Къпалня с опция за хотел в Борисовата градина: готови, на старта, сеч

Бонус опция да се строи

От години се знае за намеренията на собствениците, притежаващи мажоритарния дял, да строят в терена на неработещата вече осемнадесета година къпалня. Изненадващо миналото лято те обявиха намеренията си да я възобновяват и заявиха, че подават виза за проектиране на 14 юни 2022 г. Надеждата им беше, ако тя бъде одобрена навреме, да започнат строителство в първите месеци на 2023 г.

Главният архитект на Столична община Здравко Здравков издава въпросната виза няколко седмици по-късно (на 6 юли 2022 г.). Любопитно е обаче е защо общината я е издала, докато Подробният устройствен план (ПУП) на Борисовата градина е в процес на разработване и все още не е приет. Здравков обясни за "Капитал" след публикуването на статията, че визата е само за "основно обновяване и модернизация" (както е записано в нея) на съществуващите съоръжения и не се предвижда нов строеж. "Не включва ново строителство, каквото спекулирате, че съм разрешил", заяви той. (допълнено, 3 февруари, 15:20 ч.).

Виза за проектиране Източник: НАГ Преглед на оригинала

Той обясни още, че нищо не е задвижено "тихо", защото визата е достъпна на сайта на НАГ и в мобилното приложение. Здравков коментира още, че визата е трябвало да бъде съгласувана от Минитерството на културата, като от там имат забележки.

От РИОСВ, които също е трябвало да съгласуват проекта, според издадената виза, отговориха за "Капитал", че "РИОСВ не съгласува визи", като единствено е дадена оценка на "инвестиционното предложение, което включва обновяване само на вече съществуващи съоръжения за спорт и отдих, в рамките на комплекса, в което не са посочени изграждане на нови съоръжения и сгради, както и други дейности". От НИНКН пък са върнали проекта за отстраняване на нередности и непълноти в документацията.

Пример за това, че проектът може да предвижда ремонт, но всъщност накрая да се появи цяла нова сграда обаче е строежът на сграда в ловно стопанство "Искър", построена от дружество, отново свързано с Румен Гайтански. На въпрос на "Капитал" дали ще изчакат приемането на ПУП-а от "Десет архитекти" обясниха миналото лято: "Ще се съобразим с всички наредби и концепции, заложени в ПУП-а, и всичко ще бъде по правилата, няма да бъде нещо извън ПУП-а, който съвсем скоро трябваше да се приеме, даже неговата липса бавеше процеса." Въпреки че ПУП все още няма, сега се секат дървета. А прогнозата за разрешение за строеж, дадена от страна на частните собственици тогава, беше именно "първите месеци на 2023 г.".

Въпросният ПУП залагаше минимални коефициенти на строителство в тази площ (нещо, с което управляващите иначе се хвалиха). Те обаче не важат към момента на издаване на визата. Така в нея се взимат параметрите в Общия устройствен план, които реално позволяват потенциално да се построи 6 пъти повече площ.

В ОУП параметърът, от който зависи интензивността на застрояването - кинт, е 0.06, докато в последния вариант на ПУП-а той е много по-консервативен - 0.01. Този показател е важен, защото участва във формулата за определяне на разгъната застроена площ (РЗП), или общата площ на всички надземни етажи, която може да бъде разположена на даден терен. Накратко, колкото по-голяма е площта на терена и колкото по-висок е коефициентът, толкова повече застрояване е възможно, а практиката показва, че показателите в ОУП взимат превес при съдебен спор за решаване на разминавания между ОУП и ПУП. По този начин се отваря врата инвеститорът да поиска повече площ в съда.

Прави впечатление, че сечта е вдясно от постройката, където преди са били съблекалните и която има и три подземни нива Фотограф : Надежда Чипева

Дървета са изсечени и от лявата страна на постройката. Фотограф : Надежда Чипева

"Вероятно сега идеята е да приемат ПУП, за да може да се разреши строителството, като се формира голямо УПИ, защото в поземлен имот (ПИ) не може да се строи, а след това да обжалват пред съда несъответствие с ОУП и да си извоюват по-голям кинт и съответно повече квадрати строителство", коментира за "Капитал" Деница Руканова от Антикорупционния фонд през лятото на 2022 г. Същото потвърждават и експерти в сферата.

Новосъздаденото дружество "Аквапарк Мария Луиза" е собственост на Румен Гайтански и е регистрирано на 29 декември 2022 г. Като предмет на дейност е записано "търговия със стоки и услуги, хотелиерство и ресторантьорство, развлекателна, атракционна и рекламна дейност, анализи, консултации, проучване, проектиране, строителство, експлоатация на собствени и съвместно изградени обекти, изграждане, ремонтна дейност, реконструкция и вътрешен дизайн на обекти". Размерът на внесения капитал на фирмата е над 5 млн. лв.

За мен нарушението е още по-сериозно, тъй като се вижда, че се разчиства терен за бъдещи строителни дейности, за каквито към момента няма разрешение. Има издадена от главния архитект на СО виза за проектиране, за която информирах преди няколко месеца (в нея беше записано, че не подлежи на съобщаване, тъй като заинтересувани лица са само поискалите я). В района нямаме никаква информация за развитие впоследствие. И тогава заявих и сега потвърждавам, че абсолютно всяко действие по темата трябва да бъде публично, прозрачно и законосъобразно. Каквито тези действия не бяха по нито една точка.

Трайчо Трайков

кмет на район "Средец"

Проект за 50 млн. и неясно управление

Представителят на акционерното дружество "Парк Мария Луиза" Тодор Тодоров и Невена Русева от проектантското бюро "Десет архитекти" заявиха през лятото, че няма да се правят офиси, жилища или хотел, а къпалнята ще се възстанови такава, каквато е била.

Наследството от спорната сделка на прехода се вижда ясно днес - повече от десетилетие някогашните басейни, съблекални и съоръжения тънат в разруха Фотограф : Надежда Чипева

Проектът, който представиха тогава, предвиждаше вътрешен басейн на мястото на сегашния дълбок, 5-метров, както и евентуално СПА комплекс. Идеята е да има две части - едната да бъде изцяло отворена и да има функция на лятна къпалня, а другата да работи целогодишно и да предлага основно водни процедури. Предвиждат се и три ресторанта от различен клас, които да са в закритата част - единият ще е панорамен ресторант от висок клас, вторият ще е тип "градина", а третият ще е към двата басейна и ще обслужва спортния комплекс. През годините няколко пъти обаче е било изтъквано, че инвеститорът няма как да печели от начинанието, ако не построи хотелска част. А как ще се управлява самата къпалня (която е собственост все пак и на общината чрез "Софийски имоти" с дял 41.96%) щяло да се мисли след реализацията, стана ясно по време на брифинга през лятото.

Частта, която може да бъде използвана за ресторант, съблекални, СПА с подземна част или по-машабни цели Фотограф : Надежда Чипева

Проектът на "Десет архитекти" не предвижда паркинг, но надеждата е да има осигурен автомобилен достъп. Подробният устройствен план на Борисовата градина иначе включва подземен паркинг за 420 места под сегашната автокъща "Капитолия", както и 700 места в периферията на парка.

Преди две години външната част на басейните, без да се включва земята, е била оценена на 10 млн. лв. Инвестицията във възраждането на къпалнята пък се оценява на близо 50 млн. лв. "Софийски имоти" (миноритарен собственик) имало желание това да се случи, но няма достатъчно средства. Не така стоят нещата с частния инвеститор от страна на акционерното дружество "Парк Мария Луиза". "Стига да се стигне до разрешение за строеж, частният инвеститор има готовност да започне строителство веднага", каза тогава арх. Петков за "Капитал".

Минус 3 дка дървета

В сряда сутринта граждани забелязват изсичането на дървета на терена на къпалнята. Собствениците са обяснили, че имат разрешение от район "Средец", и са влезли на терена. Отсечени са поне 20 дървета, които въобще не са били въпросните, за които е имало разрешение. Впечатление прави мащабът на сечта - цяло каре от близо 3 дка, или със сигурност повече от 20 дървета.

Част от техниката все още е на място. Чува се и лай на "зли кучета", за които гласи и предупредителна бележка. Същите зли кучета са причинявали инциденти. Фотограф : Надежда Чипева

Разрешението от района иначе е било за 11 дървета, изсъхнали и израснали по бетоновия терен, като собствениците е трябвало да уведомят 48 часа по-рано намеренията си да влязат и да започнат действия.

Дървета са отсечени и пред самата ограда на къпалнята, разделяща "свободната" за граждани част с тази, където сега са отсечени дърветата Фотограф : Надежда Чипева

"В конкретния случай уведомление, че дърветата по разрешението ще бъдат премахнати на 1.02.2023 г., не е постъпвало. Научихме от сигнали на граждани, за което им благодаря. Веднага се разпоредих експерти от района да се свържат с "Паркове и градини" и "Зелена система" и да отидат на място. Установи се, че вече са премахнати повече от разрешения брой дървета, като в същото време някои от включените в разрешението още си стоят", написа кметът на район "Средец" Трайчо Трайков във Фейсбук профила си. Прави впечатление и избраното място на сечта - точно вляво до постройката, която може да се надстроява в бъдеще, и малка част вдясно от нея.

Източник: Фейсбук профил / Трайчо Трайков - кмет на район