Банкери: Търсенето се забавя, средният ипотечен кредит се увеличава
Мениджърите на ипотечното кредитиране в Банка ДСК, Уникредит Булбанк, Пощенска банка и ОББ пред "Имоти и инвестиции"
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Как изглежда пазарът на недвижими имоти в България през погледа на професионалистите от ипотечното кредитиране. Опитахме се да разберем не само защото то е ключов фактор за развитието на пазара на имоти. Освен това поради естеството на работата си банките разполагат с големи обеми достоверна и актуална информация за този пазар, което им позволява да имат адекватни преценки.
Представяме отговорите на Пламена Тотева, директор "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК, Емил Джахов старши мениджър "Финансови услуги" в Уникредит Булбанк, Румен Радушев, мениджър на сектор "Банкиране на дребно" в Пощенска банка и Борислав Гостев, ръководител на отдел "Взаимоотношения с партньори" в ОББ, дадени в средата на април на въпросите на "Имоти и инвестиции", издание на "Капитал":
1. Какви са прогнозите ви за развитието на пазара на недвижими имоти в България до края на годината?
2. Кои са основните показатели, съотношения, статистики и прочее, които следите, за да се ориентирате за случващото се на него?
3. Какви са актуалните тенденции, които наблюдавате при ипотечното кредитиране? Има ли промяна в политиката на банката в отговор на тях?
Представяме отговорите на Пламена Тотева, директор "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК, Емил Джахов старши мениджър "Финансови услуги" в Уникредит Булбанк, Румен Радушев, мениджър на сектор "Банкиране на дребно" в Пощенска банка и Борислав Гостев, ръководител на отдел "Взаимоотношения с партньори" в ОББ, дадени в средата на април на въпросите на "Имоти и инвестиции", издание на "Капитал":
1. Какви са прогнозите ви за развитието на пазара на недвижими имоти в България до края на годината?
2. Кои са основните показатели, съотношения, статистики и прочее, които следите, за да се ориентирате за случващото се на него?
3. Какви са актуалните тенденции, които наблюдавате при ипотечното кредитиране? Има ли промяна в политиката на банката в отговор на тях?
Пламена Тотева:Търсенето, предлагането и финансирането все още са правопропорционални
Наблюдаваме тенденция към по-високи цени на имотите, но и известна стабилност в доходите на домакинствата и изгодното банково финансиране, казва директорът на "Ипотечно кредитиране" в Банка ДСК.
1. Очаквания до края на годината
Секторът на недвижими имоти остана устойчив въпреки неблагоприятните условия на макросредата, предизвикани от пандемията от ковид, последвалите икономическа, енергийна, политическа криза и сериозна вълна от инфлация, особено бърза и осезаема при цените на строителните материали.Този факт показва, че докато съвкупността от фактори, които обуславят пазара, са в равновесие, то и самият пазар не дава отклонения. На този етап съотношението търсене - предлагане и финансиране все още следва правопропорционален тренд.
Интересно е, че в условията на ръст на инфлацията през последните години недвижимите имоти се утвърдиха като предпочитана опция за инвестиране на спестявания сред българите. Реално инфлацията, която надмина доста ръста на цените на имоти за последните 2-3 години, предизвика като краен ефект повишаване на търсенето на имоти.
От друга страна, през изминалите няколко месеца много анализатори говорят за застой на цените и логично намаление на броя на реализираните сделки. Все пак моите наблюдения са, че при по-атрактивните сделки тенденциите на прираст не са се променили много.
Не мога да не отчета и факта, че високите стойности на инфлация, на които бяхме свидетели през последните 18-20 месеца, повлияха на покупателната способност на домакинствата и доведоха до известна предпазливост в потреблението. Положителните тенденции при пазара на труда и очакванията за растеж на доходите обаче ме карат да бъда умерен оптимист за запазването на жизнения стандарт на хората и възстановяване на нивата на ръст в потреблението. Още повече че коефициентът на безработица на този етап също остава нисък.
2.Показатели на фокус
В нашите анализи използваме всички масово достъпни източници на данни, като се стараем да прогнозираме най-пълния сценарий за перспективите и развитието на пазара на имоти в България. Показателите, които следим, са типичните за този сектор като цени на имоти, доходи на домакинства, условия за банково финансиране и т.н. При анализа им, разбира се, отчитаме и влиянието на промените в макроикономическите фактори като равнище на инфлация, обща икономическа активност, пазар на труда, покупателна способност на домакинствата и т.н. Например през последните години се наблюдава тенденция към по-високи цени на имотите, но и известна стабилност в доходите на домакинствата и неминуемо благоприятно влияние от страна на изгодното банково финансиране.3. Тенденции при ипотечното кредитиране
Инвестицията в недвижим имот е традиционен инструмент за българите да вложат спестяванията си, а и да ги защитят от обезценяване, особено при нулеви депозитни лихви. Това запазва равновесието на пазара и до голяма степен предпазва от образуването на т.нар. балон въпреки ръста на цените на имоти в последните години. Няма обаче гаранции за в бъдеще. Евентуални дисбаланси по веригата търсене - предлагане - финансиране биха породили негативни влияния. При сегашното развитие на пазара обаче това би довело до по-плавни движения и резки спадове са малко вероятни.През последната година в унисон с увеличението на цените на недвижими имоти наблюдаваме ръст на средния размер на жилищни кредити. В Банка ДСК средната стойност достига 150 000 лева, като преобладава срок на кредита от 24 години. Най-често клиентите ни избират 70-80% финансиране спрямо продажната цена.
Като профил бих подчертала преобладаващ процент на мъже спрямо жени, възрастта е основно между 25 и 50 години. Те са в активна възраст, с постоянни доходи, професионална реализация, с очаквания за модерно обслужване и иновативни продукти, които да подобряват клиентското им изживяване.
Затова все повече Банка ДСК инвестира в дигитализация на своите процеси и услуги. Можем да дадем пример с иновативната ни платформа dskhome.bg, която дава възможност по най-лесния и бърз начин потребителите да открият най-подходящото за тях жилище и да получат надежден и бърз достъп до желаното от тях финансиране.
Емил Джахов: Броят заявки се запазва, сумите на кредитите нарастват
Сигналите за пазара са разнопосочни, делът на сделките "ново строителство" постепенно расте", казва старши мениджърът "Финансови услуги" в Уникредит Булбанк.
1. Очаквания до края на годината
Трудно е да се прогнозира развитието в пазара на недвижими имоти, тъй като сигналите, които получаваме, са разнопосочни. Факторите в подкрепа на по-високи цени или на запазване на текущите нива и търсене на недвижими имоти са следните:1. Темпът, с който се покачват лихвените нива по новоотпуснати кредити, е значително по-бавен от очакваното. При равни други условия това е предпоставка за запазване на високото търсене до момента.
2. Търсенето на жилища се запазва, макар че времето за реализация на имот е по-дълго, отколкото през 2022 г.
3. Темпът на безработица е нисък, не се наблюдава увеличаване и затруднение при работодателите.
4. Ръстът в работните заплати компенсира макар и частично натиска от инфлацията, реализирана през последните 12 месеца.
5. Ако се погледне статистиката от американския пазар на недвижими имоти, въпреки спада в броя нови сделки поради значително по-високите лихвени нива спрямо предходната година цените не бележат значителен спад до момента.
Налице са обаче и контрааргументи в подкрепа на тезата, че евентуален спад в икономическата активност може да доведе до забавяне в търсенето на недвижими имоти:
1. Лихвените нива по кредитни продукти в България са ниски в сравнение със съседни на нас държави, което едва ли ще остане изолиран феномен.
2. Делът на сделките с ипотечен кредит представляват около половината от всички реализирани продажби. При по-значителен ръст на лихвените нива (и при запазване на цените) покупката на имот ще стане по-трудна. Това означава, че купувачът би следвало да се задоволи с имот с по-ниски изисквания за същата месечна погасителна вноска.
3. По-високи лихвени нива биха могли да доведат до затруднения при погасяването, респективно до влошаване на портфейла на банките, което от своя страна да доведе до затягане на условията за кредитиране и допълнително намаление на търсенето на недвижими имоти.
4. Предлагането на сгради в строеж все още е голямо в сравнение с последните няколко години и ако търсенето поради изброените причини намалее, е възможно забавяне или дори намаление на цените на недвижими имоти.
2. Показатели на фокус
Качество на портфейла, ръст/спад на безработицата и на заплащането. Макроикономически сценарии за развитие на икономиката. Тенденции в цените на недвижимите имоти. Инвестиционни намерения на бизнеса (задържането им или инвестиции в нови проекти). Отражение на повишаващите се лихвени нива върху икономиките на САЩ, ЕС и сходни на България държави. Брой нови сделки с недвижими имоти.Като източници използваме собствени данни и анализи за поведението на клиентите, НСИ, данни от "Уникредит груп", от Агенцията по вписванията, статистически данни за цените на недвижимите имоти, при които се сключват новоотпуснати кредити.
3. Тенденции при ипотечното кредитиране
Броят заявки през първото тримесечие се запазва. Сумите на кредитите са се завишили спрямо същия период на 2022 г. с около 20%. Не се наблюдава значителна промяна в профила на кредитоискателите. Делът на сделките "ново строителство" постепенно расте поради интереса на клиентите да получат по-ниска цена, докато сградата е все още в строеж. Броят на сградите, които получават разрешително за ползване, расте, което е инерционен ефект от засилените инвестиции през последните две години.Предварителните продажби при инвестиционните проекти, финансирани от банката, са здравословни и не се наблюдава спад в търсенето. Самоучастието на клиента и други рискови показатели като дълг/доход не са претърпели промени, тъй като не се наблюдава влошаване в поведението или качеството на портфейла.
Румен Радушев:Не се очаква рязка промяна на имотния пазар в следващите месеци
Размерът на средния кредит расте с 20% през 2022 г. Средното самоучастие е около 30%, казва мениджърът на сектор "Банкиране на дребно" в Пощенска банка.
1. Очаквания до края на годината
От средата на 2022 г. започна да се наблюдава известно охлаждане в търсенето на имоти в България, като има индикатори това охлаждане да продължи и през тази година. Според данни на Агенцията по вписванията изменението на броя сделки с имоти на годишна база е 7% през третото тримесечие на 2022 г. спрямо година по-рано и 10% ускоряващ се спад през четвъртото. Цените обаче са нагоре въпреки отчетеното първо намаление в София. В България очакваме плавно повишение на лихвените проценти по кредитите за физически лица, с по-умерени темпове спрямо това, което виждаме в страните от Европа.Същевременно ние в Пощенска банка отчитаме ръст всяко тримесечие на миналата година както като брой, така и като обем на сделките. Този ръст продължава и през първите два месеца на тази година. Като лидер на пазара водещата ни цел винаги е била да разработваме модерни решения, които да улесняват всекидневието на клиентите, като спестяват ценно време и усилия, за да осигурят перфектно потребителско изживяване. Това ни помага да увеличаваме клиентската си база и пазарен дял в ипотечния бизнес. Изключително успешни са специализираните ни центрове за жилищно кредитиране и предлаганите от нас уникални цялостни онлайн услуги в жилищното кредитиране.
2. Показатели на фокус
Следим цялата налична статистика както за България, така и световна, защото сме част от света и случващото се в Европа или САЩ със сигурност оказва влияние върху нашия пазар, макар и по различен начин. Като лидер на пазара разчитаме много на вътрешни данни и модели за предикативни анализи, отчитащи динамики при търсене и предлагане, видове имоти, градове, изменение при доходи, активни групи от населението, цени на имотите, самоучастие и други.3. Тенденции при ипотечното кредитиране
Като тенденции отчитаме, че на пазара са предимно клиенти със стабилни доходи, средни или над средните като нива, в големите пет-шест града на страната, които се чувстват сигурни за финансовото си състояние и целят да подобрят качеството на живот и среда. Исканията за кредит в големите градове през 2022 г. са 80% от всички, като близо 60% от усвоените кредити през годината са в София. Вследствие на ръста на цените на недвижимите имоти расте и размерът на средния жилищен кредит - с 20% през 2022 г. Средно клиентите участват с около 30% самоучастие в сделката, като абсолютната сума на собствените средства, които се очакват от тях, също нараства поради увеличената стойност на жилището.Купувачите трайно насочват предпочитанията си към по-просторни и по-качествени жилища, с две или повече спални. Наблюдава се повишен интерес към готови имоти с отлични характеристики в райони с по-добра инфраструктура и в близост до зелени площи. Търсенето на монолитно строителство е 90% за миналата година, а това на панелни жилища - около 10%.
Очаквам в страната да има по-малък брой сделки като цяло през 2023 г., но България ще продължи да е държавата с едни от най-ниските лихви и много добра достъпност на имотите, измерена през доходите на населението.
Борислав Гостев: Очакваме балансиран и справедлив жилищен пазар
Търсенето се забавя, но обемът на ипотечните кредити нараства, казва ръководителят на отдел "Взаимоотношения с партньори" в ОББ.
1. Очаквания до края на годината
Динамичните събития през 2022 г. - високата инфлацията, войната в Украйна, покачването на основните лихвени проценти от ФЕД, ЕЦБ и останалите централни банки, почти не повлияха негативно на ипотечния и имотния пазар в България.Агенцията по вписвания отчете минимален спад от 2% на сделките на годишна база - от 247 937 на 242 624, а в броят на вписаните ипотеки спадна с 556 броя до 48 430. Цените на имотите достигнаха абсолютен връх в цялата история на българския пазар, надхвърляйки 20% ръст. Стойността на готовите имоти с разрешение за ползване нараства с много по-бързи темпове от стойността на сградите в строеж.
Според данните на БНБ за миналата година има нови ипотечни кредити за обща сума 5.4 млрд. лева, което е 22% ръст на годишна база.
Обратната връзка от нашите бизнес партньори за първото тримесечие е, че търсенето на имоти леко се забавя и те отчитат спад на търсенето между 10% и 15%. Същевременно според данните на БНБ ипотечните кредити нарастват с нови 160 млн. лева само за първите два месеца на тази година спрямо същия период за миналата година. В ОББ отчитаме също по-добри резултати в ипотечното ни кредитиране за този период.
Въпреки коментарите за значителен спад в стойността на имотите и броя на сделките не предвиждам съществен спад на цените до края годината, а по-скоро нива около настоящите. Търсенето на имоти продължава да е силно, а предлагането, особено в някои райони, е изключително ограничено.
Конкуренцията между банките продължава да е силна, а на този етап лихвите в България се покачват по-бавно от тези в еврозоната, което облагодетелства българските кредитополучатели. До края на 2023 г. предвиждам малко по-малък брой сделки и ипотеки, но това вероятно може да бъде компенсирано от по-високия размер на кредитите и леко по-високите цени на имотите.
Очакванията ни са за балансиран и справедлив жилищен пазар между продавачи и купувачи, който да промени настоящия, при който водещи бяха строителите и инвеститорите.
2. Показатели на фокус
Пазарът на жилищни имоти се влияе от икономическите, демографските, политическите и още редица фактори. За да се направи цялостна оценка на пазара, е необходимо да се наблюдават промените във всеки от тях. Източниците, които най-често използвам за информация, са Агенция по вписванията - брой на сделки и ипотеки, НСИ за издадените разрешения за строеж, броят въведени сгради в експлоатация, делът на жилищните сгради и средните пазарни цени. Освен публичната информация, достъпна в изброените регистри, за мен най-добър индикатор е обратната връзка на нашите партньори, с които сме в ежедневна комуникация. Това са най-големите кредитни посредници, агенции за недвижими имоти, инвеститори, оценители и нотариуси, които ни дават изключително адекватна, полезна и точна информация за пулса на пазара.3. Тенденции при ипотечното кредитиране
През първото тримесечие регистрираме ръст на броя ипотечни кредити в ОББ. Отчитаме и по-висок среден размер, което ще доведе и до по-висок обем.В период на несигурност и повишаващи се лихви клиентите проявяват интерес и към оферти с фиксирани лихви за три и пет години. Това се дължи и на факта, че избирайки фиксирана лихва, кредитополучателите целят да бъдат по-спокойни и да предвидят точно размера на вноските за възможно най-дълъг период.
За съжаление високите цени на имотите действат като спирачка за голяма част от клиентите с по-скромни доходи. Типични наши кредитополучатели все по-често са клиенти с високи доходи, работещи в сферата на информационните технологии, фармацията, услугите, собственици на фирми, както и служители от държавната администрация.
Търсенето е предимно на тухлени имоти и все по-рядко панел. Забелязва се повишен интерес към къщи в близост до големите градове.
В ОББ стимулираме покупката на високоенергийни домове. Инвестицията в такива имоти води до по-висока стойност на актива, а ОББ подкрепя избора на такова жилище, като предлага отстъпка от лихвения процент.
ОББ има умерен интерес към проектно финансиране на жилищни проекти. Интересът към покупка на жилищен имот на етап груб строеж леко намалява, а клиентите предпочитат сгради с разрешение за ползване или поне близо до завършване.
1 коментар
Да във времена когато близостта до ресурсът на Франкфурт, може да осигури лесен достъп до корпоративно финансиране; по-важни си остават умереността в трудовото натоварване (дългосрочни ипотеки при потребителските заеми).
За съжаление, достъпът през компютър до дистанционното банкиране е ограничено до пет минути, които са крайно недостатъчно за коректно попълване на данните при изпращането на банков превод, примерно.
Двата абзаца допълват материала на:
https://business.dir.bg/pr-zone/unikredit-bulbank-se-utvarzhdava-kato-lider-v-digitalnoto-bankirane
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.