Строителство и имоти

Наемите на жилища в София растат, цените се задържат на високо ниво

Средната цена на тристаен апартамент вече десет месеца е около 175 хил. евро.

Наемите на жилища в София растат, цените се задържат на високо ниво
Наемите на жилища в София растат, цените се задържат на високо ниво
Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко
  • Средната цена на тристаен апартамент вече десет месеца се задържа на 175 хил. евро по данни на Homeheed.
  • От лятото на 2022 г. наемите се качват заедно с инфлацията и днес средният за двустаен е 800 лв. месечно.
  • Преброяванията показаха, че в 37% от жилищата не живее никой. От тях едва 2% се продават и за още 1% се търси наемател по данни от платформата.

С всеки изминал месец в София става все по-скъпо да се наеме жилище. По данни от март 2023 г. средният наем на двустаен апартамент в града вече е 800 лв. на месец, а на тристаен достига 1200 лева. В същото време средните цени за покупка на жилище задържат нивото си вече десети пореден месец на високи нива. През 2021 г. те нараснаха средно с 45%. Въпреки преобладаващото експертно очакване да тръгнат надолу, поне засега данните не показват такава корекция.

Най-търсени в София по традиция са двустайните и тристайните апартаменти, които образуват над 75% както от жилищния фонд, така и от офертите за продажба и наем. Двустайни жилища се търсят основно от хора без деца, за които са достатъчни спалня и дневна. Известно е и че те са предпочитани от купувачите с инвестиционна цел - за отдаване под наем. Семействата с деца обикновено търсят тристайно жилище, за да разполагат със спалня за родителите, детска стая и обща дневна. Освен това хората без деца са доста по-склонни да живеят под наем, докато семействата с деца определено предпочитат да купят собствено жилище. Затова за наемните цени определящи са най-вече от двустайните апартаменти, а цените за покупка се диктуват от тристайните жилища.

Тристайните жилища диктуват продажните цени

През последните осем години цените на тристайните апартаменти са се движили само нагоре, показват данни на платформата Homeheed. Компанията е разработила компютърна система, която следи всички обяви за жилища в интернет, като отсява фалшивите и повтарящите се. Когато обявата за дадено жилище бъде свалена от интернет, системата приема, че то е продадено, и го включва в графиките. Системата изчислява средната цена чрез метода за "медиана", което значи, че броят на жилищата, по-скъпи от средното, е винаги точно толкова, колкото е и броят на жилищата, по-евтини от средната цена.

До 2020 г. ръстът в цените на тристайните апартаменти е равномерен, с около 9% годишно. През този период точно с 9% расте и средната заплата в столицата. Ковидното затваряне на България през март 2020 г. спира ръста на цените. По това време тристаен апартамент струва средно 120 хил. евро. Тази цена се запазва непроменена почти година - до март 2021 г. Следва бурно съживяване и за 14-те месеца до май 2022 г., цените се вдигат с 45%. Средната за тристаен достига 175 хил. евро. От тогава до днес цените са ту нагоре, ту надолу, но в крайна сметка остават непроменени - последните данни за март 2023 г. отново сочат средна цена от 175 хил. евро.

Това означава, че поне от май 2022 г. до днес инвестицията в тристайно жилище не е защитавала от инфлация - за тези десет месеца инфлацията е 9.4%, а ръстът на цената - 0%. Подобни вложения обаче се правят с по-дългосрочна перспектива.

Три пътиразликав ценитемежду кварталите

Средна цена на тристаен апартамент по квартали в София

Преглед на оригинала

В средните цени на тристайните апартаменти по квартали в София съществуват големи вариации. В най-скъпите, например "Докторски паметник", "Изток", "Изгрев", "Лозенец", "Хладилника" - цените на тристайните апартаменти надминават 300 000 евро. В най-евтините квартали - като например "Бенковски", "Захарна фабрика", "Западен парк", някои части на "Люлин" - могат да се намерят тристайни апартаменти и за под 100 000 евро. Кварталите, които са с цени, близки до средното за София, са например "Дианабад", "Дървеница", "Студентски град", "Борово", "Красно село", "Бъкстон", "Славия" и други. Цената на конкретния имот, както е известно, зависи освен от квартала и от локацията, типа строителство, етажа и още много други фактори.

Двустайните следват тенденцията на тристайните

Графиката на цените на двустайните апартаменти потвърждава случващото се при тристайните, но с месец закъснение. И при тях се наблюдава равномерен ръст на цените с по 9% годишно до затварянето на България заради ковид през март 2020 г. После в рамките на година и те се задържат на средна цена около 75 хил. евро. Следва бурен ръст между април 2021 и юни 2022 г. За 14 месеца тогава цените се качват също с над 45% и достигат 113 хил. евро. От тогава до днес на практика промяна няма. По последни данни от март 2023 средната цена на двустаен апартамент в София е 115 хил. евро.

След юни 2022 г. и инвестицията в двустаен не е защитавала от инфлацията, тъй като за тези девет месеца инфлацията е 8.5%, а ръстът на цената на двустайните е едва 1.8%.

При наемите двустайните задават тенденцията

Двустайните апартаменти безспорно са най-търсените жилища за наемане. По данни на Homeheed от началото на годината до днес 49% от всички отдадени жилища са двустайни апартаменти, докато тристайните образуват едва 27% от сделките за наем. (Останалото са едностайни, многостайни и къщи.) Това обяснява защо движенията на наемните цени се виждат първо при двустайните апартаменти.

Вижда се, че наемите обичат кръглите числа. В продължение на година и половина (между септември 2016 и април 2018 г.) средният наем на двустаен апартамент в София се задържа на ниво 600 лв. на месец. След това още година и половина (от септември 2018 до март 2020 г.) е 700 лв. на месец. По време на пандемията средният наем пада, но не с много - устойчиво остава около 650 лв. на месец. Две години по-късно, през февруари 2022 г., наемът възстановява предкризисните 700 лв. на месец. От лятото на 2022 г. наемите започнаха да се качват и днес за двустаен апартамент под наем се плащат средно 800 лв. месечно. Това е 14% годишен ръст на наема при 16% инфлация за същия период и показва, че двете се движат почти успоредно. Ако историята се повтори, вероятно кръглото число 800 лева на месец ще се запази още дълго.

Наемите на тристайните до голяма степен я следват

Тенденцията при наемите на тристайни апартаменти в голяма степен е същата. През 2016 и 2017 г. наемът им е средно 800 лв. на месец. След това през 2018 и 2019 г. се качва до 900 лв. на месец. В началото на 2020 г. тъкмо успява да стигне 1000 лв. на месец и затварянето на България смъква наемите до нива под 900 лв. за 2020 и 2021 г. Нивата от преди кризата са достигнати и надминати през лятото на 2022 г., която завършва със среден наем 1100 лв. на месец. Според най-новите данни на Homeheed наемната цена на тристаен апартамент в София днес е средно 1200 лв. на месец. Това е 25% годишен ръст при 16% инфлация за същия период.

Цените и заплатите

Две други тенденции изглеждат важни за бъдещото движение на цените. Забелязва се много голямо съвпадение между ръста на средната заплата в София и ръста на цените на жилищата в града. Преди пандемията и цените, и заплатите растат с еднакви темпове от около 9% годишно и линиите им почти се припокриват. През 2020 г. след локдауна заплатите продължават да растат, докато цените на жилищата замръзват и започват да изостават. После цените бурно нарастват с 45% през 2021 г. и настигат и задминават заплатите.

През последната година цените са замръзнали, а заплатите продължават да нарастват и изглежда сякаш скоро отново кривата им ще мине над тази на цените. Това показва, че въпреки преобладаващите очаквания цените да падат, ако ръстът на доходите се запази при равни други фактори, може би има потенциал цените да продължат да вървят нагоре.

Кой живее в тези жилища

От друга страна, демографията на София не изглежда никак розова. Очакванията са към 2050 г. населението на града да намалява и много жилища да останат празни. (Въпреки по-благоприятната прогноза на НСИ, която дава лек ръст на населението в града за този период - бел. ред.) Последното преброяване на населението дори показа, че от 2011 до 2021 г. София е намаляла с 20 хил. жители. За същия период са построени рекордните 125 хил. жилища. Така че логичен е въпросът, след като хората намаляват, а жилищата се увеличават, кой живее в тези жилища.

В 37% от софийските жилища не живее никой. Това е изводът на база данните на НСИ от националното преброяване през 2011 г. и екстраполация на база предварителните данни от преброяването през 2021. Нещо повече - от тези празни жилища едва 2% се продават и за още 1% се търси наемател според данните на Homeheed. Останалите 34% стоят заключени и нито се ползват, нито се продават, нито се отдават. И въпреки това има рекордно нарастващо ново строителство. Това показва, че ако се появи причина, заради която дори част от собствениците на празни жилища да започнат масирано да ги обявяват за продажба, цените ще паднат значително.

Имоти и инвестиции
Специално издание

Имоти и инвестиции

април 2023 Специално издание на "Капитал" за тенденциите на пазара на имоти

Към изданието Специалните издания могат да се свалят само от регистирани потребители или абонати. /.

6 коментара
  • Най-харесваните
  • Най-новите
  • Най-старите
  • 1
    scs591119180 avatar :-|
    Гаргамел Неутрално
    • + 7

    Започнат ли да валят статии за поскъпване и продажби на имоти, значи пазарът пак е умрял 🤣

    Нередност?
  • 2
    nikolai1982 avatar :-|
    Nikolai Kavrakov Неутрално
    • + 4

    В момента вече почти 10 месеца всички Централни банки по света ударно вдигнаха лихвите по кредитите докато в България банковата мафия и имотна такава гледаха да задържат процеса доколкото могат.Европейската банка обяви че скоро ниски лихви няма да има и тя няма да ги сваля дори ще ги увеличава още до края на годината.Кредитите в България тепърва ще нарастват,а инфлацията винаги се е сваляла с цената на икономическа болка,безработица ,фалити и спад в заплатите.Картинката в момента е супер Розова НО нека всеки види и си свали графиките от вдигането на лихвите предишната криза 2006,2008 година.Какво виждаме тогава и къде сме сега ,банките започват да вдигат лихвите 2006 година ,вдигат ги и в вдин момент спират ,после ги държат високо докато не се случи някакво счупване на икономиката,след което го свалят.В момента процеса е много по ускорен,и наближава момента в който банките ще спрат но лихвите няма да бъдат намалени,процесите удрят икономиката й заетостта работните заплати до 18 месеца.Не се заблуждавайте че хем заплатата Ви ще расте ,хем ще имате работа хем инфлацията и цените ще бъдат овладяни.В света такова чудо досега не е имало.В България масово се тиражиране статии за стабилност на цените на имотите но главно от брокери,агенции,кредитни консултанти,строители и всеки който печели от имотния пазар.България никога не е била остров на стабилността и няма да бъде особено сега.

    Нередност?
  • 3
    drakon avatar :-|
    Vassil Stoychev Неутрално
    • - 5
    • + 2

    До коментар [#2] от "Nikolai Kavrakov":

    Хайде да поговорим пак след две години.
    При цените на материалите всички ще е нагоре ( поради новите мита свързани с въглеродните емисии). При строителството всичко незаконно ще започне да свети - свързването на дигиталния имотен регистър с някой изкуствен интелект и описване на улица по улица е въпрос на време и желание от властите. От там - или ще се бута или ще има имотна амнистия със зверски глоби. По нататък във времето към 2028 - сградите ще стават въглеродно неутрални - ерго и това е свързано с доста разходи дори и само за паспортизация. Ако влезем в еврозоната и от там ще има тласък нагоре.

    Мисля, че много хора бъркат цената на имотите с достъпността им. Това,че имотите са по-малко достъпни за средното българско семейство означава, че повече хора ще живеят под наем, а не че ще падат цените както през 2009 г. У нас все още не са се появили големи инвестиционни фондове фокусирани в жилищни имоти, но и това предстои. Не ми вярвате - проверете какво се е случило с жилищните имоти в Берлин в последните 20 години.

    https://www.blackstone.com/news/press/blackstone-announces-acquisition-of-berlin-residential-portfolio-from-kauricab-and-apeiron-ailon/

    https://www.reuters.com/world/europe/berlin-buy-15000-flats-246-bln-euros-city-senator-2021-09-17/

    Нередност?
  • 4
    nikolai1982 avatar :-|
    Nikolai Kavrakov Неутрално
    • + 4

    До коментар [#3] от "Vassil Stoychev":

    Г-н Стойчев,
    Цените на жилищата не зависят от цената на строителните материали,защото няма как да вдигаш непрекъснато цената на една стока само и само защото на теб ти поскъпва себестойността.Когато пазара не може да поеме вече цената фалират или спираш дейност.Това виждаме последната една година с много компании в международен мащаб.Отделно шоковото поскъпване на строителните материали исторически винаги,винаги е било предвестник на криза в имотния сектор и бранша.Има го като данни и всеки може да се запозне с този феномен или да го кажем фактор като предвестник на някакви събития.По Вашата логика всеки може да си вдига цените до безкрай защото му било скъпо,а пазара къде го слагате ?Търсене,предлагане, предлагане на кредит,цената на кредита..Какво правят в момента в цял свят банките ?Изтеглят пари и го правят бързо..Защо изтеглят пари?За да може Вие все по трудно и все по скъпо да имате достъп до кредит,все по малко да харчите ,и да потребявате..това е в ход след години на ултра хлабава парична политика и го виждаме в цял свят, виждаме как цените на имотите в Швеция паднаха на нивата от преди Ковид,виждаме как на всички имотни пазари има спадове,виждаме как и вече 3 поредни тримесечие в България и големите градове сделките с имоти търпят спадове,това са цели 9 месеца в силни сезони като лято и есен.А дори още и лихвите не са тръгнали хубаво нагоре.Не давайте за пример Германия защото в Германия и Берлин карфица не можеш да хвърлиш ,там е стълпотворение от капитали и хора,докато в София имате близо 40% празни имоти,спадащо население .София вече намалява ,няма от къде да се захранва.Това са фактите .

    Нередност?
  • 5
    fpd1488699386518396 avatar :-|
    Ivan Mitev Неутрално

    Неправилният метод за работа на Министерството на финансите подсигурява сегашната инфлация.

    Накратко: Сега държавната власт не прилага неотложна финансова защита срещу щети.
    Пропускът на тази необходимост създава щети за всеки. Този ликвидатор на стопански ценности е водещ причинител за сегашната инфлация. Жертви сме на лошото поведение на държавната власт.
    Все още обществеността пренебрегва лошия принос на Министерството на финансите за съществуване на неправилността. Финансовото зло причинява политически провал.
    Насоката за увеличение на цени е последица от намалената покупателна способност на официалната валута. Индексът на потребителските цени е производно (вторично) мерило за инфлация. Ангажирането на общественото внимание с друго, прикрива най-опасния враг на участниците в стопанския живот.
    Обществеността е с мълчание за водещият причинител на сегашната инфлация.
    Приключването на погрешния метод за работа на Министерството на финансите прекратява сегашната инфлация. Правителството е с възможност да изплати своите дългове.

    Нередност?
  • 6
    roko2105 avatar :-|
    roko2105 Неутрално
    • - 2

    В моя блок в София не наблюдавам 37% празни апартаменти. Не повече са от 3-4 апартамента от 55. Същата е ситуацията в съседния блик на родителите ми. Статистиката е невярна.

    Нередност?
Нов коментар

Още от Капитал