Ужасната грешка с жилищата

Общите разходи за жилища в Америка поглъщат 11% от БВП спрямо 8% през 70-те години. Ако само три големи града - Ню Йорк, Сан Франциско и Сан Хосе - облекчат правилата за планиране, БВП на Америка може да бъде 4% по-висок. Това е огромна награда.

Освен че са неефективни, жилищните пазари са и дълбоко несправедливи. В течение на десетилетия падащите лихвени проценти засилиха неадекватното предлагане и доведоха до скок на цените. В Америка лудостта е концентрирана в процъфтяващи градове. В други богати държави средните национални цени са се повишили, особено в англоезичните страни, където рисковите инвестиции в имоти (punting on property -) са национален спорт.

Финансовата криза не уби тенденцията. Във Великобритания цените на жилища, коригирани с инфлацията, са приблизително равни на техния пик преди кризата, докато реалните заплати не са по-високи. В Австралия въпреки скорошните спадове цените остават с 20% по-високи от тези през 2008 г. В Канада те са наполовина по-високи.

Растящата цена на жилищата създава неравенство както между поколенията, така и между географските райони. През 1990 г. поколението на бейби бумърите със средна възраст 35 години притежаваше една трета от американските недвижими имоти, измерени в стойност. През 2019 г. групата на милениълите - хората на 31 години, която е подобна по големина, притежава едва 4%.

Възприятието на младите хора, че жилищата са недостъпни, освен ако нямаш богати родители, помага да се обясни техният стремеж към "милениъл социализъм". И собственици на жилища от всички възрасти, хванати в капана на западащи места, негодуват срещу натрупаните печалби от жилища, на които се радват другите във и около успешните градове. Във Великобритания хората от районите, чийто жилищен пазар стагнира, са били по-склонни да гласуват за Брекзит през 2016 г., дори при отчитане на разликите в доходите и демографията.

Може да си мислите, че страхът за жилищата и завистта, свързана с тях, са част от човешкото състояние. Всъщност имуществената патология има своите корени в изместването на публичната политика през 50-те години към насърчаване на собствеността на жилище.

Оттогава правителствата използват субсидии, данъчни облекчения и продажби на обществени жилища, за да насърчат притежанието на собственост за сметка на наемането. Десните политици гледат на притежанието на лична собственост като начин да печелят гласове, като насърчават отговорно гражданство. Тези отляво гледат на жилищата като канал за преразпределение и за подбутване на по-бедните домакинства към изграждане на благосъстояние.

Тези аргументи са надценени. Трудно е да се прецени дали притежаването на собственост прави гражданите по-добри. Ако пренебрегнете leverage ливърдижда (използването на привлечен капитал за увеличение на потенциала за печалба), обикновено е по-добре да се притежават акции, отколкото домове. И култът към притежанието на лична собственост е свързан с огромни разходи. Тези, които притежават домове, често стават NIMBYs (Not In My Back Yard) - хора, който възразяват срещу определено развитие в собствения са квартал, но нямат нищо против то да се случва другаде. В стремежа си да защитят своите инвестиции те се съпротивляват на развитието.

Данни, обобщени от The Economist, предполагат, че от 60-те години насам броят на новопостроените къщи на човек в богатия свят е паднал наполовина. Тъй като предлагането е ограничено и системата е насочена към собствеността, повечето хора смятат, че ако наемат, рискуват да изостанат. В резултат политиците се фокусират върху субсидирането на маргинални купувачи, както Великобритания през последните години. Това насочва парите към средните класи и допълнително повишава цените. Освен това подхранва натрупването на ипотечен дълг, което прави кризите по-вероятни.

Не е задължително нещата да се случват по този начин. Не навсякъде са засегнати от всички аспекти на жилищното проклятие. В Токио няма недостиг на имоти; между 2013 и 2017 г. са построени 728 000 жилища - повече, отколкото са направени в Англия - без да се разрушава качеството на живот. Броят на бездомните там е спаднал с 80% за последните 20 години.

Швейцария дава фискални стимули на местните власти, за да позволят жилищното развитие. Това е една от причините там да има почти два пъти повече жилищно строителство на човек, отколкото в Америка. Нова Зеландия облага неочаквано високите печалби на собствениците на жилища чрез данъци върху собствеността и земята, базирани на оценки, които често се актуализират.

Най-важното е, че на няколко места нивото на притежание на жилище е ниско и никой не страда особено от това. В Германия то е само 50%, но страната има развит наемен сектор, насърчава дългосрочните наеми и осигурява ясни и изпълними правила за наемателите. Там предлагането е достатъчно, а данъчните облекчения или субсидиите за собственици са единични случаи. Всичко това прави притежаването на жилише далеч по-малко привлекателно и политическото влияние на NIMBY е заглушено. Въпреки силния ръст в някои градове наскоро реалните цени на жилищата в Германия са не по-високи от тези през 1980 г.

Надпреварата за жилища

Възможно ли е да се освободим от фетиша за притежанието на дом? Малко правителства в днешно време могат да пренебрегнат гнева, породен от недостига на жилища и междупоколенческата несправедливост. Някои от тях реагираха с лоши идеи, като например контрол върху наемите и дори ипотечни субсидии. И въпреки това има известен напредък. Америка ограничи данъчните си облекчения за плащания по ипотечни лихви. Великобритания забрани мрачните авансови такси при договори за наем и ограничи рисковите ипотечни заеми. А нововъзникналото движение YIMBY (Yes In My Backyard) се разпространи в много успешни градове, за да насърчи строителството. Хората, които подобно на този вестник, искат широка подкрепа за свободните пазари, се надяват това движение да е успешно.

Освен че развалят имиджа на капитализма, политиките за жилищата направиха системата несигурна, неефективна и несправедлива. Време е да съборим тази изгнила сграда и да построим нов работещ пазар на жилища.

2020, The Economist Newspaper Limited. All rights reserved