Как високите цени на имотите могат да навредят на икономиката

Тъй като земята може лесно да бъде оценена и не може да бъде скрита или счупена, тя е добро обезпечение срещу заем. Така че, когато цените се покачват, както се случва на повечето места през по-голямата част от последните няколко десетилетия, първоначалният ефект е стимулиране на кредитирането и икономическата активност. Домакинствата могат да използват своята все по-ценна собственост, за да вземат заеми при по-ниски лихвени проценти, отколкото биха направили иначе. Фирмите - собственици на земя, също имат по-лесен достъп до финансиране. По-тлъстите активи също така карат хората да се чувстват по-комфортно в харченето на пари.

Но използването на земя като обезпечение има и вредни ефекти, особено на места, където банките играят голяма роля във финансирането на компании. Способността на фирмите да вземат заеми обикновено се определя от техните съществуващи активи, а не от техния производствен потенциал. И тези, които притежават земя, намират за много по-лесно да вземат заеми от банки, отколкото тези, да речем, с много нематериални активи. Документ, публикуван през 2018 г. от Себастиан Доер от Банката за международни разплащания, установява, че регистрираните американски фирми с повече обезпечения на имоти са били в състояние да заемат и инвестират повече от своите конкуренти, въпреки че са по-малко продуктивни.

Тези ефекти бяха очевидни и в Испания точно преди световната финансова криза. В изследване, публикувано миналата година, Серджи Баско от Университета в Барселона и Дейвид Лопес-Родригес и Енрике Морал-Бенито от Централната банка на Испания отбелязват, че производителите, притежаващи имоти в страната, са склонни да получават повече банкови кредити, отколкото други фирми.

Повишаването на цените на имотите също може да обезсърчи продуктивното кредитиране и да доведе до неправилно разпределение на капитала. Когато жилищните пазари процъфтяват, банките са склонни да отпускат повече ипотечни заеми. Но тъй като кредиторите са изправени пред капиталови ограничения, това често е придружено от намалено кредитиране за бизнеса. Една статия, публикувана през 2018 г. и разглеждаща данни от САЩ между 1988 и 2006 г., установява, че едно леко повишение в цените на жилищата в райони, където една банка има клонове, намалява растежа на кредитирането на фирми, които вземат заеми от същата банка, с 42%.

Общите инвестиции, предприети от засегнатите фирми, са намалели с 21%. Такива ефекти на изтласкване може да са били значителни и на други места, като се има предвид, че банките в богатия свят рязко са увеличили ипотечното си кредитиране. В 17 развити икономики делът на ипотеките в общите банкови заеми се повишава от 32% през 1952 г. до 58% през 2016 г. (последната година, за която има налични данни).

Каквито и да са ефектите от високите цени на земята на Запад, мащабът на проблема в Китай изглежда още по-голям, като се има предвид, че инвеститорите в страната имат огромен апетит за недвижими имоти. Редица скорошни изследвания показват, че високите цени на земята в Китай изместват банковото кредитиране от производителите с малко земи и намаляват разходите за научноизследователска и развойна дейност от регистрирани фирми; те също, изглежда, водят до пренасочване на управленски талант към сектора на имотите.

Eдин особено поразителен резултат идва от статия, публикувана през 2019 г. от Харалд Хау от Женевския университет и Дифей Оуянг от Университета за международен бизнес и икономика в Пекин, базирана на данни от производители в 172 китайски града. Според проучването 50% увеличение на цените на имотите ще повиши разходите по заемите, ще намали инвестициите и производителността и ще доведе до 35.5% спад в добавената стойност на продукцията на фирмите.

Близо до дома

Заключението, че високите и растящи цени на имотите могат да забавят икономическата активност, има важни последици за това как политиците трябва да третират инвестициите в земя и жилища. Насърчаването на много повече жилищно строителство например би помогнало за намаляване на стойността на обезпеченията. Ограничаването на собствеността върху множество имоти би променило разпределението на това обезпечение. А ограничаването на размера на ипотечното кредитиране, което банките могат да направят, може да доведе до насочване на повече кредити към по-продуктивни цели.

По-амбициозна идея би била облагането на стойността на земята, което, намалявайки пазарната й стойност, може да намали нейната привлекателност като обезпечение и актив. Колкото и да е странно, такъв данък беше целта на много реформатори от XVIII и XIX век, когато се стремяха към по-равноправно общество. Новата имотна мания може да съживи стара идея.

2022, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved