Габрово все още обещава добра доходност от имоти

Има сделки с едностайни за ремонт за около 70 хил. лв. в центъра и около 55 хил. лв. по кварталите.Предлагането обаче е силно ограничено и е предимно на жилища от социализма.

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Има сделки с едностайни за ремонт за около 70 хил. лв. в центъра и около 55 хил. лв. по кварталите.
Проблем е, че предлагането е силно ограничено и е предимно на жилища от социализма.
Ръстът на цените на имотите вероятно ще стимулира и новото строителство.

Габрово вероятно не е сред първите хрумвания на хората, които обмислят покупка на имот с инвестиционна цел. В едно изследване на ocenime.bg обаче градът се открои като добра алтернатива за доходност от отдаване под наем, особено за хора с по-ограничен бюджет. В данните от септември 2021 г. Габрово заемаше втора позиция със 7% възможна доходност от рента сред десет български града. За сравнение, при градовете по-надолу в класацията този показател беше 4-5%. Процентът на доходност, по-висок от масовите, подсказва за относително ниски цени на имотите и относително високи нива на наемите.

Постигахме доходност от 6-7%. През първото тримесечие на тази година обаче цените на продажбите се повишиха. Наемите растяха, но с по-малки темпове. Вследствие доходността се намали с около процент и половина.

Румен Георгиев, мениджър на "Регент", Габрово

Доходността все още е добра

"Така беше - цените на имотите в Габрово и Севлиево бяха по-ниски и стабилни в сравнение с тези в по-големите градове. Наемният пазар се развиваше положително. Търсенето, особено на жилища, се увеличи. Постигахме доходност от 6-7%. През първото тримесечие на тази година обаче цените на продажбите се повишиха. Наемите растяха, но с по-малки темпове. Вследствие доходността се намали с около процент и половина", обяснява Румен Георгиев, мениджър на агенцията за недвижими имоти "Регент" в Габрово, която е и партньор на "Явлена" за града и района.

При средни нива от 3-4% за големите градове и сегашното ниво на доходност от имот в Габрово от 4.5-5.5% не е за подценяване. "Идентични имоти в Габрово и Велико Търново имат разлика в цените средно 60-80%, докато при наемите разликата е 20-30%", казва в потвърждение Димитър Павлов, регионален мениджър на Bulgarian Properties за двата града.

"Определено има сериозна промяна в ситуацията и в съотношението наемна - покупна цена. Продажните цени се повишиха нетипично рязко и бързо за града ни. Наемите също вървят нагоре, но пълзешком. Очаквам скоро и те рязко да се повишат", казва Татяна Дикова, управител на агенцията "Гарант недвижими имоти", Габрово.

Предлагането на жилища под наем също е слабо и това води до по-високи цени, почти съпоставими с тези във Велико Търново.

Димитър Павлов, регионален мениджър Bulgarian Properties, Велико Търново и Габрово

Сделките-с една трета повече

Сделките с имоти в района на Габрово през първото тримесечие на тази година са с 33% повече в сравнение със същия период на силната 2019 г., сочат данните на Агенцията по вписванията.

Генералните причини за тази динамика са общите за страната. Татяна Дикова ги резюмира така: "Страховете, че с евентуалното влизане в еврозоната имотите спекулативно ще поскъпнат. Намаляването на лихвите по влоговете и нарастването на банковите такси. И "черешката на тортата" - инфлацията."

Румен Георгиев обяснява, че специално в Габрово оживление има най-вече на пазара на имоти в центъра на града и в кварталите с добра комуникация и организирана инфраструктура. И според него, и според Димитър Павлов голям принос за високия ръст има и бумът в търсенето на селски къщи в района и вписването на сделки с имоти в околните села.

С повишаването на пазарните нива се надявам, че интересът към новото строителство ще

се възвърне. Този сегмент наистина има нужда от развитие.

Татяна Дикова, управител на "Гарант недвижими имоти", Габрово

Купувачите са млади хора

Купувачите са сравнително млади хора - в границите между 28 и 50 години, средно на 35-45 г., по информация от различните агенции. "Търсят да купят заради жилищната нужда или като инвестиция във втори дом с цел рентиране и доходност", казва Румен Георгиев. "Имаме купувачи предимно млади хора, по-възрастни - за инвестиция, работещи в чужбина, наблюдават се и клиенти от други градове, намерили работа в Габрово", описва ситуацията Татяна Дикова.

Доскоро купувачите са пазарували предимно с лични средства. С поскъпването на имотите обаче спестяванията не достигат и все повече им се налага да доплащат с кредити, отбелязват от агенциите.

Продавачите са колебливи

Проблемът е, че предлагането в града е доста ограничено. Свежда се предимно до старо строителство и търсенето чувствително го превъзхожда.

Продавачите са основно физически лица във възрастовата граница между 50 и 70 години. "Някои се освобождават от ненужни имоти, други търсят да заменят по-голямото си жилище с по-малко", казва Румен Георгиев. Димитър Павлов добавя, че има и такива, които просто пробват пазара, и други, които търсят по-хубав имот, като според него изразена възрастова тенденция няма.

"В града с намаляващо население има много свободни и необитавани жилища. Това са имоти, строени по времето на социализма, но те много бавно излизат на пазара", добавя Татяна Дикова. Ситуацията като цяло притеснява продавачите и те подхождат плахо при вземане на решение за продажба, както обяснява Румен Георгиев.

Ново строителство почти няма

В момента в Габрово се строят и продават едва 3-4 сгради. Основната причина за тези ограничени мащаби според професионалистите е, че на този етап себестойността на новото строителство излиза твърде висока за пазара в града.

Предпоставките са няколко: Габрово е град с дължина 25 км, разположен по край река Янтра. Търсенето е съсредоточено в централната част на града и по поречието на реката. Дори и да има парцели там, те са маломерни и скъпи. От друга страна, има ограничение за строителство във височина. Градът попада в категорията "малка община", в която според ЗУТ строителството трябва да е нискоетажно - до 10 м, като много рядко се разрешава до 15 м.

"Освен това с поскъпването на строителните материали себестойността нараства още повече и новото строителство става още по-нерентабилно", казва Румен Георгиев. А Димитър Павлов добавя, че освен всичко друго "в града купувачите никак не обичат сделките "на зелено".

По информация от Bulgarian Properties допреди около половин година цените на новото строителство са били 600-650 евро на кв.м. Отскоро има и сделки за близо 700 евро на кв.м, но в по-луксозния сегмент. Очакванията са, че ако има нови сгради, нивата ще достигнат 800 евро, но такива сделки засега няма.

"С повишаването на пазарните нива се надявам, че интересът към новото строителство ще се възвърне, защото този сегмент наистина има нужда от развитие", казва Татяна Дикова. Тя дава пример с община Севлиево, която е едва на 30 км от Габрово, а "пазарът в нея е съвсем друг".

Ножица в цените между центъра и кварталите

"Поради липсата на нови сгради старото строителство рязко и неоправдано поскъпна, което спира потенциалните купувачи", казва Димитър Павлов.

Татяна Дикова обяснява, че характерно за пазара на недвижими имоти в Габрово е голямата разлика на цените на имоти в центъра и в кварталите. "Въпреки повишението тази тенденция се запази. Апартаменти в център с една спалня и за ремонт се предлагат за около 70 хил. лв, а по кварталите около 55 хил. лв. Апартаменти с две спални - център над 100 хил. лв., а по кварталите 70 хил. лева", казва тя.

"Най-скъпите райони в града си остават центърът, квартал "Лъката" и районът на Изложбения комплекс. Двустайните апартаменти са в диапазона 60-80 хил. лв., в зависимост от състоянието, а тристайните - 100 -150 хил. лева", казва Румен Георгиев.

"Все още най-евтини остават кв. "Дядо Дянко", кв. "Бичкиня", кв. "Борово", или най-общо казано - южните райони, след Шиваровия мост", добавя Димитър Павлов.

По информация на Дикова в най-голям подем в града сега е сегментът на панелните жилища като най-евтини, и то основно на тези в района на кв. "Младост".

Слабо предлагане вдига и наемите

"Предлагането на жилища под наем също е слабо и това води до по-високи цени, почти съпоставими с Велико Търново. Апартаментите с една спалня са по 300-350 лева, а тези с две достигат до 400-500 лв., в зависимост от състоянието", казва Димитър Павлов.

Наемателите са основно млади семейства, работници и служители от други градове, които са назначени в габровски фирми и предприятия.

Татяна Дикова обяснява очакванията си за рязък ръст на наемите така: Новите собственици на инвестиционни имоти ги придобиват, довършват и ремонтират на по-високи цени. От това и инвестиционната им стойност се покачва. Догонвайки наемната доходност, те най-вероятно ще поискат повече пари от наемателите. "Така колелото на ценовата промяна се завърта и ние знаем, че това ще продължи, докато има търсене в двата сегмента", добавя Дикова.

Цъфтящ пазар на къщи

Пазарът на къщи в област Габрово (вкл. общините Дряново и Севлиево) по обща оценка също расте като цени и продажби. "Основното търсене е на имоти за постоянно обитаване в близките села, където има добра транспортна достъпност, училищен автобус, интернет и останали комуникации, както и хранителен магазин. Най-купуваните имоти са около 50-70 хил. лева. Предлаганите и купуваните по-луксозни, санирани, реновирани, с приятно озеленяване и хубава гледка са 100 хил.-130 хил. лева", по информация на Румен Георгиев. "Все повече млади семейства с финансови възможности се насочват към създаване на дом в къща около града или кварталите. Търсят се гледка, комуникации и локация. Районите са кв. "Русевци", "Киевци", "Йонковото", "Борики", "Тлъчници" и др. Най-търсенията имот е къща с две или три спални и парцел около декар, но такива трудно се намират. Сделките за такива имоти се случват за около 150 хил. - 200 хил. евро", разказва и Татяна Дикова.

Страхове и надежди

Притесненията на професионалистите от имотния сектор за пазара, доколкото ги има, са свързани с евентуално намаляване на търсенето, ако кризата в страната се задълбочи, и с отдръпването на продавачите от пазара, ако инфлацията нарасне.

Що се отнася до дългоочакваното строителство на тунел под Шипка, надеждите са, че ако започне, това първо ще раздвижи бизнес имотите - "ще засили интереса към свободни терени до основния път, към индустриални имоти и терени за складови бази и логистични центрове", според Румен Георгиев. Чак на следващ етап нарасналите възможности за работа и повишеният жизнен стандарт евентуално ще имат положителен ефект върху пазара на жилища.