Строителство и имоти

15 квартала на София - през погледа на изкуствения интелект

Избрани са сред районите с най-голям обем строителни разрешения в града през 2019 г.

Капитал

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Представяме петнадесет квартала на София, оценени чрез machine learning, изкуствен интелект и масиви данни. Данните са на стартъпа ocenime.bg, чиято услуга е ориентирана към потенциалните купувачи на жилища. Кварталите са избрани сред районите на София с най-голям обем строителни разрешения през 2019 г. - като разгъната застроена площ.

В контекста на COVID кризата вероятно мнозина кандидат-купувачи временно ще се въздържат от подобна мащабна инвестиция, но за други тя ще си остане решение от първа необходимост.

Част от разрешените проекти няма да бъдат започнати, а други ще бъдат замразени в очакване на по-добри времена. При темповете, с които се строеше в последно време обаче, някои вече са в напреднал стадий и ще бъдат на пазара още от лятото.

В последните години като фактор за избора на жилище все по-голяма тежест придоби средата. В идващите времена вероятно хората ще са по-фокусирани върху цената на бъдещото си жилище. Но веднъж осъзнато значението на околностите, то едва ли ще стане особено маловажно.

Ocenime.bg ориентира потенциалния купувач за пазарната цена на даден имот (в представените данни - през 2019 г). Ако е наемател - в наемните нива. А ако е купувач с инвестиционна цел - и в очакваната доходност от собствеността. Освен това дава възможност да се сравни жилище с еднакви параметри в различни квартали на база на техния рейтинг. Оценката се прави чрез анализирането на хиляди данни отворена информация, които се извличат от програмния алгоритъм.

Представените индекси на платформата са за чистата на въздуха, качеството на училищата, зеленината, транспортната свързаност и безопасността. Те дават възможност за бърз ориентир в характеристиките на избрания квартал. Оценка от 8.6/10 например показва, че по съответния показател кварталът е по-добър от 86% от останалите в града.

Търсачката показва най-близките три училища, детски градини, парковете, както и разположението на аптека, спирки на градския транспорт, супермаркет, ресторант, бензиностанция. Оценката на училищата е на база резултатите във външното оценяване. Данните за безопасността се вземат директно от бюлетините на МВР за престъпността. Програмният код анализира всеки бюлетин и автоматично записва около кой адрес какво престъпление е било регистрирано. Данните за чистота на въздуха се вземат от сензорите на luftdaten.into и airsofia.info. Информацията показа какво е било замърсяването през последната година, т.е. и през зимата.

Всяка спирка на градския транспорт е била дигитализирана от екипа за нуждите на проекта. Наблюдават се паркингите, а също и сините и зелените зони.

Изкуственият интелект дори запознава в най-общи статистически линии със съседите. Какви са на възраст и образование - на база демографски данни за живеещите в района (НСИ) и на данните от социологически проучвания. И какви са електоралните им нагласи - според данните на съответната избирателна секция на ЦИК (липсват за кварталите, в които няма регистрирани избирателни секции).

Що се отнася до строителството - през миналата година в София са издадени разрешения за строеж на нови 1.534 млн. кв.м площи. Основно жилищни - както показва справката в регистъра на Направление "Архитектура и градоустройство". Градът продължава да расте най-вече на юг и югоизток - към Витоша. С рекордни планирани строежи през 2019 г. отново са "Витоша ВЕЦ Симеоново", "Манастирски ливади" и "Кръстова вада". Като нови горещи строителни площадки се очертаваха НПЗ "Хладилника" и "Изгрев". Освен това се наблюдаваше засилена активност в най-периферните райони на София - "Връбница" на север, "Искър" на изток, "Овча купел" на запад, а и район "Панчарево" - чрез къщи.

Дори картината да не е актуална за неопределено време, в дългосрочен план тя вероятно ще е. Опитът от последните години показва, че когато пазарът отново се възстанови, строителството започва първо от районите, в които някога е спряло.