Споделеното падение на WeWork

Освен съмнителния начин на управление, инвеститорите се отдръпват и заради увеличаващите се загуби на компанията, бързия растеж, който обаче не донася печалби и липсата на иновации в бизнес модела, който предполага само повече рискове. Въпреки че WeWork расте бързо, услугата, която предлага, не е нова. Най-големият й конкурент - листната в Лондон IWG, която оперира под брандовете Regus и Spaces, работи на същия принцип. Тя наема офис площи под наем, ремонтира ги и ги отдава на компании, при това при по-кратки срокове. Площта на офис пространствата на IWG e значително по-голяма от тези на WeWork, приходите също са по-големи и компанията всъщност е на печалба – за сметка на това обаче пазарната й оценка е едва 3.7 млрд. долара. Основната разлика между конкурентите е начинът, по който се представят – WeWork твърди за себе си, че е технологична компания.

По същество бизнесът на WeWork има за цел да печели от разликата между дългосрочните и краткосрочните разходи за наем. Наемодателите искат стабилност и гарантирани парични потоци, така че те са готови да отдадат офис пространство си на по-ниски цени, ако наемателят е готов да поеме дългосрочен ангажимент, както прави WeWork. От друга страна, компаниите искат гъвкавостта на краткосрочните лизингови договори, които им позволяват бързо да растат, свиват или преместват офис пространството си в отговор на нуждите на персонала. В резултат на това те са готови да плащат по-високи наеми за тази гъвкавост.

WeWork добавя стойност към офис пространствата си по други начини - чрез реновиране, технологична поддръжка и подобрени удобства, но договорите за дългосрочни и краткосрочни наеми са в основата на бизнес модела й. Този модел обаче работи само по време на икономическа експанзия. Когато икономиката навлиза в рецесия, компаниите съкращават служители и намаляват офис площите си. В тази ситуация краткосрочните наеми от клиенти могат да се свият до степен, в която вече не покриват дългосрочните разходи за наем на офис площи. IWG успява да преодолее този риск от рецесия, като не сключва прекалено дълги договори, диверсифицира бизнеса си географски и вмъква различни опции в много от лизинговите си договори, които позволяват предсрочно прекратяване, по-ниски ставки или други възможности за намаляване на загубите в случай на спад. WeWork, от друга страна, не е предприела нито една от тези предпазни мерки.

Само за първите шест месеца на 2019 г. компанията е загубила 690 млн. долара, като така е увеличила общите си загуби за последните три години до близо 3 млрд. долара. Някога обещаващият стартъп се разраства бързо, но и търпи големи загуби. За 2018 г. е отчела приходи в размер на 1.8 млрд. долара, което е два пъти повече в сравнение с предходната година.

Разходите обаче също са големи поради стремежа на компанията за бърза експанзия. Те са се увеличили три пъти през 2018 г. - до 477 млн. долара. Разходите за реклама пък са се повишили със 164% до 379 млн. долара. Към момента WeWork оперира в 111 града в 29 държави и разполага с общо 528 пространства за споделени работни места.

Разкритата от документите за IPO финансова информация силно напомня на представянето на Uber, Lyft и други компании, които предлагат някакъв вид споделени услуги. В този момент от жизнения цикъл на WeWork е трудно да се прецени дали компанията може да излезе на печалба в дългосрочен план. Растежът й, подобно на други млади компании от подобен тип, се дължи предимно на вярата на инвеститорите – която обаче изглежда започва да се губи. В началото на тази година Goldman Sachs описа WeWork като бизнес на стойност 65 млрд. долара. Сега анализаторите оценяват компанията на близо една трета от тази сума.

Да се поддадеш на натиска

След като миналата седмица най-големият инвеститор на WeWork Softbank, препоръча на компанията за споделени работни пространства да отложи излизането си на борсата, в понеделник това официално се случи. Компанията се сблъска с негативна реакция от страна на институционалните инвеститори, след като опасенията за неправомерно голямата власт на основателя и главен изпълнителен директор Адам Нойман се засилиха наред с увеличаващите се оперативни загуби.

SoftBank Group и нейни филиали притежават около 29% от акциите на WeWork. Този дял е дори по-голям от този на Нойман, който обаче поддържа ефективен контрол над правата на глас чрез трикласна структура на акциите. SoftBank е инвестирала общо 10.65 млрд. долара в базираната в Ню Йорк компания. Фондът Vision на японския конгломерат инвестира еднократно в WeWork в началото на 2017 г., когато оценката на стартъпа беше около 20 млрд. долара. SoftBank Group продължи да влага средства в компанията за споделени работни места, като последната инвестиция е от януари тази година, когато оценката е била около 47 млрд. долара, и е в размер на близо 2 млрд. долара.

Какво следва

WeWork е под натиск да завърши листването въпреки по-ограничения интерес на инвеститорите. Забавянето на IPO-то вероятно може да блокира получаването на заем в размер на 6 млрд. долара, предоставен от консорциум от банки и зависещ от успешното първично публично предлагане на компанията. Ако WeWork не успее да финализира листването си през 2019 г., може да бъде принудена да изготви и нови финансови планове.

Въпреки че е планирано компанията да получи капиталова инвестиция в размер на 1.5 млрд. долара от SoftBank през 2020 г. като част от по-рано договорена сделка, паричните разходи от глобалната й експанзия изчерпват резервите й и се оказват ключов проблем за инвеститорите.