Накъде ще вървят пазарът и цените на жилищата

Рецесията е по-голям риск пред сектора от вдигането на лихвите, смятат участниците в дискусията "На всеки квадратен метър Vol. 2: Завръщането на разума"

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Следващите месеци ще има застой в сделките и цените

Гергана Тенекеджиева, изпълнителен директор на "Адрес недвижими имоти"

Преди няколко години за един имот имаше трима купувачи. Миналата година, когато цените нарастваха, кандидат-купувачите за един имот бяха двама. В момента за един имот има един купувач и този сценарий се разигра последните два месеца. Търсенето вече е равно на предлагането. Това означава, че през следващите няколко месеца ще има застой в сделките и цените. Ако търсенето започне да намалява още, а предлагането да го изпреварва, ще се стигне до спад на сделките и съответно плавен спад на цените.

Тази година вече отчетохме нездравословен ръст на цените от 15%. В момента в София почти няма имот под 100 000 евро. Купувачите имат своите лимити и когато започна да се говори за увеличаване на лихвения процент и на ипотечните вноски, започна отдръпването им и охлаждането на пазара. От него изчезнаха купувачите с малки или почти никакви спестявания, а това са 20% от всички.

Факт е, че последното тримесечие в София вече няма ръст на сделките. Това неминуемо ще намали цените - първо на най-непредпочитаните имоти, но всички ще бъдат засегнати, ако този тренд продължи. Защото засега говорим за много кратък период.

Не очаквам лихвите в България да се различават сериозно от нивата в съседните държави, които са около 5-5.5%. Какво ще се случи, когато лихвените проценти станат двойни. Всичко е въпрос на благосъстоянието на населението. Правили сме рекорден брой сделки при четворни лихвени проценти.

Дългосрочно цените ще вървят нагоре

Антон Андонов, изпълнителен директор на "Ера България"

В краткосрочен план може би ще има задържане на сделките и цените. Така е най-вече заради значителното поскъпване на имотите за кратък период. През първото тримесечие на 2022 г. в страната те са пораснали средно с 12% в сравнение със същия период на 2021 г. Ако трябва да инвестираме в имот, това е сериозен ръст. Но ако премерим през инфлацията, която е малко по-голяма, ще видим, че цените в реално изражение са намалели с около процент. В момента в ЕС в реално изражение само четири държави имат спад на цените, една от които е България. Но европейската тенденция е на продължаващо поскъпване и ние не се различаваме от нея.

В дългосрочен план мисля, че цените на имотите ще продължат да растат. Основната причина е, че българите живеем натясно. Средно на човек в страната се падат около 25 кв.м жилище, а в Европа средната стойност е около 40-45 кв.м. Към това трябва да прибавим и ръста на доходите, които догонват средноевропейските нива. Няма как, ако доходите растат, цените на активите да не ги последват. Но най-важният фактор, който в момента движи пазара нагоре, е високата инфлация. Парите, спестяванията - в момента те парят в ръцете на собствениците си, които търсят начин да ги защитят, а инвестицията в имот е един от най-добрите.

Нормално е броят на сделките да спре да расте, когато имаме значително поскъпване като това през първото и второто тримесечие на тази година. Събраха се едновременно няколко фактора - войната, която накара част от продавачите и купувачите да се оттеглят. Голямата несигурност в строителния бранш - за поскъпването на доставките и за бъдещето. Това накара част от предприемачите или да повишат рязко цените, или да се оттеглят от пазара с идеята да продават, когато себестойността е ясна. По-малко бяха тези, които оставиха цените си непроменени или ги коригираха леко. Прибавяме и голямата инфлация, която действаше в обратна посока и накара хората със спестявания да търсят начин да ги защитят.

Като цяло не очакваме сериозни повишения на лихвите - заради задлъжнялостта в Южна Европа и свръхликвидността на българските банки. При 25-годишен кредит от 150 хил. лева 1% повишение на лихвата води до оскъпяване със 70-80 лева. Този, който счита, че повишаване на месечна вноска в следващите една - три години месечно с 80, 150 или 250 лева ще му наруши бюджета, не трябва да взима нов кредит. Очакваме хората с нула спестявания да се оттеглят.

Опасността, която стои пред европейската и българската икономика, е, ако влезем в рецесия. Това означава, че доходите на хората ще намалеят и безработицата ще нарасне. Това ще има пряко отражение върху цените на имотите. Ако влезем в този сценарий, през следващите 2-3 години ще има спад в броя на сделките и плавно понижаване на цените. Ако обаче не влезем в рецесия, в рамките на година-две-три доходите на домакинствата ще наваксат изоставането си от инфлацията и пак ще я изпреварят. До края на 2021 г. линиите им се движеха синхронно, но през тази година започна разминаване.

Очаквам ръст, плато и спад

Борислав Гостев, ръководител на управление "Търговски партньори" в ОББ

Смятам, че до септември пазарът на имоти ще продължи да нараства с около 5%. Очакванията ми са през последното тримесечие да влезе в плато и след Нова година да наблюдаваме първите корекции на цените на имотите. За годината до края на юни те се вдигнаха с 15-20%. За последните три години ръстът е 40%, което е твърде бързо.

Доходите на клиентите, които купуват имоти, също нарастват, но не толкова, колкото цените на имотите. Така жилищата стават все по-малко достъпни, особено за клиентите с по-ниски доходи, въпреки рекордните резултати в ипотечното кредитиране, които регистрираме в ОББ.

През 2020 г. по данни на ОББ размерът на средния кредит беше 108 хил. лева, през 2021 г. нарасна до 124 хил. лева, а за първото полугодие на 2022 г. се увеличи до 150 хил. лева, като средният размер за София дори е 212 хил. лева.

Цените, които виждаме, доближават нездравословните нива и е много важно каква ще е покупателната способност на българина. Ще имаме клиенти с повишени разходи за горива, за режийни, а и вноските по кредити вероятно ще нараснат.

Ако ЕЦБ повиши лихвите, е много вероятно БНБ да последва политиката й. Свръхликвидните банки в България и огромната конкуренция, която има при тях, биха ги накарали да са изключително внимателни към повишенията на лихвените проценти.

При кредит със среден размер 150 хил. лева и при повишения с 0.25% месечната вноска би нараснала с под 100 лева. Но ако лихвата от 2.25% стане примерно 5%, вноската ще се повиши с 215 лева. Всеки кредитополучател трябва да направи правилна оценка дали би могъл да обслужва кредита си при този песимистичен сценарий.