Строителите хванаха яката на Витоша
Половината нови строежи в София през 2020 г. са в четирите южни района до планината. С най-голям ръст в броя на разрешителните е Панчарево
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- Половината нови строежи в София през 2020 г. са в четирите южни района до планината.
- Докато разрешителните за столицата като цяло намаляват с една пета, в Панчарево нарастват почти двойно. В район "Витоша" са най-много.
- Актуални са проектите с къщи - от Бояна до Лозен има множество комплекси, в Банкя, Горна баня и по северната периферия строят единични.
Строителните разрешения, издадени в София през 2020 г., са с почти една пета (22%) по-малко, отколкото предходната година. В регистъра на "Направление архитектура и градоустройство" за 2019 г. има 2043 записа, докато през миналата година те са били 1572. Въпреки че само половината от тях - 750, са разрешителните за нови сгради, динамиката в общия брой е показателна за строителната активност. Другата част от разрешителните е за преустройства, смяна на предназначение, пристройки, надстройки, огради, разрешения за солари и др.
Половината са за Витошката яка
На фона на общия спад звездите отново са южните райони на София - най-вече по Витошката яка. Номер едно по брой издадени разрешения (337) остава район "Витоша". Това е с 12% по-малко в сравнение с предишната година, но този спад е под средния за града. Разрешителните за нови сгради там са 175. Реално постройките са повече, тъй като част от разрешенията са за повече от една къщи. Има и случай, в който комплекс с 46 сгради например фигурира с едно разрешително, а друг със 104 къщи е отразен с 38 разрешителни, което изкривява статистиката.
Звездата на 2020 г е район Панчарево, където броят на строителните разрешения скача с 88% до 256 и това го поставя на първо място по ръст и второ по брой. От тях 142 са за нови сгради. В този софийски район данъчните оценки са много ниски, което е изгодно за строители и купувачи.
Данъчните оценки в Панчарево
Данъчните оценки в район Панчарево не са актуализирани от години и са с пъти по-ниски от тези в останалите части на София, както няколко пъти напомниха от Сдружението за развитие на Панчарево и Кокаляне. Известно е, че голямата ножица между данъчна оценка и пазарна цена е стимул да се изповядват сделки по данъчна оценка. Това означава по-малко приходи в бюджета на Столичната община от такси по имотни сделки, от местни данъци и такси.Вдигането на данъчните оценки е непопулярна мярка, която няма как да се хареса на електората. От Столичната община, изглежда, предпочитат инициативата да дойде от районния кмет. Той обаче е избран като независим и няма зад гърба си политическа партия, която да го подкрепи в подобен ход. Липсва му и мотивация, доколкото така събраните средства отиват в бюджета на Столичната община, а няма пряка връзка между парите, които тя дава на района, и приноса му за нейните приходи.
На второ място по ръст на разрешителните (74%) е Банкя с 52 разрешения, от които 40 са за къщи. От районите по Витошката дъга единствено в "Овча купел" има по-съществен спад (27%), като проектите са 47, а сред тях има за много внушителни сгради. В четирите гранични с Витоша района през миналата година са издадени 404 разрешителни, което е 54% от всички разрешителни в София.
Четвърти по ръст е район "Студентски" с ръст на разрешителните (47%) до 50, от които половината за нови сгради. Там все още свободно място за строежи има в "Малинова долина" 1-ва, 2-ра, 3-та, 4-та, 5-а и 6-а част - северно от Околовръстното.
А трети (ръст 56%) е район "Оборище", но там се тръгва от много ниска база. През 2020 г. има 14 разрешителни, от които пет са за нови сгради - четири жилищни и една нежилищна. Най-големите от тях са с РЗП от около 5000 кв.м (всички споменати квадратури са за РЗП със сутерен - бел.авт.)- на "Цар Симеон" и близо до ъгъла на "Оборище" и "Евлоги Георгиев". С 3500 кв.м е сграда между "Дунав" и "Раковски", близо до "Сливница". А блокче на мястото на стара къща на ул. "Веслец" е от 1553 кв.м. Нежилищна сграда със смесено предназначение е от 3663 кв.м на ул. "Будапеща" близо до "Дондуков".
Затихване в новите квартали на София
В новите квартали на София, които в последните години бяха най-горещите строителни площадки, строителството продължава, но не с темповете, които познаваме. Изключение прави "Кръстова вада", която попада основно на територията на районите "Лозенец" и "Триадица". През 2020 г. там са разрешени нови 115 811 кв.м при 78.4 хил. кв.м предходната година. Във "Витоша ВЕЦ Симеоново" ("Лозенец" и "Студентски") разрешенията са за 58 697 кв.м - наполовина в сравнение с миналогодишните 104 хил. кв.м. Проектите за двете части на "Манастирски ливади" са за 69 824 кв.м, което е с около една трета по-малко от предишните 96.9 хил. кв.м. От тях 50 хил. кв.м са за "Манастирски ливади-изток" ("Триадица") и 19 хил. кв.м за "Манастирски ливади-запад" ("Витоша"). Сега спадът е основно в източната част, докато западната повтаря обемите от предходната година.
За НПЗ "Хладилника", който през 2019 г. беше една от най-обнадеждаващите нови строителни територии на София, през 2020 г. са издадени разрешителни само за 68 317 кв.м. От тях 44 хил. кв.м се дължат на един офисен проект, а останалите са за жилищни или сгради със смесено предназначение.
В район "Лозенец", в който попадат частично три от четирите споменати квартала, има общо 30 разрешителни. Едва четири от тях са за старите му части - къща от 382 кв.м близо до пл. "Журналист", жилищна кооперация с 982 кв.м до Римската стена, жилищна сграда с 815 кв.м на ул. "Бисер" и друга с 2000 кв.м на мястото на две къщи на ул. "Галичица".
Всички останали райони в София са със спад. Най-голям е той в "Изгрев" - 77% , "Красно село" - 66%, и в "Илинден" - 56%.
Рекордният спад в "Изгрев"
"Изгрев" е интересен феномен - това е районът с най-голям спад (77%) в броя на строителните разрешения през 2020 г. Година по-рано с разрешени 170 хил. кв.м "Изгрев" беше една от най-горещите строителни територии. Три от десетте най-големи строежа в София за 2019 г. са там. Кметът на район "Изгрев" д-р Делян Георгиев потвърди за "Капитал", че спадът е в резултат и на политиката на районното кметство. Други предпоставки са изчерпването на свободните площи в района и общата тенденция на намаляване на строителството в града. Съобразявайки се със законите през годината, той лично е спрял девет строежа на неприемливи места - междублокови пространства, детски площадки, а и не е предлагал общинска земя за продажба. Д-р Георгиев е единственият районен кмет от БСП в София. Той иска да организира референдум сред жителите на "Изгрев", като една от темите е застрояването на зелените площи. Тази инициатива в момента се обсъжда от комисиите на Столичния общински съвет, но не среща подкрепа.През 2020 г. строителните разрешения в "Изгрев" са само три. Едното е за финалната - офисната част (1273 кв.м РЗП) от комплекса на собственика на "Софиямед" д-р Михаил Тиков на мястото на бившия автосервиз "Изток". Другото е за жилищна сграда с офиси и магазини от 7355 кв.м до 49 ОДЗ "Радост" в "Дианабад". Теренът от 2 дка е компенсация за инвеститора Петьо Блъсков, защото му бе отказано да строи детска градина в междублоково пространство до Борисовата градина в "Изток". Жители на "Дианабад" сега протестират, като настояват теренът да служи за разширение на детската градина. Третото разрешение е за жилищна сграда от 1525 кв.м на мястото на къща до бул. "Самоков".
Къщи и по северната периферия
Спад има и в кварталите по северната периферия на София - "Кремиковци" (37%), "Нови Искър" (31%) и "Връбница" (23%). Но броят на разрешителните за нови сгради в тях се движи около 37-38 за район, което е сравнително високо на общия фон. Сред останалите райони има два, в които гравитират около 20, седем между 10 и 20, а в шест софийски района разрешителните за нови сгради са между две и пет.
Големият брой се дължи на факта, че и по северната периферия се строят много къщи. В "Кремиковци" те са 26 - основно във "Враждебна", но има и по селата - Горни Богров, Долни Богров, Бухово, Яна, Желява и др. В "Нови Искър" разрешенията за къщи са 36 - основно в гр. Нови Искър, но и в селата Доброславци, Житен, Мировяне, Подгумер, Балша. Във "Връбница" къщите ще са 22 - основната част в района на Волуяк - гарата. Става дума основно за неголеми индивидуални къщи, строени за собствени цели. Има едно изключение в "Нови Искър" - за редови къщи, но за общо 875 кв.м. Предприемаческата инициатива е по-разгърната във "Връбница" - там се строят шест жилищни блока с обща РЗП 30 330 кв.м, които са между 3500 и 8400 кв.м.
Част от разрешителните в тези райони са за индустриални обекти - в "Кремиковци" за четири нови магазина в ритейл парка "Джъмбо плаза", два автосервиза, медицински изолатор, цех и няколко логистични бази. Във "Връбница" за девет склада - логистични, с търговски части, с офиси, с шоурум. В "Нови Искър" в тази категория е само едно разрешение - за автосервиз с магазини.
"Витоша"-къщи на групипо вилните зони
Разрешителните в район "Витоша" са основно за селищата в полите на Витоша и по-точно за вилните зони около тях. Едва 10% от новите проекти в района са триото "Манастирски ливади" (5), "Кръстова вада" (1) и "Витоша ВЕЦ Симеоново" (1), и процентът се получава, ако към тях се прибавят и тези за "Павлово - Бъкстон" (11).
Най-много са строителните разрешения за Бояна (46). Наред с в.з. Киноцентъра, за чиито три части има 20 проекта, хит е и местността Гърдова глава с 14.
На второ място формално е Симеоново с 28 строителни разрешения, но това е подвеждащо. В този район - над Sofia Ring Mall, са двата най-големи комплекса от къщи в район "Витоша". "Морени клуб резидънс" на "Данаос девелопмент" и "Планекс инвест" например ще включва 13 триетажни сгради и 33 еднофамилни къщи, но фигурира в системата с едно разрешително. "Ривър парк" на "Недвижими имоти дивелъпмънтс" ще бъде със 104 къщи, но ги вади на групи с 38 разрешителни.
За самото Драгалевци разрешенията са 16, а за вилната зона "Драгалевци разширение-север" - девет. В трите части на в.з. "Симеоново - Драгалевци" има 11 разрешения. Княжево е с 14. Половината от тях са за кв. "Карпузица" - територия между "Овча купел" и Горна баня. С десет разрешения е и Владая, като седем от тях са за вилната й зона "Приплат". Две са за съседното Мърчаево.
В район "Витоша" са разрешени 21 жилищни сгради, най-големите от които са в "Манастирски ливади" - на "Балкан Г" с 4340 кв.м и на "Тобо рид" с 4938 кв.м.
Разрешените комплекси от къщи и нискоетажни сгради в район "Витоша" са около 20. Най-големите са "Морени клуб резидънс" (40 000 кв.м РЗП), "Ривър парк" (26 000 кв.м) и новата част на "Резиденшъл парк София" (10 364 кв.м).
Сред по-големите са комплексът от редови сгради на "Кей констракшън" в Гърдова глава (7526 кв.м) и многофамилни къщи с магазини на "Метро интернешънъл" и група физически лица (7986 кв.м). Трите жилищни сгради на "2 Би пропърти" във вилна зона "Драгалевци-север" са с 5384 кв.м РЗП. Комплексът еднофамилни къщи на "Бояна лъкшъри резидънс" и др. в Гърдова глава е от 4472 кв.м. Множество са разрешените жилищни комплекси и групи от сгради от по 1200 - 1300 кв.м.
Издадени са и 68 разрешения за индивидуални едно- и двуфамилни жилищни сгради. Най-голямата е около 1700 кв.м. Многофамилните къщи са 30 - като цяло между 650 и 3800 кв.м. На този фон се откроява многофамилната къща на "Витоша кънстръкшън къмпани" в "Малинова долина" към селище от затворен тип, която е с РЗП 5852 кв.м. В много случаи разрешенията са за по две къщи едновременно.
В нежилищната част - разрешена е спортна зала към 2-ро СОУ в "Бъкстон", спортен комплекс на общината, една офис сграда, медицински център и сграда "за релакс за собствени нужди".
Рояци от къщи в Панчарево
В Панчарево през миналата година са издадени 142 разрешителни за къщи и разнообразието е много голямо. Една част са нови сгради във вече започнати комплекси - 17 нови в "Резиденшъл парк Лозен", осем в жилищен комплекс "Бистрица Терасите - 2", комплекс от къщи по 99 кв.м на дружеството "Тигър". Четири нови къщи прави "Ейч Ем Пи пропъртийс 2" в комплекса Collina Verde до с. Лозен. Четири нови вили ще има в "Панчарево парк" във вилна зона "Беликата".
Разрешени са и нови комплекси като този от 15 еднофамилни къщи в Косанин дол на "Лавил" с обща площ 5337 кв.м. Има проекти за групи от по шест, четири и две сгради с различен мащаб. Проектът на "Луксстрой вилидж" и "МК 2016" за две къщи в зона за отдих Панчарево например е с РЗП 7886 кв.м.
Разрешения за серийни строежи са издавани и на физически лица - за 13 еднофамилни жилищни сгради в местността Детски град до Панчарево, за осем къщи в Бистрица. И двата проекта са с около 3000 кв.м РЗП. Други четири са за Косанин дол, две във в.з. "Бункера", две във в.з. "Манастира".
Останалите 86 разрешителни са за по една къща, попадащи в понятията едно, дву- и многофамилна, жилищна сгради или вила. Най-голямата жилищна сграда например е от 6655 кв.м в Бистрица до гората, на името на Николай Найденов. Тя е имение от сграда с басейн върху терен от 43 дка. Най-малката сграда е от 52 кв.м в Плана. А най-голямата многофамилна къща от 2845 кв.м е на "Флавия консулт" и се намира в местността Детски град, Панчарево.
От едно- и двуфамилните къщи най-много са в Бистрица и вилните зони около нея (18), следвани от Лозен (9), Герман (6), местността Врана-Лозен (3), по две в Казичене, Пасарел и Железница и по една в Панчарево и в Кривина. Най-малката е 56 кв.м, а най-голямата е вила в резиденция "Калина" в Бистрица - 733 кв.м.
Има проекти за складове, производствени халета, магазини, автосервизи (9) в Казичене, Кривина, Врана и Герман. Девет от разрешенията са за фотоволтаични централи между 5kWp и 30 kWp, основно върху покриви на индустриални сгради.
Самостоятелни къщи в Банкя
В Банкя и кварталите й през 2020 г. са разрешени 40 нови къщи. Най-масовият тип са между 200 и 300 кв.м, но диапазонът е основно 100 и 400 кв.м. Всички те са на индивидуални собственици. Най-голямата е 728 кв.м.
Фокус върху "Овча купел", слаба активност в Горна баня
Най-мащабното строително разрешение в район "Овча купел" е за жилищен комплекс "Глория палас резиденс". Той предвижда 20 705 кв.м сгради, хотели, офис и СПА на територията на бившия дипломатически клуб "Горна баня". В самата Горна баня и вилните й зони активността е слаба. През 2020 г. са издадени девет разрешителни за къщи - повечето между 100 и 200 кв.м (най-голямата е 566 кв.м), малка офис сграда и една нискоетажна кооперация от 2400 кв.м. Разрешени са три къщи в Суходол и една в с. Малко Бучино.
Строителната инициатива сега е съсредоточена върху самия квартал "Овча купел", където явно има още свободни площи за уплътняване, а и съществуваща инфраструктура. Най-голямото разрешително е на "Идея хоум" и "Солар ресурс" за жилищен комплекс с офиси на бул. "Цар Борис III" - II част, с обща площ почти 11 500 кв.м.
Концентрация на проекти се наблюдава в жк "Овча купел - актуализация". Там са издадени 12 разрешителни за около 30 хил. кв.м. Най-голямото е за жилищна сграда със 7374 кв.м, а следващото - за 4680 кв.м. В самия "Овча купел" има две разрешителни за големи сгради - от по 8200 кв.м и 9500 кв.м, и двете на обединения от фирми. Със сходна обща площ - 17 500 кв.м, в "Овча купел - квартал 50" са още четири проекта - между 3500 кв.м и 6155 кв.м.
В "Студентски" се работи по "Малинова долина"
В район "Студентски" през 2020 г. е разрешено строителството на 114 554 хил. кв.м нови сгради. Голяма част от разрешителните (11) са на "зелена поляна" в "Малинова долина" - 1-ва - 6-а част. Проектите там са за 56 хил. кв.м. Тук са и двата най-големи в района - жилищни сгради с магазини - на "Лендс енд мор" (13 500 кв.м) и на "Ал Ге инвест" (10 419 кв.м). Останалите строежи са много разнокалибрени - между 1000 и 8500 кв.м.
Върви и уплътняване на свободни площи в "Студенски град". Разрешителните за този квартал (7) са общо за 33 хил. кв.м. Проектите са между 5300 кв.м и 7300 кв.м. Четири от тях са предвидени и за студентски общежития. Една от сградите е с медицински център, магазини и офиси.
За "Витоша ВЕЦ Симеоново" са издадени четири разрешителни за 17 896 кв.м. Две от тях са за общежития с апартаменти. Две от сградите са по около 3000 кв.м, а другите две - по 5-6 хил. кв.м.
Единственото жилищно разрешително в старата част на района е между "Мусагеница" и "Младост 1" - сграда с около 4900 кв.м РЗП. Освен това общината ще строи спортна сграда към 55 СОУ в "Дървеница".
2 коментара
Надявам се, че за всички тези и бъдещи строежи има достатъчно осигурена чиста вода и съответно канализация. Очевидно клиентела с добри финансови възможности не липсва, което не изключва и механизма с пране на съмнителни пари от мафията у нас и в чужбина. Такова бурно строителство, години наред и то само в столицата na най-бедната държава в ЕС (отделно по курортите и другите градове и села) говори за някакви неясни диспропорции. Не завиждам обаче на куриерите в София, макар че вероятно ще намерят начин да се адаптират и в тази ситуация, времето ще покаже.
Пропуснах да добавя, че покрай това бурно строителство, удвояването на автомобилите за десет години, паркирането в кални (прашни) площи и липсата на редовно миене на улиците в София още неясно колко дълго ще дишаме силно замърсен въздух - неизбежната екстра за родния мегаполис.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.