Да се изолираме заедно

Законът обаче не постигна нито едното, нито другото. Срокът за регистриране на сградите и входовете в режим на етажна собственост отдавна изтече, но общините и до момента не знаят каква част от блоковете на територията им са обхванати от регистрите. В същото време при осигурени 78 млн. лв. по оперативна програма "Регионално развитие" за саниране на над 600 жилищни сгради, сдруженията на собственици у нас засега са точно... 6.

И ако в случая с регистрацията държава и общини могат да налагат санкции (друг е въпросът дали го правят), то по отношение на сдружаването на собствениците методът на тоягата не работи. Затова се прибягна към моркова – законови промени, с които процедурата да бъде максимално опростена.

Така само преди седмица парламентът прие на първо четене не един, а два проекта за промени в закона за етажната собственост – на депутата от партия "Атака" и зам.-председател на комисията по местно самоуправление Николай Пехливанов и на Министерския съвет (какво предвиждат – виж в карето). Търсенето на промяна е добър сигнал, но само със законови промени проблемът няма да се реши.

Голямото "но"

В буквален превод думата саниране означава оздравяване (от лат. sano – здраве). Едно от най-трудно лечимите заболявания на жилищните сгради в България е разпокъсаната собственост. В комбинация с малките финансови възможности на част от обитателите тя е основната пречка за успешно управление на тези имоти. Така поне смята проф. Димитър Назърски, участвал като консултант по енергийна ефективност в проекта на ПРООН. Според него успехът на санирането в Германия се дължи до голяма степен на факта, че жилищният фонд там е бил преобладаващо държавен и общински.

Програмният директор на ПРООН Цвета Наньова обаче е на друго мнение. "Заблуда е, че имаме невероятно висок процент частни жилища на фона на останалите европейски страни. В повечето държави в Източна Европа делът на тези имоти също е над 90%", коментира тя. Това е причината Европейският съюз да преразгледа условията по програма "Регионално развитие" и да позволи публичен ресурс да бъде насочен към обновяване на частни сгради.

По тази линия от юни собствениците на жилища в България ще могат да получат безвъзмездно до 50% от разходите за обновяването им. Стига да се обединят в сдружение, тъй като средства по програмата може да усвояват само от юридически лица.

Предварителните анализи на ПРООН показват, че тази субсидия е първото условие, за да се случи санирането в България. Благодарение на нея делът на притежателите на жилища, които могат да изтеглят и изплащат кредит за обновяването им, нараства от 20-30% до над 70%. А с предстоящите промени в закона за етажната собственост този процент гласове ще е достатъчен за регистриране на сдружение на собствениците.

По-големият проблем обаче е чрез какъв механизъм ще се отпускат парите. Практиката е публични средства да се харчат чрез тръжни процедури, но на съседски начала те няма как да бъдат организирани. В същото време в България е почти непознато професионалното управление на етажната собственост, което е задължително в редица европейски страни. Подобно законово решение предлага депутатът Николай Пехливанов чрез въвеждането на професионални домоуправители, които да се занимават с обновяването и поддържането на сградите. Според него те ще спестят много съседски спорове, тъй като ще подхождат далеч по-обективно при решаване на проблемите. Заради несъгласието на голяма част от собствениците да плащат за подобна "екстра" обаче тази практика надали скоро ще се наложи в България.

Въпрос на пари

Каквито и икономии от сметки да постига, обновяването на жилищните сгради остава скъпа инициатива. Опитът на ПРООН показва, че няма как спестеното от отопление да покрие вноските по кредита, но може поне да ги направи по-поносими. Според Цвета Наньова за повечето обитатели на панелните комплекси това означава да плащат до 100 лв. месечно. Ако се приеме, че енергийното саниране на апартамент от 75 кв.м струва средно 10 000 лв., при 30 до 50% по-ниски сметки и 50% субсидия допълнителното натоварване на семейния бюджет може да се сведе до 50-60 лв. на месец.

Често сумата е далеч по-малка, тъй като собствениците вече са изпълнили част от включените в санирането дейности - сменили са дограмата или са инвестирали в топлоизолация (противно на общото схващане не е необходимо тя да се маха, а може да се интегрира в новата). Проф. Назърски например описва своя опит в санирането: при вече сменени дограма и ВиК щрангове на сградата разходът за неговия апартамент е бил сведен до 1500 лв., основно за топлоизолация.

Все пак важно условие сметките да излязат е банките да подкрепят обновяването на жилищата с кредити. По възможност - нискорискови, за каквито тук се приемат тези с годишна лихва под 10%. Засега това е трудно постижимо, дори след проведената преди седмица среща между тях и министерство на регионалното развитие. Причината е, че банките държат на индивидуална оценка на риска за всеки кандидат и често изискват ипотека на имота като обезпечение. Ако финансират колективни схеми, държат получателите да носят солидарна отговорност.

Самите банки засега избягват темата за санирането и финансирането му с мотива, че разговорите все още са на ранен етап. "Преди да определим условията за подобен кредит, трябва да видим дали тази идея ще се превърне в цялостна програма на правителството, подкрепена с държавни гаранции или по друг начин", коментираха от Прокредит банк. Според финансовата институция един от рисковете е при колективно финансиране някои съкооператори да спрат да плащат, което ще рефлектира върху съседите им и върху редовното обслужване на заема.

В тази случай останалите собственици може да пристъпят към принудително събиране на вземанията си чрез частен съдебен изпълнител. Практиката обаче предлага и алтернатива.

Според Цвета Наньова в масовия случай обновяването на жилищата се финансира с индивидуални потребителски заеми, но има и схема на колективно кредитиране. Тя е приложена при обновяването на сграда във Варна, финансирано от Фонда за енергийна ефективност. Като обезпечение съкооператорите са представили депозит в размер на 20% от сумата, от който фондът да тегли, в случай че някой спре да плаща. "Като цяло хората са отговорни и не е имало проблеми с връщането на кредитите. Ако все пак се случи, вноските в гаранционния депозит са средно 250 - 300 лв. на жилище – сума, която все пак може да бъде преглътната в името на това нещата да вървят", смята тя.

Разнородният социален микс в панелните комплекси обаче крие и друг риск – почти сигурното наличие на поне 1-2 апартамента на блок, обитавани от неплатежоспособни хора. Според ПРООН, ако не се намери решение на този проблем, той може да се окаже препъникамъкът на санирането, както това вече се е случило в Латвия. Причината е, че дори 2/3 от собствениците да гласуват за обновяване на сградата, плащат всички.

Според Цвета Наньова именно тук е ролята на държавата и общините, които трябва да намерят механизми за подпомагане на тези собственици. Но преди всичко хората трябва да узреят, че когато живеят в големи жилищни сгради, могат да решават проблемите само заедно със съседите си.

В крайна сметка се оказва, че колкото и съвършени закони да измислим, обновяването на сградите е въпрос на силна институционална подкрепа, работещи схеми за финансиране и лична инициатива на собствениците. Пътят сега се търси. Щом хиляди започнаха да се изолират индивидуално, значи нуждата вече е осъзната. Остава единствено да се намери задружния модел.