Ипотечна карантина

Автор : Капитал Преглед на оригинала

Автор : Капитал Преглед на оригинала

Когато в средата на март в България беше обявено извънредно положение, банките вече бяха формирали 12.7 млрд. лв. портфейл от заеми, обезпечени с ипотеки на домакинствата. Новата продукция се движеше със скорост от около 300 млн. лв. заеми на месец. Лихвите при новите договори се установиха на исторически най-ниското дъно - средно 2.91% за пазара. Заемите с просрочия бяха за по-малко от милиард лева, като 94% от ипотеките са определени като редовно обслужвани (виж графиките).

С размерите и с резките амплитуди в развитието си този дял от кредитирането на домакинствата натрупваше един от значимите рискове за финансовата система. Банковият регулатор постави сектора под своеобразна карантина. В опит да имунизира сектора срещу пазарни сривове БНБ наложи мерки за укрепване на капиталовите буфери и неформално редовно съветваше банките да внимават. От кредитните институции декларираха, че са по-въздържани в раздаването на жилищни заеми, макар да имаше и играчи, склонни по един или друг начин да поемат повече риск - да финансират на 100% имота, да финансират на зелено и т.н. Сега предстои да се види дали комбинацията от контролиращи и самодисциплиниращи мерки този път дава резултат.

При кризата от 2008-2009 г. ипотечните заеми с просрочия надхвърлиха 20%. Изчистването им от балансите и възстановяването до приемливи равнища отне почти десетилетие. Мнозина помнят как замръзналото тогава кредитиране срина пазара на недвижими имоти. Допълнителен натиск върху цените оказа вълната имоти на длъжници, иззети като обезпечения, които бяха пуснати в продажба. Същите рискове стоят и сега, но играчите изглеждат по-готови от преди да противодействат. Този път ръстовете в кредитирането не достигнаха космическите нива от 30-40% годишно.

Защитни механизми

Мораториумът по плащанията на заеми е безпрецедентна мярка за българския банков сектор. Тя беше взета с впечатляваща бързина и координация в сектора и вече се ползва активно от клиентите. Надеждите са, че тя ще помогне на фирмите и на потребителите, засегнати от кризата, да се стабилизират финансово и да продължат да създават стойност за себе си и за икономиката. На практика мораториумът дава възможност за шестмесечна ваканция по плащанията на главници, лихви или/и двете, от което постъпленията на банките неминуемо ще пострадат. Това обаче им осигурява ценно време за действие, преди да трябва да преквалифицират заемите от "Редовни" и "Лоши", когато вече ще последват и реални финансови загуби за индустрията.

Успоредно с мораториума на банките ресурс за подкрепа мобилизира и държавата чрез гаранциите по фирмени заеми и безлихвени необезпечени кредити за физическите лица. На страничната линия в готовност за включване е и индустрията на колекторските агенции, които се доказаха като надежден партньор на банките в справянето с необслужвани дългове. Така арсеналът от инструменти за подкрепа изглежда обнадеждаващ. Това обяснява и увереността, че ситуацията е под контрол, която излъчват посланията на банките към момента.

"Според нашите прогнози въпреки признаците за настъпваща икономическа криза над 90% от клиентите на ОББ ще продължат да изплащат редовно задълженията си." Това заявиха от ОББ в отговор на въпрос какви са очакванията на експертите за ефекта на кризата върху кредитополучателите. От институцията добавят, че не предвиждат да затягат кредитирането, и това е добра новина за потребителите, които биха имали възможността да се възползват от изгодните имотни цени през идващите месеци. "Няма съществена разлика в поведението ни на кредитодател. Като и преди, преценяваме внимателно сектора на заетост и платежоспособността на кандидатстващите за кредит. Придържаме се към правилото за съотношение 80/20." Това означава, че ОББ финансира до 80% от пазарната оценка на имота, а самоучастието на клиента е в размер на останалите 20%.

От Уникредит Булбанк обаче сигнализират за известна готовност да се затегне кредитирането: " Ипотечният пазар за последните дни на база постъпили искания в банката не е показал значителни промени. Все пак изходът от настоящата ситуация е неясен и се очаква кредитоспособността на населението да бъде занижена. Това би могло да се отрази в по-селективен подход на банките към оценката на тази кредитоспособност на кандидатстващите за ипотечен кредит."

"Очаква се негативен растеж на БВП и повишаване на безработицата. Цялостното забавяне на икономическия цикъл ще се отрази и на търсенето на кредитиране", добавят от Райфайзенбанк България.

Всички тези прогнози отчитат ефекта на взетите мерки, които не толкова омекотяват, колкото забавят удара на кризата. Шестмесечната отсрочка по кредитите означава, че първите по-резки движения може би ще се видят в банковите статистики в края на годината и началото на следващата. Това кореспондира и с очакванията на експертите от имотния сектор, според които най-тежко на пазара ще бъде в средата на 2021 г.

Да разсроча или не

Със сигурност голямото предизвикателство в момента е за потребителите, които обслужват ипотечни заеми. Възможността да получат като помощ ваканция в издължаването на кредита изглежда примамлива. Тя обаче има своята цена и последствия, което е повод експертите да препоръчват мярката да се ползва наистина само ако има крайна необходимост от нея. "Съветваме клиентите си внимателно да преценят дали са засегнати от пандемията и дали да се възползват от облекченията, които дава мораториумът. Te имат достатъчно време - до 22 юни, за да кандидатстват за временно спиране на плащанията по кредитите им, като не дължат такса за предоговаряне", посочват специалистите на Райфайзенбанк България.

Това, което се чете зад пестеливия банкерски изказ, е, че гратисният период не изтрива задължението. И че не е изключено, след като изтече, обслужването на заема да се окаже една идея по-трудно. Например - защото вноските са малко по-високи от досегашните, ако натрупаното не се разпределя пропорционално до края на кредита, а върху определен брой месеци, в зависимост от това какъв е типът на кредита. При последващо предоговаряне може да се наложи да се платят такси, разходи по подновяване на обезпечения или да бъде удължен срокът на кредита. Последното означава по-дълъг период на плащане на лихви по главницата и в крайна сметка по-голям разход за потребителя. От ОББ също наблягат, че кредитната ваканция не е подходяща за всеки.

"Могат да се възползват, в случай че имат спад в доходите, в неплатен отпуск са или са останали без работа вследствие на пандемията от COVID-19. Препоръчваме на клиентите с потребителски кредити да отсрочат изплащането само на главницата и ако могат, да продължат да изплащат лихвата през гратисния период. За клиентите с ипотечни кредити препоръчваме отсрочване и на главницата, и на лихвата, тъй като при тях и размерът на дължимата лихва е по-голям", добавят от банката. Обясняват също и че когато клиентът избере да отсрочи изплащането и на главницата, и на лихвата, натрупаната и неизплатена лихва върху текущата главница през гратисния период се разпределя на равни части и се добавя към месечните вноски за период максимум до 12 месеца за потребителски кредити и до 60 месеца за ипотечни кредити.

Мораториумът не е единствената спасителна сламка за потребителите, които все още могат да обслужват заемите си, но са притеснени, че в бъдеще може да останат без доходи. Повечето банките имат разработени схеми за подкрепа, за които няма краен срок на кандидатстване. Опцията "Флекси" на Пощенска банка например "дава възможност на клиентите да пропускат една месечна вноска годишно, да намаляват своята вноска с 50% или я увеличават до 100% за общо до шест месеца през годината. Заради актуалната ситуация банката предоставя на клиентите си възможност да разполагат с този финансов инструмент безплатно, без да дължат такса за активиране", коментират експертите на финансовата институция.

В Уникредит Булбанк също има отъпкана пътека за подкрепа на клиенти, изпаднали в затруднение: "От 2016 г. клиентите с ипотечни кредити имат възможност да предоговарят ценовите условия по кредита си без такса еднократно в рамките на първите три години от отпускането му."

Засега поне няма индикации кризата да е съпътствана и с повишаване на лихвите и съответно - на вноските, така че поне по тази линия няма да има затруднения за клиентите.