставеният лимит на всички общини, се получават 5.1 млрд. лева при ресурс на програмата 1.13 млрд. лева. Ясно е, че интересът е в пъти по-голям от наличния ресурс.

За община Русе например са одобрени 7 блока за общо 21 млн. лева при лимит на безвъзмездната финансова помощ за града 50 млн. лева. В същото време 25 блока за 39 млн. лева са резерви и два са отхвърлени като неотговарящи на изискванията. Според Националната концепция за пространствено развитие, в която влизат градове от една категория като Стара Загора, Русе, Плевен, Велико Търново, Благоевград и Видин, няма нито една община с повече от 55% усвоен ресурс. За Русе е 42%, а средно за шестте града от групата е 18.1 млн. лева при максимален праг 50 млн. лева, пише в позицията на кмета на Русе Пенчо Милков.

Част от общините не са достигнали заложените лимити и имат малък брой одобрени проектни предложения, тъй като останалите не събират достатъчно точки в толкова конкурентна процедура, посочват в допълнение от МРРБ. В други общини сградите, които могат да постигнат най-големи енергийни спестявания, вече са санирани по предходни програми.

В резервния списък има и предложения, които имат по-висок резултат от 115 т., но са в общини, които са достигнали определените им лимити на безвъзмездна финансова помощ и не могат да бъдат финансирани.

"В случай че в насоките за кандидатстване не бяха заложени лимити, ресурсът щеше да бъде концентриран в 15 от големите общини, които щяха да получат близо 80% от всички средства по процедурата. Това би било несправедливо за гражданите в останалите 250 общини", посочват в аргументите си от регионалното ведомство.

1217 сертификата са изпратени на Агенцията за устойчиво енергийно развитие за проверки, защото са показали много високи енергийни спестявания. Ако агенцията даде становище за неверни данни, ще се наложат санкции и ще се преразгледа класирането.

Андрей Цеков, министър на регионалното развитие и благоустройството

Министерството най-вероятно няма да направи нова оценка, става ясно от отговорите на ведомството до редакцията. Причината е, че преразглеждането на класираните проекти ще отнеме месеци и ще доведе до пропускане на срокове за реализиране на програмата. Но пред медии регионалният министър посочи, че 1217 сертификата са изпратени на Агенцията за устойчиво енергийно развитие за проверки, защото са показали много високи енергийни спестявания. "Ако агенцията даде становище за неверни данни, ще се наложат санкции и ще се преразгледа класирането на блоковете", увери министър Цеков.

Заинтересованите страни също биха могли да обжалват решенията. От МРРБ посочват, че за всички проекти е предвидено извършване на последващ одит от независим енергиен одитор, който да удостовери, че с предвидените в работния проект мерки се постигат очакваните спестявания на първична енергия, заложени в първоначално подадени документи/проекти.

Проблемът очевидно е в липсата на реален контрол на качеството на подадените проекти, които се оценяват само по документи. Министерството очаква контролът да се прави от собствениците, които са най-заинтересовани да постигнат най-добри резултати на санирането, но досега, заради 100-процентовия грант, не се е случвало реално. Агенцията за енергийно устойчиво развитие по принцип също трябва да следи за изпълнението на целите и индикаторите, но и там липсва достатъчен капацитет, коментират специалистите в сферата.

"По отношение на качеството на енергийните обследвания мога да кажа, че ЕСКО договорите предвиждат механизъм за контрол по дефиниция (чл. 72, 73 от Закон за енергийна ефективност)", посочи в коментар за "Капитал" Кирил Райчев, председател на Алианса за енергийна ефективност. Постигането на енергийните спестявания се измерва и верифицира през годините на действие на ЕСКО договора и има финансови санкции при тяхното непостигане.

Защо има само 756 избрани?

Бюджетът от близо 1.13 млрд. лв. ще бъдат достатъчен само за одобрените 756 многофамилни жилищни сгради в 102 общини. Само за сравнение - ако и тук беше приложена схемата със съфинансирането, щяха да могат да се обновят още над 150 блока.

По оценки на МРРБ от първия етап средно инвестицията за една сграда е 1.5 млн. лева. Още този месец ще започне подписването на договорите с общините, които след това ще сключат договори с одобрените блокове. "За да не се губи време, общинските администрации могат да започнат да обявяват обществени поръчки за избор на изпълнители преди тяхното сключване", съветват от МРРБ.

Ако всичко върви по план, изпълнението на проектите ще може да започне още през лятото и трябва да приключи до средата на 2026 г.

Това обаче е малка част от общо подадените 3068 проектни предложения от 152 общини за почти 4 млрд. лева. Ако всички тези проекти - за общо 14 млн. квадратни метра РЗП, бъдат изпълнени, България почти ще успее да изпълни целта си до 2030 г. да обнови 19 млн. квадратни метра РЗП. За сравнение - за обновяване на целия сграден фонд на страната са необходими повече от 40 млрд. лева, като тези данни дори са занижени, коментира Драгомир Цанев от Центъра за енергийна ефективност "ЕнЕфект".

"Не може да се отпуснат 40 млрд. лева публичен ресурс за обновяване на частна собственост", коментира Добромир Василев, директор "Жилищна политика" в МРРБ.

Какво ще се случи със "резервите"?

Общо 2178 сгради с проекти за обновяване за над 2.6 млрд. лева са включени в резервния списък. Всички те ще могат да кандидатстват по новата мярка, при която подкрепата е вече 80% от стойността на санирането, а собствениците трябва да осигурят сами останалите 20%. Отсега обаче е ясно, че и тази мярка няма да е достатъчна за всички, защото бюджетът е само 282.5 млн. лева. Парите ще стигнат за около 300 сгради с разгъната застроена площ близо 1 млн. кв. метра.

Финансирането е отново за блокове, които са проектирани преди 26 април 1999 г. Крайният срок за кандидатстване по втория етап е съвсем скоро - 16 януари. За "Капитал" от МРРБ посочиха, че при липсата на проекти, които да покрият бюджета, ще има удължаване на срока до 29 февруари. Повече време за кандидатстване би поставило под риск изпълнението на програмата, посочиха от там.

Цялото съфинансиране, което е необходимо да осигурят собствениците, е изчислено на 70.6 млн. лева.

Какво следва оттук за собствениците,

които искат да се включат във втори етап

На първо място собствениците да изискат информация от общината за предвидения бюджет, с който са кандидатствали на първия етап, така че на негова база да се определят 20%, които собствениците трябва да доплатят. За големи сгради, строени по индустриален способ (панелни, ЕПК и др.), съфинансирането ще бъде около 2000 - 4000 лева, а за по-малки сгради може да достигне 10 000 - 12 000 лева, показват данни на консултанти в сферата.

• Какво трябва да направят собствениците, които искат да се включат във втория етап и да дадат пари за обновяване?

Сдружението на собствениците трябва да направи събрание и да реши, че иска да санира блока си със съфинансиране при уточнени дялове на отделните собственици.

Какво трябва да направите, за да се включите по втори етап, може да видите подробно тук и презентация тук.

"Важно е също какви документи за доказване на съфинансирането ще приеме общината, дали ще е достатъчна само декларация, или ще трябва да представят наличието на сумата по сметка и в какви срокове. Необходими са и други съгласувателни дейности с общинската администрация преди подаване на Заявлението за кандидатстване за разлика от първия етап. Добре е собствениците да се информират за тях предварително, за да могат да се вместят в срока до 29 февруари, смята Наньова.

В етапа на кандидатстване и в рамките на 2% разходи за управление и публичност има възможност хората да получат консултантска подкрепа от експерти. Ако се ползва такава, на този етап, най-необходимо е тя да бъде за съставяне на предварителен бюджет на проекта, разпределение на финансовия дял на индивидуалните собственици, решаване на индивидуални проблеми за целите на постигане на съгласие в етажната собственост, посочи Наньова.

Във втория етап на процедурата не търсим на някой да му е изгодно, важно е на всички да им е изгодно, един човек да има затруднения с финансирането, това се превръща в проблем за цялата етажна собственост

Цвета Наньова, изпълнителен -директор на "Българо-австрийска консултантска компания"

Ако става дума за еднофамилни сгради, въпросът с осигуряването на средства е сравнително ясен. Но когато има много собственици, намирането на финансиране става по-сложен процес. Към момента няма механизъм с държавни гаранции, а кредитирането на сдружение на собствениците е непозната материя за банките и рискът е висок. Част от банковите институции уверяват, че работят по такива инструменти, но подобни продукти за многофамилни жилища все още няма.

"Във втория етап на процедурата не търсим на някой да му е изгодно, важно е на всички да им е изгодно, един човек да има затруднения с финансирането, това се превръща в проблем за цялата етажна собственост", коментира за "Капитал" Наньова, която е един от най-опитните специалисти в сферата.

В ситуация, в която липсват осигурени възможности за съфинансирането, предимство ще имат малките сгради, защото на първо място могат по-лесно да осигурят съфинансиране от 20% и на второ място собствениците са по-малко и могат по-лесно да се разберат. Не е реалистично 100 собственици да имат консенсус по всеки въпрос, пък било то и за необходимост да осигурят само по около 3000 лева на апартамент.

Очакванията са за втория етап на процедурата средният размер на типа кандидатстващи сгради да е до 1500 - 2000 кв. метра РЗП с до 16-20 самостоятелни обекта, казват от Българско-австрийската консултантска компания.

Според Закона за управление на етажната собственост всеки плаща и отговаря съобразно своите идеални от общите части и до размера на идеалните части. Това означава, че ако има собственици, които не плащат, не би трябвало това да натежава при изплащане на кредит, ако е взет от собствениците. Но всъщност това определение има дефекти. "Две жилища с еднаква квадратура могат да имат различна сума за съфинансиране, един е сменил дограмата, а другият не и тогава става още по-сложно, а кой колко ще плати трябва да е ясно още в самото начало", обяснява още Цвета Наньова.

Все по-логична изглежда идеята да има програма с преференциални условия и кредити за смяна на дограмата в собствените жилища, а санирането да се извършва само на общите части, където не се налага достъп до частните домове. По Закон хората са длъжни да се грижат за общите части, но не и да плащат за смяната на прозорците на съседа.

"Проблем ще се окажат при малките сгради допустимите референтни стойности по дейности, защото те са много ниски и хората ще трябва да доплащат повече. Но предвид факта, че все пак получат 80% грант и за първи път реално ще има възможност и по-малки сгради да получат подпомагане, се очаква това неудобство и необходимост от доплащане да се преодолеят, коментира Наньова. Грантът е достатъчно голям и хората пак ще са на далавера", каза още тя.

Хората не си даваха сметка за огромния размер на инвестицията в подобренията на жилищата им, когато изцяло се плащаше с публичен ресурс. Сега финансовото им участие (само 20%) в порядък на няколко хиляди лева им изглежда много висока сума.

Затова най-важното, за да сработи програмата в режим на съфинансиране, е да има улеснен достъп до кредитен ресурс за осигуряване на самоучастието, както и допълнителна целева помощ за енергийно бедни собственици. Но за съжаление такива решения все още не се предлагат от държавата.

Санирането повишава цената на имотите, поради което инвестицията от страна на собствениците си струва още повече. Фотограф : Цветелина Белутова