Зад решетките на "Мария Луиза"

Основният проблем винаги е бил собствеността на къпалнята - тя е разделена между общинското дружество "Софийски имоти" и фирми, свързани с Румен Гайтански-Вълка (виж карето). Частникът обаче има мажоритарен дял и това винаги е сочено от кмета Йорданка Фандъкова като пречка за общината да предприеме нещо, макар и неведнъж да са давани обещания как "ще си я "върне". Сега изглежда, че именно той поема инициативата за възобновяването.

Какво се предвижда

Представителят на акционерното дружество "Парк Мария Луиза" Тодор Тодоров и Невена Русева от проектантското бюро "Десет архитекти" заявиха, че няма да се правят офиси, жилища или хотел, а къпалнята ще се възстанови такава, каквато е била.

Арх. Ивайло Петков, който е собственик на "Десет архитекти", обясни за "Капитал", че все още не е готов окончателният проект, защото се чака визата за проектиране.

Има обаче някои неща, които са почти сигурни. Планира се вътрешен басейн на мястото на сегашния дълбок, 5-метров, както и евентуално СПА комплекс. "Идеята е да има две части - едната да бъде изцяло отворена и да има функция на лятна къпалня, а другата да работи целогодишно и да предлага основно водни процедури", казва арх. Петков. Предвиждат се и три ресторанта от различен клас, които да са в закритата част - единият ще е панорамен ресторант от висок клас, вторият ще е тип "градина", а третият ще е към двата басейна и ще обслужва спортния комплекс.

Дълбокият пет-метров басейн се планира да бъде вътрешен Фотограф : Надежда Чипева

Паркинг няма да има, категорични са проектантите, но се надяват да се осигури автомобилен достъп. Подробният устройствен план на Борисовата градина иначе предвижда подземен паркинг за 420 места под сегашната автокъща "Капитолия", както и 700 места в периферията на парка.

Мисли се и за премахване на оградите, така че хората да имат достъп до алейната мрежа. "Разбира се, ще има контрол на достъп за продажбата на билети, но няма да се налага да се влиза през централния вход и да се налага преминаване през затворената част, за да се стигне до външния басейн. По-скоро двете алеи ще се свързват", обяснява арх. Петков.

Преди близо две години външната част на басейните, без да се включва земята, е била оценена на 10 млн. лв. Инвестицията във възраждането на къпалнята пък се оценява на близо 50 млн. лв. "Софийски имоти" има желание това да се случи, имали сме общи срещи, но те единствено могат да инвестират 2-3 млн. лв., които са крайно недостатъчни", споделя арх. Петков. А в бъдеще - ако започне реализацията, ще се мисли каква ще бъде формата на управление. Стига да се стигне до разрешение за строеж, частният инвеститор има готовност да започне строителство веднага. Това би било възможно най-рано в първите месеци на 2023 г. - годината, в която са местните избори.

Арх. Невена Русева от "Десет архитекти" и ръководителят на проекти на дружеството "Парк Мария Луиза" Тодор Тодоров обявиха, че имат намерения да инвестират във възстановяването на къпалнята и ще подадат заявление за виза за проектиране Фотограф : Надежда Чипева

Дългият път на проекта

Инвестиционните намерения на собствениците се пресичат на няколко пъти във времето с подробния устройствен план на Борисовата градина, който се готви още от 2016 г. "В същата година дружеството "Парк Мария Луиза" решава да иска ремонт на басейна без строително разрешение и виза, под претекста че това не представлява "основен ремонт". Главният архитект на София Здравко Здравков обаче правилно отказва, защото това си е основен ремонт плюс строеж", казва Деница Руканова, която е юрист в Антикорупционния фонд.

Арх. Ивайло Петков също казва, че се работи по проекта от 2016 г., но твърди, че причината за забавянето е била в липсата на документация, нужна за процедура по възстановяване на строителни книжа. Чак този март процесът е приключил. " Като направихме тази първа стъпка, тогава се оказа, че къпалнята няма никаква документация. Поискахме от арх. Здравков да ни даде достъп и получихме шест кашона архивна информация, от която успяхме да сканираме 30%. Тръгна дълъг процес и като станах общински съветник през 2019 г., се запитах как да продължим. Но документация трябваше - решихме съвместно с кмета Фандъкова и арх. Здравков да възстановим строителни книжа, което включва заснемане, обследване и т.н. Заради това чак сега тръгва процесът и може да подадем визата за проектиране", обяснява арх. Петков за "Капитал".

Според Рукова обаче основната причина проектът да не бъде задвижен през 2016 г. е, че поземлен имот (ПИ), какъвто се води теренът с къпалнята, няма как да получи разрешение за строеж, защото трябва да бъде урегулиран поземлен имот (УПИ). Според нея пречка пред изработване на частични ПУП (тоест на по-малки парчета от него) е фактът, че все още тече процедура по приемане на ПУП на Борисовата градина. Друг аргумент е, че е било необходимо положително становище от Националния институт за недвижимо културно наследство (НИНКН), тъй като обектът попада в защитената част на Борисовата градина, а няма данни досега такова да е получавано.

Фотограф : Надежда Чипева

Обособяването на имота в УПИ е възможно с приемането на новия ПУП на Борисовата градина. В последния му вариант, след обществените обсъждания от началото на 2022 г., той предвижда обединяване на имота, на който се намира къпалнята, заедно със съседните общински терени в голямо УПИ. Така площта му ще се увеличи от сегашните 35 дка на 300 дка. Целта на тази идея беше, че общината ще е партньор и без нея няма как да се взимат решения за бъдещето му. Но реално така имотът ще има излаз към голям булевард, получава по-голяма площ и параметрите на застрояване автоматично се променят, като се позволява по-мащабно строителство.

Фотограф : Надежда Чипева

Това е едно от опасенията, посочени във възраженията срещу ПУП-а, изпратени от представители на групата "Да спасим Борисовата градина". "Формирането на урегулирани поземлени имоти с голяма площ в настоящия ПУП, което сериозно се разминава със заданието към изпълнителя на настоящия проект, а именно да не се допускат УПИ с голяма площ, защото са предпоставка и позволят значително застрояване на територията на цялата Борисова градина по думите на журито", се казва в тях.

Арх. Ивайло Петков е съгласен с това. "Аз съм убеждавал и арх. Ковачев (проектант на проекта за ПУП на Борисовата - бел. авт.), че това не е правилно. Защото може да се появи един недоброжелатен, да събере всички РЗП (разгърната застроена площ) на тези поземлени имоти (ПИ), които са обединени в едно, и спокойно може да си построи два мола примерно на това място. Представете си като вкараме всички обекти - национален стадион, колодрум, къпалня, ЦСКА, в едно УПИ. Да, ще има няколко собственика - примерно тези на къпалнята, плюс държавата, но в един момент могат да съберат всички обеми на тези обекти и не можеш да ги удържиш да направят там един мол", казва той. Но арх. Русева заявява твърдо, че параметрите на застроената площ ще са същите, каквито са сега.

Възможности в съда

Има и друго притеснение. Съществува разминаване между параметрите за застрояване в новия ПУП (уреждащ по-малката територия на парка) и в общия устройствен план (ОУП) на София, който има ролята на закон и е градоустройствена конституция на града. В ОУП параметърът, от който зависи интензивността на застрояването - кинт, е 0.06, докато в последния вариант на ПУП-а той е много по-консервативен - 0.01. Този показател е важен, защото участва във формулата за определяне на разгъната застроена площ (РЗП), или общата площ на всички надземни етажи, която може да бъде разположена на даден терен. Накратко, колкото по-голяма е площта на терена и колкото по-висок е коефициентът, толкова повече застрояване е възможно, а практиката показва, че показателите в ОУП взимат превес при съдебен спор за решаване на разминавания между ОУП и ПУП. По този начин се отваря врата инвеститорът да поиска повече площ в съда

"Вероятно сега идеята е да приемат ПУП, за да може да се разреши строителството, като се формира голямо УПИ, защото в поземлен имот (ПИ) не може да се строи, а след това да обжалват пред съда несъответствие с ОУП и да си извоюват по-голям кинт и съответно повече квадрати строителство", казва Деница Руканова от АКФ. Същото потвърждават и експерти в сферата.

Какво следва сега?

Това, което следва сега, са дълги процедури по съгласуване на проекти. На първо място, все още се обработват становищата и възраженията, подадени за подробния устройствен план (ПУП) на Борисовата градина. А проектът за къпалнята трябва да бъде съгласуван с неговия автор - арх. Ковачев, да получи становище от НИНКН и МК. Ако бъде издадена виза, "Десет архитекти" ще изготвят и инвестиционен проект на идейна фаза, който ще бъде представен на хората с илюстрации и подробности. После ще се чака и разрешителното за строеж - в момента, в който то бъде издадена, строежът може да почне.

Арх. Петков обяснява, че не среща съпротива в общинския съвет и има разбиране, че трябва да се реализира проектът. Районният кмет на "Средец" Трайчо Трайков пък заяви, че ще се гледат всички детайли, когато има нещо "черно на бяло". По всичко обаче личи, че дългогодишните обещания и препоръки за отчуждаването на частните терени в Борисовата градина няма да се случат. А това често крие капани.