Собствеността на жилища намалява

През по-голямата част от последното хилядолетие единствените хора с добри възможности да бъдат собственици на жилища са били дребното дворянство, притежаващо земи, и фермерите. След средата на XX век притежанието на жилище се демократизирало. Комбинацията от нарастващи доходи на домакинствата и правителствени политики помогнаха на повече хора да придобият имот. В повечето държави собствеността на жилища достигна върха си около 2000 г.

САЩ имат едни от най-щедрите фискални стимули за притежаване на собствен дом. Според официални оценки правителството дава над 200 млрд. долара на година (над 1% от БВП) за субсидиране на собственици на жилища чрез данъчния кодекс, с политики, включващи приспадане на данъка върху ипотечни лихви и отпадане на данъка върху дохода.

Марк Занди от Moody's Analytics обяснява, че субсидиите за ипотека, осигурени от Fannie Mae и Freddie Mac - две спонсорирани от правителството институции, които подкрепят по-голямата част от ипотечното финансиране на страната - и Министерството на благоустройството и градското развитие отговарят за още приблизително 9 млрд. долара на година.

Америка е особено щедра, но схемите за подпомагането на придобиване на жилище са често срещани. Повечето богати държави не начисляват данък върху капиталовите печалби при продажбата на къща, обитавана от собственика. Режимите на данъка върху наследството редовно включват изключения за жилища. Много държави субсидират ипотеки и първоначални вноски. Въпреки всичко това факторите, които водят до намаляване на собствениците на жилища, са вече по-силни.

Защо намаляват собствениците

Една възможна причина е, че по-младите може да са по-малко заинтересовани да имат собствен дом. Все пак много от милениълите искат живот с "леки придобивки", в който да наемат коли, музика и дрехи, вместо да ги притежават. Защо не тогава и жилища?

Частният сектор вижда благоприятна възможност. Типът личности "Силициева долина" твърдо подкрепят съвместното съжителстване - хората наемат помещение и делят общи пространства като кухни, бани и фитнес зали. Hmlet, фирма за съвместен живот, разширява бизнеса си в Сингапур. Да делиш кухня понякога може да бъде досадно, но имотите на Hmlet са добре оборудвани.

Привлекателността на съвместното съжителстване обаче е преувеличена. По-голямата част от хората все пак биха предпочели да бъдат собственици на дома си. Проучвания в САЩ показват, че нараства делът на хората, които мислят, че притежанието на жилище е добра инвестиция.

Възможно е по-голяма причина за спада в притежанието на жилища да са икономическите фактори. Поради слабо растящите печалби след кризата младите хора трудно натрупват спестявания за първоначална вноска. По-стриктните регулации на ипотечния пазар след финансовата криза затрудняват тези, които купуват имот за пръв път, да получат финансиране. Поколението на бумърите, които търсят възвръщаемост на спестяванията си, изтласкват евентуалните млади купувачи, търсещи първо жилище, и стават наемодатели. Тъй като милениълите са поели повече студентски дългове, придобиването на жилище е станало по-сложно.

Колко може да спаднат собствениците

Колко ниско може да падне процентът на притежателите на жилища? Изглежда малко вероятно делът им в английски говорещия свят някога да се приближи до този в Германия (със само 44%) или Швейцария (40%). Притежаването на собствен дом е резултат на история и култура. В държави с исторически слаб растеж на реалната цена на жилищата - Германия и Швейцария, делът на собствениците е по-нисък, защото по-малко хора смятат купуването на жилище за стойностна инвестиция. Плътно застроени места също са склонни да имат по-нисък процент на притежание на жилище. Хората обикновено са по-малко склонни да имат апартамент във висок блок, отколкото в самостоятелна къща (55% от германците живеят в апартаменти, което е висок процент според международни стандарти).

Политиците в богатия свят не са щастливи от идването на поколението на наемателите. "Процентът на притежание на жилища в САЩ през второто тримесечие на 2016 г. беше 62.9 - най-ниският през последните 51 години", написа Доналд Тръмп в Twitter по време на президентската си кампания. "НИЕ ще върнем американската мечта!"

Британският премиер Борис Джонсън изглежда също толкова загрижен за намаляващия дал на собствениците на жилища в страната. Но не е необходимо това да бъде повод за притеснение.

Едната причина е, че да притежаваш собствен дом не е непременно пътят към богатството, както много хора вярват. Доказателствата, че собствеността на жилище е нещо добро за обществото, са сравнително слаби. Има множество примери, сочещи противоположното на Сингапур. Румъния вероятно е с най-високия процент на собственост на жилища в света - 96, но има значителни социални проблеми. Швейцария, която е на противоположната страна, има ниско ниво на престъпност и високо ниво на социално доверие.

Академични изследвания предоставят единствено слаба подкрепа на идеята за увеличаване на собствениците. Според едно изследване притежателите на имот имат по-добре поддържани градини. Но ако хубавите храсти бяха цел на публичната политика, по-добрият вариант на използването на публичните средства е да се субсидират градинарските колички и инструменти. Друго изследване в САЩ откри, че било много по-вероятно децата на собствениците на жилища да завършат гимназията - дори след като се изолира влиянието на доходите на родителите им над резултатите.

Изследователите обаче се затрудняват при разпознаването на посоката на причинната връзка: притежанието на собствен дом ли прави родителите добри или добрите родители стават собственици на жилище?

Собствеността си има цена

В същото време други доказателства показват, че притежанието на жилище си има цена. Стресът при изплащането на голяма ипотека е сериозен. И лудото бързане през 90-те години и началото на новия век да се създадат "демокрации на притежателите на имот" завършиха с поражението на световната финансова система.

Притежанието на жилище също така причинява по-леки видове икономически вреди. Вероятността задлъжнели купувачи да станат предприемачи е с 30% по-малка според едно проучване. Отговорността за голям ипотечен дълг може да направи хората по-малко склонни да поемат още рискове. Когато процентът на притежание на жилища в американски щат е нараствал, това е било следвано от рязко покачване на безработицата според Дейвид Бланчфлауър от университета Dartmouth и Андрю Осуалд от университета Warwick. Собствениците на жилища са по-малко склонни да се преместят, за да си намерят работа.

Тъй като секторът на отдаването на имоти под наем е увеличил размера си и поколението наематели стават по-силни избиратели, правителствата влагат повече усилия в подобряването на условията за този сектор. Една набираща популярност мярка е контролиране на наемите. Кметът на Лондон Садик Хан се е застъпвал за ограничаването на ръста на наемите в столицата. В Берлин вече влезе в сила законът за "замразяване" на наемите за пет години. Париж въведе отново контрола на наеми миналата година, след като ги беше премахнал през 2017 г.

Подобни интервенции са неуместни. Контролът на наемите по принцип възпира инвестициите в ново строителство, а това е последното нещо, от което се нуждаят някои от тези градове. От друга страна, по-обещаваща стъпка от контролирането на наема е подобряването на договорите за наем. Много политици в англоезични страни имат предвид Германия. Там наемането на имот не се възприема като второкласно притежание. То е сравнително сигурно: средната продължителност на наемането е 11-12 години за разлика от Великобритания, където е между 2-3 години. Около 3 млн. германци са членове на организации на наематели, които могат да преговарят от тяхно име с наемодатели (талисманът на една от асоциациите в Мюнхен е облечен като Супермен и се нарича Rentstopper (Блокировач на наеми).

Копирането на германската практика ще е сложно. В Германия наемодателите се отнасят към наемателите добре не само от милосърдие, а защото имат стимул да го правят. През последните десетилетия в Германия не е имало голямо поскъпване на цените на имоти. Тъй като да правиш пари от капиталови печалби на борсата е трудно, най-добрият вариант за германските наемодатели да получат благоприлично възнаграждение е чрез задържане на наемателите си колкото е възможно по-дълго време. Наемодателите в други държави биха започнали да се държат по този начин единствено ако цените на имотите в тези страни бяха по-стабилни.

Ролята на правителствата и инвестициите

Все пак правителствата могат да направят някои реформи. Великобритания е премахнала данъците при наемането на имот - сложна система, която наемателите и наемодателите рядко разбират. Испания се стреми да създаде условия наемателите да могат да живеят в имота по-дълго време. Нова Зеландия приема правила, с които да подсигури, че определени базови норми за настаняването под наем се спазват.

Вероятно най-обещаващият резултат ще даде увеличаването на частните инвестиции в сектора. От 2010 г. насам институционалните инвестиции в жилищни имоти са нараснали повече от два пъти в реално изражение не само защото инвеститорите търсят доход в условията на ниска възвръщаемост, но също така защото броят на потенциалните клиенти нараства.

В САЩ нараства делът на компаниите в сектора с наемането на имоти според проучване от Хюджонг Лий от Virginia Tech. Според едно изчисление броят на недвижимите имоти, купени от професионални инвеститори в Ню Йорк за година, се е удвоил за десетилетие.

Подобна експанзия на компаниите в жилищния сектор ще подобри средните стандарти при наемането на имоти. Големите компании може би ще бъдат по-професионални, отколкото малките наемодатели, и ще могат да се възползват от икономии от мащаба, което ще им позволи да предоставят по-качествено настаняване на по-ниски цени. Жилищните блокове, създадени за отдаване под наем, често идват с изгоди като фитнеси и безплатно ползване на Uber, които са включени в наема.

Имайки предвид това, корпоративните наемодатели имат по-бизнес отношения с наемателите си. Едно проучване в Атланта, Джорджия, публикувано от Федералния резерв в Атланта през 2016 г., показва, че вероятността големите корпоративни притежатели на еднофамилни имоти да изпратят известия за изгонване е с 8% по-голяма, отколкото при малките наемодатели.

За да посрещнат жилищните потребности на най-бедните или най-уязвимите членове на обществото, може би ще се наложи правителствата да направят повече.

2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved