Ипотечните кредити: Краят на евтините пари идва, но бавно

Покачването на лихвите вече започна, а очакванията са към края на годината стойността им да достигне около 4%

Мария Иванова

Shutterstock © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Захлаждането вече се усеща. След дългия период на рекордно ниски лихви цената на ипотечните заеми отново пое нагоре. Засега поскъпването е плавно и равнищата все още са близо до стойностите, на които бяха в края на 2021 г. - комфортно под границата от 3%, която преди десетилетие бе немислима за българския пазар. Очакванията на банкери и анализатори за ръст обаче вече се материализират, а прогнозите са към края на годината лихвите по жилищните кредити да са от порядъка на 4%.

Бавното обръщане на тенденцията

Противно на логиката, която диктуваше забавяне на фона на глобалните и местните икономически сътресения, предизвикани от пандемията, растящата инфлация и войната на Русия в Украйна, през първата половина на 2022 г. пазарът на ипотечно финансиране в България продължи да расте с бурни темпове, невиждани от 2008-2009 г. Лихвите паднаха до рекордно ниски нива, а бумът в обемите на отпусканите заеми породи опасения от надуването на балон.

В опит да охлади ентусиазма в сектора БНБ, която заради валутния борд е ограничена във воденето на независима парична политика, използва един от малкото си налични инструменти - капиталовите изисквания, и предприе серия покачвания в нивото на антицикличния буфер, който банките трябва да поддържат. Реалното пречупване на тенденцията обаче дойде (с известно закъснение заради спецификите на местния банков пазар) едва след като Европейската централна банка пое курс към покачване на основните лихви в опит да противодейства на бурно растящата инфлация в еврозоната.

В продължение на няколко месеца предприетите от ЕЦБ покачвания на лихвите не се усетиха съществено в българския банков сектор, особено в ритейл кредитирането. Причината е в свръхликвидността на местните банки, които през последните години финансират дейността си главно с ресурс от страната - а въпреки рекордно ниската доходност и бизнесът, и домакинствата продължават да насочват спестяванията си към банките и депозитите растат с двуцифрени темпове. От друга страна, конкуренцията в сектора кара дори банките, при които лихвите по отпусканите заеми се формират на базата на поскъпващия индекс Euribor, да заемат по-изчаквателни позиции и да не вдигат цената на ипотеките.

И все пак отлагането не може да е вечно и сигналите за обръщане на посоката вече се забелязват все по-ясно и на българския пазар.

През последното тримесечие на миналата година лихвената статистика на БНБ показа първите покачвания в цената на финансирането за бизнеса и домакинствата. Началните стъпки бяха в корпоративния сегмент, където и по-голяма част от заемите са обвързани с Euribor, но постепенно лихвите поеха нагоре и при потребителските и ипотечните кредити. Така, след като към септември 2022 г. паднаха до нива от 2.46%, в следващите месеци лихвите по жилищните заеми плавно започнаха да се повишават и към февруари 2023 г. достигат 2.65% - стойност, около която бяха през последното тримесечие на 2021 г. Средният годишен процент на разходите следва същата траектория. След рекордно ниските 2.66% към септември 2022 г. постепенно се увеличава до 2.89% през февруари 2023 г., колкото беше и в края на 2021 г.

Растящият пазар

Така, докато цената на жилищното финансиране остава близо до рекордно ниските равнища, обемите отпускани заеми също са с рекордни измерения. През последния месец на 2022 г. лихвената статистика на БНБ отчете невижданите 641 млн. лв. новодоговорени ипотеки в левове и евро. Реално 172 млн. лв. от тази сума е обемът на кредитите, отпуснати за рефинансиране на стари ипотеки, т.е. нетно новоотпуснатите заеми са за 469 млн. лв., което е втори най-висок резултат след 472 млн. лв., отпуснати през юни 2022 г.

Числата за януари и февруари 2023 г. са една идея по-ниски. Сравнението с първите два месеца на 2022 г. обаче все още показва запазване на апетита за теглене на жилищни заеми от страна на домакинствата.

Средномесечно новодоговорените ипотеки през двата месеца са по малко под 490 млн. лв. в сравнение с почти 416 млн. лв. средномесечно за същия период на 2022 г. Рефинансираните и предоговорените кредити пък са били съответно за 180 млн. лв. и 156 млн. лв. средномесечно за януари-февруари 2023 и 2022 г. С други думи, нетно новоотпуснатите заеми в началото на тази година са по 332 млн. лв. средномесечно в сравнение с 276 млн. лв. за миналата.

"На фона на високата инфлация обаче закупуването на имот остава предпочитан вариант като мярка за туширането на ефектите от нея", коментира наскоро пред Bulgaria ON AIR Деян Василев, който е основател и изпълнителен директор на компанията за кредитно посредничество "Кредитланд" и на финансовия портал MoitePari.bg. Наблюденията му показват, че средният размер на изтеглените от домакинствата ипотечни кредити расте и ако преди пет години е бил от порядъка на около 105 - 110 хил. лева, към 2022 г. достига 145 хил. лв. Фактор за това, разбира се, е и увеличението в цените на имотите за този период. "Въпреки скока на цените на имотите в последните 1-2 години не могат да се намерят оферти над 85% от стойността на имота", посочва още Василев.

Вече започналото покачване на лихвите увеличава и интереса на клиентите на банките към заемите с фиксирана лихва, макар и като цяло този тип продукти да остават по-непопулярен вариант заради по-високата им цена. Много от банките всъщност дори не ги предлагат, а при останалите офертите масово са с фиксиране на лихвата за по-кратък първоначален период - от порядъка на 3 до 5 години.