Строителство и имоти

Загубите от търговски имоти ще задълбочат проблемите на банките

Инвеститорите в недвижими имоти виждат адски-перфектна-ужасна-огнена буря

Ексклузивно съдържание от The Economist

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Помолете инвеститор да опише перспективите за търговски имоти и ще получите колоритен отговор. "Офисът е пожар в контейнер за боклук", казва Даниел Макнамара от инвестиционния фонд Polpo. Неговият поглед към по-широкия пазар, който включва магазини и складове, е едва малко по-малко мрачен: "Това наистина е перфектната буря." Том Капас от Waterfall Asset Management нарече местата, където технологичният балон се е спукал, включително Сан Франциско и Сиатъл, "офисен ад".

Комбинация от неприятни събития е създала тази адски-перфектна-ужасна-огнена буря. Продължителното въздействие на COVID-19, което държеше купувачите далеч от моловете и работниците у дома, понижи стойността на търговските центрове и офиси; всички оценки на недвижими имоти са подкопани от по-високите лихвени проценти, които повишават разходите на наемодателите. Тези неволи бяха добавени от неотдавнашните банкови сътресения и страховете от рецесия, при която работниците се уволняват.

Какви са проблемите

Ситуацията представлява проблем за две големи, преплетени американски индустрии. Първата е недвижимите имоти, където собствениците се борят с идеята, че офис сградите, които притежават - неудобно празни и е малко вероятно да се напълнят отново - може да струват само половината от това, което са платили за тях. Втората е финансите. Когато мениджърът на активи Brookfield наскоро реши, че би било по-добре да предаде ключовете на две огромни офис кули в Лос Анджелис, вместо да рефинансира 784 млн. долара заеми, които дължи по тях, банките Citigroup и Morgan Stanley бяха новите собственици.

Никой бизнес с търговски имоти не изглежда изолиран. "Дори в складирането сте виждали фирми като Amazon да признават, че са направили преразходи и са надграждали", казва Макнамара. Но истинската загриженост е офис пространството, което съставлява около една четвърт от общата търговска собственост (и нейните дългове) в Америка, защото "това не е цикличен проблем".

Процентът на свободните работни места се повиши във всички офиси освен в най-добрите. Наемодателите предлагат щедри стимули, за да привлекат сдържани наематели. В Сан Франциско повече от 29% от офисите са празни, близо осем пъти повече от нивото преди пандемията. Наемите в града, който отбеляза най-големия скок на свободните работни места в цяла Америка, са намалели с 15% в сравнение с 2019 г. Тъй като тези сгради могат да имат високи разходи за експлоатация, отчасти поради данъците върху имотите, дори малък спад в наемите или заетостта може да превърне една сграда в губеща.

Някои наемодатели може да не са в състояние или да не желаят да задържат тези имоти. Те може да не са в състояние, ако не могат да продължат заемите си. Около 15% от неизплатените дългове за търговска собственост на всички видове заемодатели в Америка падежират тази година, съобщава Кевин Фейгън от Moody's Analytics. От тях той смята, че около 40% може да имат проблеми с рефинансирането. Наемодателите може да не желаят, ако съответните сгради очевидно струват по-малко от стойността на заема. Има примери за "по-големи компании, които превантивно връщат ключовете дори година преди изтичането на заемите", отбелязва Капас.

Огромни дългове

В края на 2022 г. индустрията на търговските имоти имаше дългове за 5.6 трлн. долара към инвеститори и финансови институции. Според доставчика на данни Trepp половината от тази сума е за банките. Brookfield и фондове с неговия размер може да се наложи да изплатят дълговете на големи институции, но огромното мнозинство са задлъжнели на кредитори с активи под 250 млрд. долара - такива, които вече са подложени на сериозен стрес след колапса на Silicon Valley Bank.

Опасността е, че в крайна сметка банките разполагат с много офиси, които трябва да продадат с големи отстъпки. Това ще върне спомените за световната финансова криза от 2007 - 2009 г.

Но има причини да смятаме, че историята няма да се повтори. Първо, търговската собственост струва само наполовина по-малко от жилищната недвижима собственост, където имаше проблеми предишния път. Второ, слабото кредитиране накара банките да отпускат ипотеки на стойност до 100% от стойността на жилището преди финансовата криза. Заемодателите на търговски имоти, напротив, предлагат на кредитополучателя максимум 75% ипотека, което означава, че цените ще трябва да паднат много повече, за да могат банките да се сблъскат със загуби.

Дори най-лошият сценарий би имал ограничено въздействие. Приблизително една четвърт от 2.2 трлн. долара заеми за търговски имоти, дължими на малки банки, са заеми за офиси. Представете си, че наемодателите върнат ключовете за половината от тези заеми тази година - общо около 280 млрд. долара. Ако банките можеха да възстановят само половината от стойността на заемите, като разпродадоха активите с големи отстъпки (да речем, една трета от стойността им преди три години), те биха понесли загуби от 140 млрд. долара. Това е само 10% от собствения капитал на малките банки. Ударът обаче ще бъде неравномерно разпределен и може да застраши някои институции.

Офисният апокалипсис

Остава въпросът какво се случва със сградите, в които вече никой не иска да работи. Много офиси вече имат нужда от обновяване. А разходите за строителство са изключително високи благодарение на недостига на материали и работна ръка, както и на новите закони по света, които се стремят да направят сградите по-екологични. Правилата за енергийна ефективност в Англия и Уелс например ще направят незаконно пускането на дванадесет сгради в Лондон от 1 април, освен ако наемодателите не ги надстроят.

Райън Уилямс от платформата за инвестиции в имоти Cadre предвижда два пътя. Първият е "фундаментално преоценяване, при което банките си връщат ключовете и продават активи с огромна отстъпка". Това може да позволи на новите купувачи да адаптират, модернизират или поддържат сгради, така че да отговарят на по-ниските обитатели. Във втория се намесват местни служители: "Не е в интерес [на много градове] да видят цяла улица с офис сгради от по-ниско ниво да бъдат разрушени, така че правителствата може да започнат да предлагат стимули за обновяване или преустройство."

На някои места този вид адаптация вече се случва. Погледнете през прозорците на офиса на The Economist във Вашингтон и всеки делничен ден шепа строители са заети да превърнат старата сграда Vanguard, офис, в който някога се е помещавал Корпусът на мира, в блок от лъскави нови апартаменти.