Плато при цените на жилищата

Спад в центъра на София, ръст в южните квартали

През първото тримесечие на 2023 г. двустайните апартаменти в центъра на София например са се продавали на средна цена 2138 евро на кв.м, което е с 10% под пика им от миналата година, когато цената им надхвърли 2300 евро. Лек спад се наблюдава и при тристайните в центъра на столицата - от 2012 евро на кв.м на 1981 евро на кв.м (1.5%).

За първите три месеца от началото на годината известно понижаване на цените има и при продадените двустайни апартаменти в източните квартали на София - "Младост", "Студентски град", "Дървеница" и "Мусагеница". Спад има и при осъществените продажби в столичния жк "Люлин".

През същия период на 2023 г. обаче продължават да се повишават цените на двустайните и тристайните жилища в южните софийски квартали като "Борово", "Манастирски ливади" и "Кръстова вада".

Разнопосочни движения в големите градове

Освен в София и в Пловдив като цяло също се наблюдава спад с 10% при двустайните - от 1177 на 1058 евро на кв.м, и с 1.5% при тристайните - от 1184 на 1168 евро на кв.м.

Във Варна сделките за тристайни апартаменти, които се сключваха за над 1260 евро на кв.м в края на 2022 г., през първото тримесечие се извършват при средна цена 1177 евро на кв.м - почти 7% по-ниска. Цените на двустайните се задържат на 1154 евро на кв.м.

В Бургас двустайните апартаменти поевтиняват с 8% през първото тримесечие на тази година в сравнение с последното на предишната - от 1134 на 1043 евро на кв.м. В същото време обаче тристайните поскъпват с 11% - от 999 на 1108 евро на кв.м.

Като цяло засега отчетените динамики на цените на имотите през първото тримесечие на 2023 г. не са чувствителни, като тенденцията на този етап по-скоро е на задържане на нивата им. Това особено добре се вижда, когато се разгледат историческите данни в агрегатора - за реални сделки от 2018 г. насам. Те показват, че цените, на които се сключват сделки, се повишават постоянно до второто тримесечие на 2022 г., след което се наблюдава плато. За този период обаче поскъпването е чувствително. В началото на 2018 г. сделките в централните градски части на София например се сключват при 1210 евро на кв.м, а в различните подрайони на "Люлин" за 822 евро средно. През първото тримесечие на 2023 г. цените вече са по-високи съответно с 65% и 53%.

Финансирането все още е достъпно

За да спаднат съществено цените на имотите, би трябвало да има понижение на интереса от страна на купувачите. При хората, които прибягват до външно финансиране, няма ясни индикации за това. По данни на БНБ през първите два месеца на годината са били сключвани нови жилищни заеми за 490 млн. лв. средно на месец, което е с 18% повече в сравнение със същия период на миналата година и със 70% повече в сравнение с 2021 г. По наблюдения на банкери обаче ръстът идва предимно от нарастването на средния размер на кредита, което е свързано и с по-високите цени на имотите. Освен това не трябва да се подценява фактът, че по-голямата част от сделките в страната стават със собствени средства на купувачите. По данни на Имотния регистър през последното тримесечие на 2022 г. не повече от 20% от сделките с имоти в страната са били финансирани с ипотека.

Имотния агрегатор отчита 20% по-малко сделки през първото тримесечие на 2022 г. в сравнение със същия период на миналата година. Това говори за известно изчакване от страна на купувачите, което може и да накара онази част от продавачите, които имат желание да реализират сделка в срок, да дадат известна отстъпка.

Това, че се продава с отстъпка, се вижда в данните за последните три тримесечия специално за имотите във Варна и Бургас, където има нарастване на дела на сделките, които се сключват след отстъпка от първоначално обявената цена. "Нашите наблюдения показват, че ако цената на дадено жилище е формирана адекватно и е пазарна, това води до три пъти по-кратък период за сключване на сделка. За формирането на адекватна цена обаче са нужни пазарни анализи, поради което имотният агрегатор се използва от брокери, оценители и дори банкови служители", добавя Деян Спасов, съосновател на "Oцениме.бг".

Не трябва да се забравя обаче, че първото тримесечие традиционно е най-слабото по активност при сделките с имоти, като през него се отчитат около 20% по-малко сделки в сравнение с останалите три. Именно поради това е твърде рано за категорична оценка каква ще е посоката на пазара на имоти тази година.