Наемите поскъпват, но по-бавно от жилищата - какво да правим и да не правим

Здравословното ниво на доходността от наеми в исторически план е малко над инфлацията. Ако тя е в размер на 2-3% за дълго, чистата доходност от наеми би трябвало да е около 4-5% и имотът да се изплаща между 20 и 25 години, обяснява той.

Причините за изоставащия темп

Повишаването на наемните цени е свързано с нарастването на доходите и с инфлацията. При продажните цени обаче колкото повече имотите се превръщат в инвестиционен актив, (т.е. се купуват с цел, различна от живеене бел. ред.), толкова повече цената им се откъсва от фундаменталните фактори, обяснява Лъчезар Богданов, главен икономист на Института за пазарна икономика.

"Никой не знае кога и в кой момент ще дойде точката на пречупване - някой ще каже, че е време да продава, и другите ще го последват", обясни той на конференцията по случай 30 години на Националното сдружение "Недвижими имоти" (НСНИ).

По обща оценка в последно време инвеститорите в имоти дори не търсят възвращаемост от наеми, а предимно сигурно убежище за парите си, като разчитат на т.нар. капиталова печалба - от евентуалното им поскъпване в бъдеще.

Друг фактор, който, изглежда, притиска наемните цени надолу, е евтиното за момента ипотечно кредитиране. "Съотношението в България е такова, че цената на един наем се върти около цената на месечна вноска за ипотека", обяснява Йорданка Рангелова, мениджър кантора "Наеми и бизнес имоти" в "Адрес". Логиката е, че ако наемите значително надхвърлят ипотечните вноски, за наемателите става по-изгодно да купят жилище на кредит.

Средният наем в София през май според ocenime.bg е 704 лева и съотношението наем към ипотечна вноска - 0.94, т.е. все още вноската по кредита е малко по-голяма.

Търсенето и предлагането

Според други тълкуваният фактор за по-бавния темп на нарастване на наемните цени е увеличеното предлагане на жилища под наем покрай многото покупки с инвестиционна цел последните години. Брокерите за момента не потвърждават - според повечето наемното предлагане е нормално. При имотите за продажба обаче по-скоро се наблюдава дефицит, тъй като и инвеститорите в ново строителство, и собствениците на стари жилища се въздържат да продават в условията на инфлацията.

Други обясняват феномена с намалялото търсене на жилища под наем. "Основната причина за това през последните две години е пандемията и последиците от нея. Освен това и много хора, които живееха под наем, успяха да купят жилище с ипотечен кредит", казва Стойне Василев.

Стелияна Василева, брокер в "Явлена", добавя, че наемният пазар много пряко се влияе от всякакви външни и вътрешни фактори и почти винаги търсенето и предлагането на него са в дисбаланс. "Когато търсенето под наем е по-голямо, предлагането невинаги може да го покрие. А когато излязат готови инвестиционни имоти на пазара, търсенето вече е утихнало или се е насочило към друг сегмент", казва тя.

Наваксването на наемите

В момента в София търсенето на жилища под наем се възстановява, а наемните цени плавно вървят нагоре. По данни на "Адрес" с 5-10% за различните квартали спрямо миналата година. Основен двигател за оживлението са младите хора, които се връщат в офисите. Очаква се от есента тази тенденция да се засили, а и студентите също да влязат в аудиториите си. Известно раздвижване на наемния пазар имаше и покрай украинските бежанци. "Като цяло наблюдаваме плавно връщане към нивата на търсене от 2019 г.", обобщава Стелияна Василева.

Цените на наемите продължават да растат с бавни темпове, като в повечето квартали се върнаха на нивата отпреди пандемията, казва Стойне Василев. Той го отдава най-вече на по-високата инфлация и на клаузите за индексиране на наемите, които включват все повече наемодатели. "По-скоро натрупаният инвестиционен жилищен фонд от по-скъпо закупените имоти през този период определя известното покачване на наемните нива", смята Стелияна Василева. Според Йорданка Рангелова пазарът е стабилен, но наемодателите, които опитват да вдигнат наемните цени според моментната инфлация, се оказват доста над бюджетите на клиентите трудно стигат до сделка. По-резултатният подход е да се индексира спрямо инфлацията от предходната календарна година, която не е толкова висока, смята тя.

С възстановяването на търсенето и нарастването на инфлацията очакванията са и наемните цени да започнат да растат. Председателят на НСНИ и управител на "Форос" Добромир Ганев го вижда от есента и допуска ръст до 10-15% за определени райони и имоти.

А като се вдигнат лихвите...

Върху наемния пазар обаче влияят и фактори, които са по-трудни за прогнозиране. "Много зависи от това кога и с колко ще се повишат лихвите, дали ще има по-сериозно ограничаване на жилищното кредитиране и кога и с колко ще паднат цените на имотите", казва Стойне Василев. Очакваното плавно повишаване на лихвите по ипотечните кредити у нас в рамките на година според него ще даде нов тласък на наемния пазар. Той очаква плавно покачване на наемите в добрите райони в София през следващите години и задържане на наемните цени в т.нар. "нови" и "модерни" квартали, където има конкуренция между много инвестиционни имоти, които се дават под наем.

Тихомир Тошев, кредитен консултант и изпълнителен директор на "Кредит център", също обяснява, че при забавяне на пазара на покупко-продажби на жилища, каквото се очаква догодина, наемният пазар вероятно ще стане стане по-активен. Вероятно защото забавянето ще е свързано с невъзможност на хората да си позволят жилище.

...или ако продажните цени тръгнат надолу

Тук хипотезите са различни. "Когато продажните цени тръгнат надолу с бавен темп, наемните също ще ги последват плавно, по начина, по който ги следваха плавно и нагоре", казва Йорданка Рангелова. Тя съветва хората, които разчитат на приходи от наем, да ги калкулират осреднено към по-ниско ниво.

Според Стойне Василев, ако при сегашното съотношение между наемни и продажни цени последва корекция в цените на имотите, за много собственици ще е по-изгодно да продадат, а не да отдават под наем дългосрочно. Това още повече ще натисне цените на жилищата надолу и ще изненада неприятно инвеститорите, които в момента се фокусират само върху капиталовата печалба, добавя той.

"Препоръчваме на хора, които планират да покриват вноската по кредита си с приходи от наем, да бъдат средно оптимистични, като предвидят 1-2 месеца годишно, в които могат да останат без наемател. Тоест, правейки сметките си, да ги правят със сумата, която биха взели от наем за 10 месеца. Добре е и да се предвижда и годишна сума за извънредни разходи, ремонти и т.н., които са за сметка на наемодателя", добавя Стелияна Василева. По информация от "Адрес" при бавно ликвидни имоти - тристайни, многостайни и къщи, периодът без наематели може да достигне и до три месеца. Но двустайни или едностайни на пазарна цена се отдават и в рамките на месеца, в който е взета офертата.

Ипотека или наем

"Ако при покупката на имот самоучастието ще е минимално, е по-добре да се наеме жилище. Но, ако купувачът разполага примерно с поне над 25% от сумата и е сигурен, че може да покрива месечните си вноска, има повече основание да купува. Колкото по-голямо е самоучастието, толкова по-изгодно ще е закупуването на жилищно. Особено ако наемната цена може да покрие кредитната вноска и да остане някаква сума, е по-изгодно да купим въпреки увеличаването на годините за отдаването. Важно е и дали имотът би се отдал под наем лесно", съветва Йорданка Рангелова. Като добавя, че в момента най-ликвидни са двустайните апартаменти - спалня, кухня и стая.

За хората с малко самоучастие препоръчва добре да преценят дали това е правилният момент за теглене на кредит, защото ситуацията е много нестабилна в момента не само в България, но и в цяла Европа.

"В сегашната ситуация - война, висока инфлация, риск от рецесия, очаквано повишение на лихвите по кредити, нова ковид вълна в Европа не бих препоръчал да се прави инвестиционна покупка на жилище с кредит, с цел отдаването му под наем. Има твърде много въпросителни, и такава сделка може да доведе до много рискови ситуации за семейния бюджет", казва Тихомир Тошев. Добре е такива сделки да се правят със спестени средства. Дори и в тези случаи обаче трябва добре да се преценят типа на имота, локацията му и перспективата му за отдаване под наем. Последните години се купиха много жилища с цел отдаване под наем и това ще прави този пазар все по наситен и труден, добавя той.

Стойне Василев също не препоръчва подобни жилищни инвестиции, които да се изплащат с наеми в сегашната ситуация. Основните причини са ниската доходност и тенденцията за повишаване на лихвите по кредитите, което ще ги направи още по-неизгодни. Препоръката му е, ако хората решат да инвестират в имот, да направят инвестиционен план, в който да съобразят фактори като конкуренция (колко имоти се дават под наем в този район), исторически нива на наемите през последните 10 години, презастрояване, наличие на инфраструктура, допълнителни разходи за поддръжка и ремонт, а и разчет при различни сценарии за повишаване на лихвите по кредитите.

Преди четири години беше добър период да се инвестира в имот, който да се отдава под наем, защото бяхме в началото на цикъла при имотите. В момента имаме ситуация, при която реализацията на един или два фактора (като вдигане на лихвите по кредитите и ограничаване на кредитирането), би довела до намаляване на цените на имотите или поне до по-бавния им растеж. Затова трябва внимателно да преценим възможността доходността от наеми да е водеща в дългосрочен план, добавя той.