София - имотна звезда на Балканите

За късмет делът на собствениците на жилища в страната е висок - около 86%, и в някои случаи подобни дилеми могат да се решат и чрез продажба на друго жилище - от страна на родителите или някое наследствено. Като друга алтернатива среден наем около 700 - 800 лева за аналогичен апартамент става поносим, когато се раздели между двама или трима обитатели.

Скъпи имоти, но ниски лихви и високи заплати

Факт е, че средните цени в центъра на София са по-високи от тези в централните части на Букурещ, Солун и Скопие и близки до тези в Атина. Нивата в Белград, Загреб и Любляна са над софийските. Официална статистика за цените на имотите в България, както е известно, няма, но Numbeo.com определя средна цена на кв.м на жилище в централната част на София около 5 хил. лева, а извън нея около 3.3 хил. лева към началото на май.

Причините въпреки това жилищата в София да са най-достъпни са поне две. Средната нетна месечна заплата в българската столица - 2040 лева, надвишава (статистически) средното заплащане в Букурещ, Атина, Белград, Скопие и Солун. Отстъпва, но малко пред средните заплати в Загреб и Любляна. Съотношението между цената на имотите и доходите е най-лошо в Белград (21.4), следвано от Скопие, Загреб и Любляна (около 15). Най-добро е то в София (10.3) и Букурещ (10.5), по данни на същия източник.

Успоредно с това средните лихви по ипотечни кредити в България са вторите най-ниски в региона. Те са под тези в Румъния, Гърция, Сърбия, Македония, Хърватия. По-ниски нива има единствено в Словения. Съотношението ипотечна вноска спрямо дохода според Numbeo.com за София е 69 - най-доброто от всички. За сравнение - в Любляна то е 94, а в Солун 90. В останалите градове е над 100, като най-високо е в Белград - 169.

Ниски наеми, средна доходност

В същото време наемите в София са едни от най-ниските сред седемте града от региона. Най-високи са в Белград, следван от Любляна и Загреб. По-ниски отколкото в София са само тези в Скопие. Под столичните нива са и отделни сегменти в Гърция и Румъния - апартаментите с 1 спалня в периферията на Букурещ и тези с три в центъра на Солун. Солун е най-близък по наеми до София.

Брутната доходност от отдаване на апартамент под наем в центъра на София е на средно ниво за региона. Numbeo я изчислява като 3.7 в диапазон, започващ от 3 за Загреб и достигащ 4.7 в Белград. За апартаменти извън център в София брутната доходност е по-висока - 4.2, колкото и в периферията на Атина. На долната граница отново е Загреб заедно със Скопие - 3.5, а на горната пак е Белград - 4.9, следван от Букурещ с 4.8. По съотношение цена към наем и при жилищата в центъра, и извън него София е на четвърта от седем позиции в региона - след Загреб, Любляна и Скопие.

А къде другаде

Излизайки от Югоизтока на континента, не е изненада, че в Европа като цяло най-скъпо е да се купи апартамент в центъра на Цюрих, Женева, Лондон, Париж и Мюнхен. По данни на Numbeo цените на кв.м там са с между осем и пет пъти по-високи от тези в София с нейните 2865 евро на кв.м. В списъка от 175 града по този показател София заема 120-а позиция, тоест е начело на последната третина. По-евтини от столичните са имотите освен в споменатите Атина и Букурещ също и в Рига, Тирана, Подгорица.

В Испания и Италия също има по две дестинации с по-евтини жилища от центъра на София - централните части на Валенсия и Аликанте и съответно на Палермо и Катания. В двата испански града обаче животът е с около 8-10% по-скъп, отколкото в София. В двата италиански - с 16-17% отгоре. За малко над софийските цени може да се мисли за апартамент в центъра на Римини, Познан и Тарту, Естония.

Въпросът с данните

Някои скептици отбелязват, че данните на Numbeo.com невинаги са най-точните. Те се събират на принципа на краудсорсинга - от много и различни източници. За статистиката за България например са допринесли 565 души последната година. Данните обаче са независими, т.е. не са повлияни от нито една правителствена организация, както уверява създателят и главен изпълнителен директор на платформата, Младен Адамович. Той е софтуерен инженер, работил две години за Google, който през 2009 г. регистрира Numbeo в Белград. Завършил е математика и електроинженерство в Сърбия и е бил старши асистент в университета в Баня Лука. Сходни сайтове има и за различните градове в САЩ и във Великобритания. За разлика от тях Numbeo е наднационален - покрива множество европейски дестинации.

Трудно е да се определи дали данните са точни или не, доколкото в България изобщо няма официална обобщена информация за цените на имотите. НСИ публикува единствено индекс за динамиката на цените. На европейско ниво е дефицитна и информация по градове.

Ключовите данни за средната нетна заплата в случая със София (2040 лева) изглеждат съвсем достоверни - в края на 2022 г. НСИ отчете средна брутна заплата 2692 лева.

Що се отнася до данните за цените на имотите на Numbeo.com - сравнихме ги с тези на оcenime.bg. Тази българска платформа е първият и засега единствен публичен източник на обобщена информация за цените на база на реални сделки с имоти в България от 2018 г. насам. Компанията първо следеше офертните наемни и продажни цени, като "изчистваше" фалшивите обяви. От известно време имотният й агрегатор обобщава и данни, предоставени от някои от най-големите агенции за недвижими имоти в България - "Адрес", "Явлена", "Имотека". Отскоро включва и "Галардо" - агенция, специализираща в луксозния сегмент.

При наемите на малките жилища в центъра на София и цената на кв. м на жилищата по периферията данните съвпадат. При наемите на жилища извън центъра на София Numbeo.com е с около 12-14% под информацията на ocenime.bg. Наемният пазар обаче е доста фрагментиран и е по-вероятно погледът на агенциите с множеството сделки да е по-достоверен. Освен това напоследък все повече се говори, че наемните нива вървят нагоре. Възможно е също Numbeo.com заради принципа си на работа да реагира малко по-бавно на тези промени.

Що се отнася до информацията за жилищата в центъра - по-точно за средната цена на кв.м и за наемите на апартаменти с три спални, Numbeo.com ги дава по-високи в сравнение с ocenime.bg, като диапазонът му е 3500 - 7500 лева на кв.м покупна цена за апартамент в централната част на града. (Известно е, че при отделни сгради цените достигат дори 7500 евро на кв м.) Тук по-близо до истината може да е всяка от страните. Пазарът във високия сегмент в центъра често се движи или от инвеститора - при ново строителство, или от специализирани агенции. Възможно е ocenime.bg да не го хващат в цялостност, тъй като работят с агенции, които правят големи обеми, а те идват от масови сделки. Не е изключено и данните на Numbeo.com да изостават във времето, доколкото се говори за тенденция за понижаване на цени.