Новият търговски комплекс на Перник

Дистрибуторът на техника "Техно комерс" започна строителството на ритейл парк за над 20 млн. лева

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

От лятото на следващата година 90-хилядният Перник ще има ритейл парк. Първата копка на бъдещия "Перник плаза", който ще е със застроена площ 15.5 хил. кв.м върху терен от 44 декара, беше направена на 19 октомври. С новия ритейл парк в града, сателитен на София, за пръв път ще влязат редица известни международни и български търговски марки, познати предимно от моловете. Ще има магазини на Mr. Bricolage, Deichmann, "Техномаркет", L.C.Waikiki, Pepco, KiK, Cropp, Sport Vision, Sinsay, Lilly Drogerie.

В Перник в момента няма мол, но местен инвеститор работи по проект за такъв чрез дострояване на съществуващия търговски център "Елена" (в който беше съществувалият за кратко Пернишки университет). Очаква се откриването да е през март.

"Деветдесет процента от търговските площи в "Перник плаза" вече са отдадени под наем с дългосрочни договори", обясни Борислав Борисов, мениджър по ритейла в Iris Property Consulting (IPC Partners), компанията - ексклузивен консултант на проекта. Текат преговори за площта, предвидена за супермаркет, и предстои да бъдат договорени наемателите на киоските, които ще са още 500 кв.м.

"Покупателната способност в Перник не е за подценяване. Около 30% от населението на града работи в София, а за да бъдат мотивирани другите да останат да работят тук, заплатите им трябва да са конкурентни на тези в столицата. Досега обаче тези хора харчеха парите си в София, а занапред ще могат да ги оставят в Перник", казва Валентин Петров, собственик на "Техно комерс" и инвеститор в ритейл парка. Отварянето на "Перник плаза" ще отговори на необходимостта от по-достъпни продукти и безопасност на пазаруване по време на криза и ще създаде над 300 нови работни места, се казва в прессъобщението за откриването.

Нашите проучвания показват немалък процент хора от Перник, които пазаруват в магазините ни в South Ring Mall и в "Люлин", казват в потвърждение от Mr.Bricolage, които след известна пауза в откриването на нови магазини ще отворят в Перник 12-ия си обект. Разчитат и на клиенти от региона.

"Техно комерс" търгува на дребно с електроуреди за дома, черна и бяла техника, мебели и инструменти. Внася в България германската марка за бяла техника Hansa, като дистрибутира нея и множество други извън големите търговски вериги, а техниката за вграждане - чрез мебелни студиа. Регионален дистрибутор е и на производителя на бойлери Tesy. Освен това има голям магазин за бяла техника в Перник. Регистрирана е преди 21 години. За 2020 г. има оборот от 8.2 млн. лева. Печалбата е 447 хил. лева, а натрупаната от предишни години - 1 млн. лева.

Валентин Петров обяснява, че притежава терена отдавна. Справка в Имотния регистър показва, че го е купил на публичен търг още през 2005 г. за 175 хил. лв. Става дума за бивш спортен комплекс (твърдят на отбора по ръгби на Перник), с правилна форма и с лице от 150 м към ключовия бул. "Юрий Гагарин" в града. "Това позволи да се разгърне модерен и много добре балансиран архитектурно проект", обясняват от IPC.

Първоначално инвеститорът се колебаел дали да не построи на терена логистичен център и дори имал строително разрешение за целта. При пандемията обаче "складовите площи се обезцениха и времето за отваряне на ритейл паркове дойде", казва той. Тези групирани магазини набират скорост в последните няколко години, а с настъпването на пандемията навлизат в бурна експанзия в Централна и Източна Европа. Петров е запознат с тенденцията, че по площи ритейл паркове на човек от населението България изостават в сравнение с други държави в региона.

В "Перник плаза" е планирано да бъдат вложени около 20 млн. лева без ДДС, като финансирането ще става със собствени средства и с банков кредит. Поскъпването на строителните материали повишило разчетите за първоначалната инвестиция с няколко милиона, казва Петров. Необходимите метали, стоманобетонни конструкции и изолационна вата за строежа вече са подсигурени. Някои са предплатени на заводите производители, други вече са пристигнали и са на склад, поясни Евгени Борисов, изпълнителен директор на строителната компания "Монтаж строителни конструкции" (МСК), която ще е главен изпълнител на ритейл парка. "Монтаж строителни конструкции" е част от групата "Рослин" на Иво Евгениев и Спас Шопов.

"Ритейл парк Перник плаза" е и продукт на консултантската компания IPC Partners. Компанията създава концепцията за обекта, след което го развива през етапите архитектурен дизайн, проектиране, финансиране, избор на строител до отдаването под наем на търговските обекти. В случая когато обектът бъде завършен, управлението ще премине към инвеститора.

Средните наеми са в диапазона 7-9 евро на кв.м, а средният наемен договор е петгодишен във вариант пет плюс пет, обясниха от компанията.

Реализацията на такъв проект отнема между осем и 14 месеца, казва Борислав Борисов, като добавя, че в момента пазарът не е много лесен, защото хората са предпазливи. Компанията работи в сферата на ритейл парковете от 2017 г. В момента в портфолиото й има няколко проекта от този тип всеки на различен етап от развитието. За февруари е планирано откриването на ритейл парк в Севлиево. Развиват и проекти в Разград и Кърджали.

Борисов добавя, че са в разговори и с два чуждестранни оператора на ритейл паркове, които проявяват интерес към българския пазар.

"Ние оперираме основно в търговския сектор на индустрията за недвижими имоти", обяснява Мая Балтаджиева, управляващ партньор и мажоритарен собственик в компанията. С по-малък дял в нея е Христо Ангелков.

Потенциалът и на ритейл парковете, и на Перник е забелязан и от други инвеститори. Собствениците на "Видеолукс холдинг", в които са търговските вериги Technopolis и Praktiker, също работят по проект за ритейл парк в града. Той ще бъде разположен на 75 дка на детелината на пътя между Перник и Кюстендил и предвижда около 20 хил. кв.м търговски площи. Проектът е на етап виза за проектиране, каза Иван Граматиков, Asset мениджър на "Видеолукс холдинг".

Компанията има седем-осем проекта в страната - Пазарджик, Стара Загора, Хасково, Русе, както и в София на бул. "Н.Мушанов". Повечето са около нейни магазини от една от двете вериги, но има и самостоятелни.

IPC за ритейл парковете

С нарастващата конкуренция диверсификацията на форматите на дребно се развива на повечето пазари и това очевидно се ускорява от промените, причинени от пандемията COVID-19. Увеличава се броят на откритите търговски центрове за сметка на моловете. Разглеждани както от инвеститорите, така и от наемателите като изгодни инвестиции, а от потребителите като удобни и безопасни дестинации за пазаруване, ритейл парковете се превръщат в новите търговски локации. Лесно достъпните търговски паркове стават все по-популярни дестинации за пазаруване.

Концепцията за ритейл парк е на комплекс, състоящ се от единични или двуетажни сгради или структури с най-малко пет единици, групирани заедно около голям общ паркинг. Инвестицията в търговски паркове обикновено включва евтини технологии и строителни материали. Като основно правило концептуалният дизайн взема предвид всички структурни изисквания на целевите наематели (височина на конструкцията, размер на мрежата, товароносимост на пода и т.н.). Всички единици (боксове) са заети от единични наематели, което води до намаляване на нуждата от общи части (коридори, фоайета, пасажи и т.н.) и от своя страна значително спестяване на разходи за поддръжка на търговските паркове.