Политиците най-накрая правят нещо за недостига на жилища

След десетилетия на NIMBY-зъм (not-in-my-backyard, в превод: не в моя заден двор, показва противопоставянето на местните срещу застрояване в района им) очевидно има бурна реакция, водена от поколението на родените в края на миналия век, което не може да си позволи да си купи жилище.

Много политици сега осъзнават, че може да има политически мотив в изграждането на повече домове. Някои активисти дори измислиха и акроним - Yes In My Back Yard (да в моя заден двор). Много от тези активисти спорят, че затегнатата регулация на земята е основна причина за високите цени на жилищата. За да осъзнаете аргумента, сравнете Сингапур и Хонконг. Сингапур има доста еластична система за планиране. Правителството е собственик на голяма част от земята. Когато цените на апартаментите скочат драстично или населението започне да нараства с бързи темпове, държавата може да "освободи" земя по-бързо, отколкото барман в хотел Raffles ще направи коктейла сингапурски слинг.

За сравнение - в Хонконг запасите от подходяща за застрояване земя се контролират от малка група олигарси. Парите за тесен апартамент в Хонконг ще са достатъчни за прилично жилище в Сингапур. Историята е същата и в САЩ. В тази част от страната с най-еластично жилищно предлагане - средноголемият град Пайн Блафф в щата Арканзас, средната цена е 90 хил. долара. Цената на къща в един от най-рестриктивните райони, Сан Луис Оубиспоу в Калифорния, е 725 хил. долара, въпреки че разходите за строителство в САЩ не варират особено много. Общите правила за използване на земята включват правила за зониране, които разрешават само еднофамилни къщи и предотвратяват изграждането на апартаменти (94% от жилищната земя в Сан Хосе например е районирана по този начин). От 1950 г. се създават такива ексклузивни зони, които придобиват популярност.

Академично проучване подкрепя тези доказателства - Кристиян Хилбер от London School of Economics и Уолтър Вермюлен от Бюрото за анализ на икономическата политика на Нидерландия откриват, че ако югоизточният регион на Англия (най-богатият и регулиран в страната) е бил толкова отворен за ново строителство, колкото североизточният (най-малко регулираният), цените на жилищата са щели да са с 25% по-ниски през 2008 г. Едуард Глейзър от Харвард също открива подобни резултати за части от САЩ.

Голям ремонт

Твърдението, че жилищата са толкова скъпи, защото не се строи достатъчно, допреди няколко години беше приемано от икономисти, а сега е атакувано от Йън Мулхарн от Института за глобални промени на Тони Блеър. Членовете на организацията спорят, че манията около рестрикциите за строителство пропуска по-важна причина за високите цени на жилищата - глобалните финансови пазари. С понижаването на лихвените проценти в развитите страни хората могат да си позволят по-големи заеми и да плащат месечните си вноски. Хазяите са по-склонни да платят повече за жилище и да го дават под наем, защото доходността от други активи е по-малка.

Някои доказателства, изглежда, подкрепят мнението, че манията на икономистите по отношение на предлагането на жилища е погрешна. В началото на века Ирландия и Испания преминаха през покачващи се цени на жилищата въпреки активното строителство. В блогпост експерти от Bank of England споделят, че голяма част от ръста в цените на жилищата във Великобритания през 2000 г. се дължи на по-евтини заеми.

Всъщност и двете причини са важни. Разхлабването на глобалните финансови условия след 2000 г. със сигурност е повишило цените на домовете - така както и ниската безработица, високото ниво на имиграция и популярността на платформи като Airbnb, които отдалечават собствениците на домовете от обикновените хора.

Цените са скочили само защото строителството изведнъж е станало много по-трудно.

Въпреки това дългосрочното им покачване до голяма степен се свежда до ограничено предлагане. И ако строителите се борят да изграждат бързо нови сгради, то увеличаващото се търсене до голяма степен ще покачи цените. Джовани Фарара от Федералния резерв на САЩ и Жан Имбс от Paris School of Economics констатират, че макар по-лесното финансиране да е довело до високи цени на жилищата, то това е вярно "в по-малка степен в райони с еластично предлагане, където вместо това се увеличава жилищният фонд".

Дори най-заклетите поддръжници на икономическата теория за търсенето се съгласяват, че увеличаване на строителството ще намали разходите за жилища. Това има значение по отношение на политиката. Правителствата имат по-голям контрол върху вътрешното планиране, отколкото върху глобалните финансови условия. Тези от тях, които управляват земята си по-добре, са възнаградени с по-стабилни жилищни пазари.

Игра на зони

В общи линии съществуват три вида планови системи в развития свят - базирана на дискретност, автократична и базирана на правила. Първият вид се среща често в държави от Британската общност. Местните граждани имат правата да спират планове за развитие и често го правят. Не е случайност, че през последните десетилетия цените на жилищата в тези страни са се повишили най-бързо, споделя Пол Чешир от London School of Economics. В части от САЩ се спазват подобни правила. В Сан Франциско всяко разрешително подлежи на обжалване и тъй като много малко мащабни проекти отговарят на съществуващите изисквания за планиране и строеж, се случва често да бъдат забавени.

Автократичните системи за планиране вършат по-добра работа за стимулиране на предлагането на жилища. Русия повиши годишния темп на строежи на жилища от 400 хил. до 1 млн. в началото на века. Гражданите на Сингапур често протестират срещу развитие на регионите и желанията им не се зачитат, твърди жител, притежаващ къща в близост до гора, част от която скоро ще бъде изсечена, за да бъдат построени блокове с апартаменти.

Третата група планиране, която е базирана на правила, се среща често в европейски страни като Франция и Германия. Ако предприемачите отговарят на всички изисквания, строителството се разрешава, дори и ако местните жители възразяват. При тази система се осигурява най-добре нуждата от жилища. От 1950 г. досега Германия е построила повече домове в сравнение с Великобритания въпреки малко по-голямото население.

Важни са както правилата за планиране, така и данъчната система. Швейцария демонстрира добре това. Тя претендира да е най-демократичната страна в света и разчита на референдуми за разрешаването на всякакъв вид проблеми (през 2018 г. се проведоха 10 национални референдума по всякакви теми). Местното управление обикновено не притежава силна власт. Въпреки това NIMBY застъпниците имат влияние. Всяка година страната изгражда два пъти повече жилища на човек в сравнение със САЩ.

За да обяснят този очевиден парадокс, Хилбер и Оливие Шьоне от университета в Лавал, Канада, се насочват в свое изследване към швейцарската данъчна система. В страни като Великобритания данъците се събират на местно ниво, но постъпленията се разпределят в цялата страна. Следователно местните правителства виждат малък икономически ефект от разрешенията за изграждане на жилища, макар да трябва да се справят с проблемите. В резултат на това е малко вероятно да положат усилия да се преборят с NIMBY поддръжниците.

За сравнение - в Швейцария местните данъци се ползват там, където се събират, за да може местното управление да има финансова инициатива да се справи с благоустрояването. Процесът по придобиване на разрешително за планиране и строителство може да бъде бавен, обяснява Мелк Ниг, който е архитект в гр. Цуг - кантон в близост до Цюрих, който има най-голямо строителство на жилища в страната. Но е предвидимо. През изминалия век цените на швейцарските жилища са се повишили с по-малко от тези във всяка друга богата страна.

Могат ли подобни практики да бъдат усвоени и в други държави, най-вече в английски говорещите? Това до голяма степен е въпрос на политика. Десните партии в частност признават това, защото собствениците на жилища са по-склонни да гласуват за консерваторите и ако не успеят да създадат ново поколение собственици, те в крайна сметка ще бъдат отстранени от властта.

С намаляването на собствеността върху жилищата наемодателите губят политическа власт над наемателите, което означава, че либерализирането на политиките за планиране има по-ниска политическа цена. И тъй като все повече хора виждат спешната необходимост от намаляване на емисиите на въглероден диоксид, подкрепата може да нарасне за ново поколение къщи с по-ефективно отопление и изолация.

Въпреки всичко YIMBY активистите трябва да ходят по тънка линия. От една страна, само при дългосрочен бум в изграждането на жилища ще може те да станат по-достъпни. От друга страна, изграждане в този мащаб би породило много спорове заради промяна на кварталите. Продължаващият възход на YIMBY далеч не е сигурен.

2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved