Добри правни практики и специфики при жилищни комплекси от затворен тип

През последните години чрез Закона за индустриалните паркове бе направен опит да се създаде нарочна правна уредба на обособени индустриални комплекси, но тя не би могла по аналогия да се прилага към жилищните комплекси.

Желани законодателни промени

Ако трябва да бъдат изведени няколко наистина съществени желани законодателни промени, които да отворят пътя пред лекото и законосъобразно структуриране на комплексите, те може би се свеждат до следното:

• Създаване на законова дефиниция на понятието "жилищен комплекс от затворен тип", което преодолява недостатъците на съществуващата дефиниция на Закона за управление на етажната собственост (ЗУЕС). В днешния си вид тази дефиниция въвежда ред ограничения, лишени от житейско и правно оправдание, като с нищо не подпомага преодоляването на правните пречки пред структурирането на комплексите.

• Ограничена реформа в уредбата на собствеността на разпределителните мрежи за електроенергия, вода и канал, както и изчистване на някои неудачи в уредбата на отчитането и таксуването на тези услуги.

• Кодификация в ясни законови текстове на задължителната практика на върховните съдилища, уреждаща т.нар. хоризонтална етажна собственост, като може да се мисли за създаване на отделен закон за жилищните комплекси по примера на Закона за индустриалните паркове или за разширяване обхвата на ЗУЕС по начин, който да уреди и "хоризонталната" етажна собственост.

• Въвеждане на изключение от изискването на Закона за устройство на територията (ЗУТ) всеки новообразуван поземлен имот (урегулиран или не) да има лице на улица, за да е възможно в рамките на един комплекс собствеността върху земята да бъда структурирана в отделни (урегулирани) поземлени имоти, доколкото те имат лице на частно притежавана алея, или създаване на законова уредба на частните улици.

Докато тези правни реформи не бъдат проведени, структурирането на всеки комплекс ще бъде изключително деликатен въпрос, който, ако не бъде третиран с нужния професионализъм, задължително ще води до незаконосъобразни практики.

Дефиницията за "жилищен комплекс от затворен тип" има нужда от корекция

Според сегашната дефиниция на ЗУЕС "Жилищен комплекс от затворен тип" е комплекс, обособен като отделен урегулиран поземлен имот, в който са построени сгради в режим на етажна собственост и други обекти, обслужващи собствениците и обитателите, при спазване на изисквания на контролиран достъп за външни лица.

Считаме, че би било удачно дефиницията за "жилищен комплекс от затворен тип" да предвиди като достатъчна предпоставка за наличието на комплекс съществуването на две или повече сгради върху общ терен. Дали те съществуват при наличието на "контролиран достъп" е второстепенен въпрос и той не би следвало да се въздига в критерий за липсата или наличието на комплекс. Също така излишно и препятстващо е ограничителното изискване сградите в комплекса да са в режим на "етажна собственост".

Пример за неудачите, предизвикани от определението на ЗУЕС, дава практиката на Върховния касационен съд (ВКС), според която особеният режим на управление по чл. 2 е неприложим, когато в един урегулиран имот е построена само една сграда в режим на етажна собственост и тя няма жилищен характер, независимо че достъпът за външни лица е контролиран. В този случай според ВКС сключените договори за възлагане поддръжката и управлението на общите части на апартаментни хотели са нищожни поради противоречие със закона, тъй като апартаментните хотели не съдържат белезите на "жилищен комплекс от затворен тип".

Съгласно чл. 2, ал. 1 от ЗУЕС управлението на общите части на сгради в режим на етажна собственост, построени в жилищен комплекс от затворен тип, се урежда с писмен договор с нотариална заверка на подписите между инвеститора и собствениците на самостоятелни обекти. Тази разпоредба предвижда особена форма на управление на общите части на комплексите от затворен тип, тя е специална по отношение на останалите норми от ЗУЕС, отнася се единствено до жилищни комплекси от затворен тип, и то само до управлението на общите им части.

Управляващото дружество е по-важно за живота на комплекса от инвеститора

Практиката при структурирането на комплексите показва, че тяхна присъща черта не е наличието на "инвеститор", какъвто и смисъл да влага в това понятие ЗУЕС. Проблемите, които налагат създаване на уредбата на комплексите, не се коренят в отношения между собственици, от една страна, и някакъв инвеститор, от друга страна. Инвеститорът е важен само в процеса на изграждане на жилищния комплекс (той е собственик на земята, върху която ще се осъществи строителството на комплекса, и в типичния случай той осъществява това строителство) и до момента, в който той рано или късно прехвърли собствеността върху отделните обекти в комплекса на трети лица. Фигурата на "инвеститора" не притежава никаква особена или извънредна роля, заслужаваща уреждането по специален начин на неговите права и задължения по повод комплекса. Доколкото инвеститорът в комплекса е собственик на отделни обекти, той е в ролята на собственик. Ако инвеститорът си е запазил собствеността върху земята, неговите права и задължения като собственик на земята по повод комплекса е редно да бъдат уредени с договора за управление.

По-съществено обаче е изрична и подробна уредба с договора за управление на комплекса да получи така нареченото управляващо дружество, чиито роля и функции несъмнено са съществени и водещи в рамките на живота на един комплекс. Възможно е това управляващо дружество да е инвеститорът, но не е задължително.

Проблемите при структурирането на комплексите произтичат от отношенията между собствениците, след като инвеститорът им е прехвърлил собствеността върху обектите. Те са по повод управлението на общите части на комплекса и, подобно на отношенията в рамките на една етажна собственост, те следва да получат своята правна уредба. Следва да бъде подкрепен подходът на ЗУЕС отношенията по управлението да се структурират по договорен път, включително като се изключи прилагането на иначе общоприложими законови правила.

Колко е важно договорите за управление на комплексите да се вписват

Заслужава подкрепа и законодателното решение договорите за управление на комплекси да се вписват в Агенцията по вписванията по партидата на всеки самостоятелен обект и да са обвързващи за всички бъдещи собственици на имоти в комплекса. Целта на това вписване е постигането на публичност и възможността бъдещите собственици да се запознаят с тази тежест преди придобиването на правата върху отделния обект в комплекса.

За съжаление съществува масова и необоснована противозаконна практика на съдиите по вписванията да отказват с всякакви мотиви и на всяка цена вписването на подобни договори. Налична е константна практика на ВКС, че, след като представеният за вписване договор формално отговаря на изискванията на ЗУЕС, вписването му е изрично предвидено в закона и са спазени установените в Правилника за вписванията изисквания относно неговото съдържание, респeктивно са представени необходимите за формалната проверка документи, липсва основание да бъде отказано неговото вписване.

Преценката дали договорът може да бъде източник на задължения за собственика на самостоятелен обект в жилищния комплекс, дали сградата се намира в комплекс от затворен тип по смисъла на ЗУЕС, колко самостоятелни обекта има в сградата, кои са собствениците им, има ли вписани други договори с тях и т.н. надхвърля предметния обхват на осъществяваната от съдията по вписванията проверка за наличие на подлежащ на вписване акт.

Какво следва от хоризонталната етажна собственост

Гореизброените законодателни нужди в голямата си част се удовлетворяват на база задължителната практика на върховните съдилища, уреждаща така наречената хоризонтална етажна собственост. Съгласно същата практика, когато в един поземлен имот съществуват повече от една сгради в индивидуална собственост, между собствениците на тези сгради възникват отношения на хоризонтална етажна собственост, като земята и цялата обща инфраструктура на сградите се явяват "общи части" на тази хоризонтална етажна собственост.

Последица от горното е, че делба на тези общи части е недопустима, както и е недопустимо прехвърляне, отделно от сградите, на принадлежащите им идеални части от собствеността върху общите части. Друга произтичаща от това последица е, че издръжката на управлението и поддръжката на общите части е задължение на всички собственици, а пък решенията по текущото управление на общите части се вземат с мнозинство от дяловете в собствеността върху тях.

Подобно на много сгради в режим на етажна собственост, земята, върху която е разположен един комплекс, може и да не бъде собствена на собствениците на постройките, а да се притежава от трето лице. В този случай тя просто не се явява обща част на комплекса, като обаче всички споделени инфраструктурни мрежи в имота, обслужващи индивидуалните постройки, неизбежно остават в режим на съсобственост на собствениците на постройки, подобно на общите инсталации в една сграда в режим на етажна собственост.

Анализът по-горе очертава възможни реформи в правната уредба, чието провеждане би създало способстваща правна среда за структурирането на комплексите и последващите взаимоотношения между собствениците и външни за тях субекти, по повод съществуването и експлоатацията на техните имоти. Считаме обаче, че и без посочените правни реформи да бъдат проведени, съществуват добри практики, имащи опора в действащото законодателство, с помощта на които структурирането и последващият пълноценен живот на комплексите може да бъдат обезпечени в съответствие със закона.

Общите части трябва да са съсобствени на всички собственици на имоти

Може би най-същественият елемент при структурирането на комплекса се явяват общите елементи на техническата инфраструктура, чрез които трети лица доставят определени услуги: разпределителни мрежи за електроенергия, газ, вода, канал и комуникации. По закон такива мрежи могат да са собствени или на лицензиран оператор, или да бъдат съсобствени на лицата, които си доставят съответните услуги чрез тях (типичен пример е етажната собственост, в която всички общи вътрешносградни инсталационни мрежи се явяват част от общите части на сградата). Практиката такива мрежи да бъдат задържани в собственост от инвеститора или управляващото дружество е незаконна. Практиката на върховните съдилища по повод хоризонталната етажна собственост също подкрепя този извод. Предвид тези ограничения, единственият законосъобразен начин на правно структуриране на тези общи части е те да са съсобствени на всички собственици на имоти. Същото е валидно и за всички други елементи на комплекса, които служат за общо ползване: пътна инфраструктура, външна ограда, пропускателни съоръжения, осветление на общи части и т.н.

Възможно е в комплекса да са предвидени други съоръжения за общо ползване: паркови комплекси, детски площадки и други подобни. Те също по необходимост съставляват общи части и следва да са съсобствени на притежателите на индивидуални имоти.

Земята може и да не се притежава от собствениците на индивидуални обекти и в този случай тя няма да представлява обща част. Бъде ли земята прехвърлена на собствениците на обекти обаче, тя се превръща в обща част.

Съгласно практиката на върховните съдилища такива общи части имат характера на принадлежност към обектите на индивидуална собственост, не могат да бъдат предмет на делба, не могат да се прехвърлят отделно от обектите на индивидуална собственост и в качеството им на "принадлежност" на главната вещ следват собствеността върху индивидуалните обекти при тяхното прехвърляне.

Индивидуалните обекти в изключителна собственост в рамките на комплекса могат да са или еднофамилни сгради, или жилища, разположени в многофамилни сгради, всяка от които е възможно да съставлява етажна собственост.

Постройките могат да са съществуващи към момента на придобиване на права от индивидуални собственици, но могат и да са бъдещи. В този случай инвеститорът предоставя на своите клиенти безсрочно ограничено вещно право на строеж, чрез упражняването на което същите лица да придобият съответните самостоятелни жилищни обекти.

При прехвърлянето на съществуващи постройки с тях неизбежно се прехвърля и реална част от правото на строеж върху земята на комплекса, независимо дали собствеността върху земята се прехвърля на индивидуалните собственици. Само по този начин е възможно притежаването на сграда или самостоятелен обект в сграда в терен, който не е изцяло собствен на притежателя на постройката.

Формирането на имоти с "лице" на "частна улица" в комплексите е недопустимо

ЗУТ не позволява извършването на сделки с реални части от урегулирани поземлени имоти, които нямат лице на улица (разбирана като обект на публично право на собственост на съответната община). Не почиват на закона практики, при които се създават "частни улици" под каквато и да е форма, а земята в рамките на жилищния комплекс се разпределя на отделни урегулирани поземлени имоти с "лице" на "частна улица". Дори и да се счита, че улицата е частна до момента, в който бъде отчуждена в полза на общината след заплащане на дължимото при отчуждаване обезщетение, тази улица би трябвало да е предназначена за публичен достъп, а това противоречи на част от дефиницията на "жилищен комплекс от затворен тип".

Въпреки категоричната забрана на ЗУТ Агенцията по геодезия, картография и кадастър за известен период допускаше образуването на кадастрални единици от посочения вид - поземлени имоти с отделни идентификатори в рамките на един УПИ без лице на улица. Тази противозаконна практика бе преодоляна в последните години и понастоящем формирането на подобен тип "поземлени имоти" с лице на "частни улици" не се допуска от Агенцията по геодезия, картография и кадастър.

Как вещното право на строеж работи за структурирането на комплекса

Това оставя два възможни пътя за структуриране на комплекса. Единият е транспортната инфраструктура в него да бъде структурирана като улици по смисъла на ЗУТ, с което те стават публична общинска собственост (по силата на закона или след отчуждителна процедура), а инсталационните връзки, положени в тях, стават собственост на съответните оператори. Съответно затвореният характер на комплекса се загубва, тъй като не е възможно ограничаване на обществения достъп до улици.

Вторият път е ползването на земята да бъде осъществено на база "виртуални" имоти като част от вещното право на строеж за всяка постройка. По този начин всяка постройка се сдобива с индивидуален двор, със строго определени граници и с лице на вътрешна алея в комплекса, върху който право на изключително ползване има собственикът на съответното право на строеж, включително след изграждането на съответната постройка.

Правата върху "виртуалния" имот се прехвърлят свободно като част от сделки със съответната сграда, унаследяеми са заедно с нея и банките охотно ги приемат като предмет на ипотека.

Общите части не може да се притежават от трето лице

Дяловете в общите части могат да бъдат структурирани по различни начини: пропорционално на броя на притежаваните имоти, пропорционално на РЗП на сградата или пропорционално на площта на "виртуалните" имоти. Общият принцип обаче е, че общите части не могат да се притежават от трето лице. Ако прилагаме правилата на хоризонталната етажна собственост, тогава дяловете на отделните собственици в общите части ще са съразмерни на съотношението между стойностите на отделните помещения, които те притежават, изчислени при учредяването на етажната собственост.

В териториално-устройствен план комплексът трябва да бъде структуриран върху един УПИ. За сградите в него следва да бъде издадена виза за проектиране. Добра практика е с оглед предотвратяване последващо ощетяване на определени собственици вследствие на фриволно поведение на инвеститора, съответно на първи по време собственици, визата за проектиране да фиксира местоположението на отделните сгради и границите между "виртуалните" имоти. По този начин се избягва рискът при последващо "разместване" определени имоти да бъдат ощетени откъм местоположение, гледка и т.н.

Управлението на комплекса като цяло следва да бъде структурирано под формата на договор за управление. Логично е и е добра практика страни по него да са отделните собственици и лицето, което извършва управлението и поддръжката на общите части на комплекса (управляващо дружество). С оглед действащата разпоредба на чл. 2 от ЗУЕС задължително е страна по този договор да е и инвеститорът, макар че житейски в това няма никакъв смисъл. По този начин се избягва наличието на формална причина Агенцията по вписванията да откаже да впише договора за управление по партида на съответните индивидуални обекти. Но, както бе отбелязано по-горе, трайната практика на Агенцията по вписванията е по всякакъв начин да отказва вписването на такива договори въпреки изричната разпоредба на ЗУЕС и практиката на ВКС. Именно поради тази противозаконна практика на Агенцията по вписванията добра практика е договорът за управление да съдържа и разпоредби, които да гарантират, че при продажба на имот в комплекса новият собственик ще стане страна по договора за управление, ако не е възможно договорът за управление да бъде вписан в Агенцията по вписванията.

Договор за управление или управление по ЗУЕС

С оглед чл. 2 от ЗУЕС няма съмнение, че ЗУЕС не се прилага спрямо комплексите от затворен тип, ако има сключен договор за управление на общите части. В тази насока е и съдебната практика, според която при наличието на действащ и непрекратен договор за управление по чл. 2 ЗУЕС е изключена компетентността на общото събрание на ЕС да приема решения за управлението на общите части на жилищен комплекс от затворен тип.

Разпоредбата на чл. 2, ал. 1 ЗУЕС обаче е с диспозитивен характер и зависи от волята на страните дали ще изберат да сключат договор за управление, или да уредят отношенията си по общите правила на ЗУЕС за управление на общите части - законът не създава задължение за сключване на такъв договор. Смисълът на чл. 2 ЗУЕС е правоотношенията във връзка с управлението на общите части в жилищните комплекси от затворен тип да бъдат предмет не на закона, а на договора, като законът предвижда само страните и формата на договора, но не регламентира неговото съдържание. Приложението на закона не е дефинитивно изключено и спрямо жилищните комплекси от затворен тип, ако по една или друга причина не се стигне до сключване на договор по чл. 2 ЗУЕС.

Поставя се въпросът за основанието и реда за вземане на решения от собствениците по въпросите на управлението и поддръжката на общите части, ако няма сключен договор за управление. Съгласно чл. 31 и чл. 32 от Закона за собствеността (ЗС) съсобствениците участват в разходите за поддръжка на общата вещ пропорционално на дела си в собствеността, а вземат решения по нейното управление с мнозинство от идеалните части. Въз основа на тези текстове на ЗС собствениците с мнозинство от идеалните части могат да вземат решения (без да е нужно да се провежда някаква форма на общо събрание, достатъчно е решението да се обективира в документ, подписан от притежателите на повече от 50% идеални части), с които да задължават всички собственици за поемането на определени разходи по управление и поддръжка на общите части.

Възможно е вземане на решение по посочения начин, с което се овластява по общ начин управляващото дружество да взема определени решения във връзка с управлението и поддръжката на общите части. Добра практика би било обаче такъв тип решения да са съпроводени с приемането на бюджет от собствениците, който да е обвързващ за управляващото дружество. Възможно е подобен тип решение да бъде интегрирано и в договора за управление.

Собствениците могат да излъчат и свое управително тяло (с правомощия, паралелни или алтернативни на правомощията на управляващото дружество), което да решава по свое усмотрение текущите въпроси по управлението и поддръжката.

Оригинално заглавие на текста: Добри практики и специфики при структурирането и управлението на жилищни комплекси от затворен тип