Десетилетие след жилищната криза се задават нови рискове
Сенчестото банкиране се свързва с близо половината ипотечни кредити в САЩ
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
По време на финала на 39-ия шампионат на Националната футболна лига Superbowl през 2005 г. върви реклама за ипотечни кредити на фирмата Ameriquest. "Не съдете твърде бързо", гласи слоганът й. "Няма". Ameriquest спонсорира и шоуто на полувремето, което Пол Маккартни открива с песента Drive My Car. Две години по-късно компанията вече не съществува и стана част от огромната криза на ипотечния пазар, който стана причина за глобална рецесия и почти срина финансовата система. Единадесет години след това, на 50-тото издание на Superbowl, се появява подобна реклама на друг кредитор - Rocket Mortage. Магьосник, колоездач и дори малко дете се опитват да използват мобилното му приложение, за да кандидатстват за финансиране. "Натисни бутона, вземи ипотечен кредит", гласи слоганът. До Superbowl през 2018 г. компанията твърди, че е най-големият заемодател, карайки американците да се чудят дали са си научили урока след глобалния срив.
Промяна на регулациите
Банковите регулации несъмнено бяха променени. През 2000 г. по-голямата част от тях са били с фокус към стабилност на отделните банки (т.нар. микропруденциална регулация). Сега макропруденциалната (свързана по-скоро с цялата финансова система) регулация се е превърнала в норма. Идеята е да се осигури, че финансовата система може да издържи на неприятни изненади. Макропруденциалната политика е полезна в свят с ниски лихвени проценти. Когато заемите са евтини, хората могат да "наддават" при покупка на жилища до неустойчиви нива на цените. Но след като покачващите се лихвени проценти не съответстват на нуждите на широката икономика, са необходими целенасочени мерки. Броят на богатите страни, използващи макропруденциални политики, се е удвоил от началото на XXI век.
Във Великобритания не повече от 15% от новите ипотечни кредити могат да бъдат за жилища на стойност 4.5 пъти повече от приходите на кредитополучателя. Сингапур и части от Канада ограничават покупки от чужденци. Всичко това може да сложи край на големия ръст на кредитирането. Максимално трудно стана за високорисковите кандидати да получат ипотечен кредит, а това е една от причините, заради които собствеността на имоти сред младите е намаляла. Банките редуцират операциите по ипотечни кредити. "Ипотечният бизнес има все по-ниска възвръщаемост, тъй като новите регулации добавят както значителни разходи, така и по-високи капиталови изисквания", пише през 2016 г. Джейми Даймън, главен изпълнителен директор на JPMorgan Chase.
По-високи рискове
Но рисковете се увеличават. През последните години небанковите ипотечни кредитори (група, която включва Quicken Roans, предлагащ Rocket Mortgage) се увеличават. Те притежават половината ипотечни кредити в САЩ. Все повече икономисти смятат, че регулаторите трябва да следят изкъсо подобни компании. Много сенчести банки (това са т.нар. институции, приличащи на банки, действат като банки, но не са припознати от регулаторите като банки - бел. ред.) завземат пазарен дял, защото предлагат истински полезни продукти.
Базираната в Чикаго Safe Rate предлага нов тип ипотека. Когато цените на местните жилища намаляват, намаляват и месечните вноски на клиентите. Ползата за потребителите е, че пестят пари и вероятността да не си платят вноските е много малка. Предимството за инвеститорите е, че чрез предотвратяване на възбрани ще продължи ипотечното кредитиране и е по-малко вероятно цените на жилищата в даден регион да тръгнат надолу. Някои сенчести банки обаче съществуват чисто като средство за заобикаляне на строги банкови разпоредби. В САЩ те са много по-слабо регулирани от традиционните. Изследване разкрива, че нарастващата регулаторна тежест е причина за около 60% от растежа на небанковите институции през 2007 - 2015 г. (В страни като Великобритания разликата в регулаторната тежест между традиционните и сенчестите банки изглежда по-малка и растежът на кредитирането на последните е по-малък.)
Ипотеките в САЩ не нарастват толкова бързо, колкото в началото на новия век. Според официални данни само малък дял от ипотечния портфейл на Quicken е в беда. Въпреки това много сенчести банки продължават да разчитат на краткосрочно финансиране от традиционни такива, така че ако традиционните кредитни пазари замръзнат отново, много американци ще загубят достъп до ипотечно финансиране. Вместо да държат ипотеки в балансите си, не-банките са склонни да ги продават - не е най-добрият стимул да бъдат свръхпредпазливи, казва Амит Серу от Stanford Graduate School of Business. Банките в сянка също, изглежда, обслужват по-малко кредитоспособни получатели. Докато регулаторните органи не се справят с небанковите кредитори, работата по регулирането на ипотечния пазар в САЩ ще бъде само наполовина свършена.
2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved
2 коментара
Какво е това понятие 'Сенчесто банкиране" . Няма такова понятие, както няма и понятие "пране на пари", или пък "мръсни пари". Парите не миришат е казал още император Веспасиян преди 2000 години
Важното е, че подобни малки и неблагонадеждни кредитни институции много по-трудно могат да пакетират вземанията си в други финансови активи. Това е изключително важна подробност, защото именно подобни инструменти с фалшифициран рейтинг седяха в основата на предишната криза. Сега, дори няколко от тези компании да фалират, ще бъдат като парче домино, което пада в нищото.
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.