Как сертифицирането на сгради работи за ESG стратегията

В столиците от региона най-предпочитаният стандарт е BREEAM. Най-изразено е това във Варшава, следвана плътно от Будапеща, Братислава и Прага. София е изключение - в нея около 60% от офис сградите са сертифицирани по LEED. В Букурещ двете сертификационни схеми са в баланс с лек превес на BREEAM, обясняват от Colliers.

Докладът The Journey Towards ESG Compliance 2022/2023 на консултантската компания разглежда съществуващите сертификати в контекста на това как те могат да подкрепят ESG стратегията на наемателите на офиси, инвеститорите в нови сгради и собствениците на вече съществуващи.

Наематели на офиси

Типични сертификационни схеми, достъпни за наемателите на имоти, са LEED ID+C, WELL HSR, BREEAM In-Use и LEED O+M. Те са приложими както към нови, така и към съществуващи сгради. Фокусът обикновено пада върху влиянието на наемането на сградата върху околната среда и върху здравето и благополучието на хората, които използват сградата.

При рейтинговата система LEED Interior Design and Construction (LEED ID+C) проектът се оценява спрямо обширен списък от устойчиви характеристики и практики. Те включват например локацията и достъпа до обществен транспорт, алтернативните транспортни характеристики и основните услуги в близост, както и специфични изисквания, свързани с енергията и водата.

По същество системата осигурява цялостни планове за постигане на устойчивост в сферата на офисите. Тя съдържа изисквания, свързани с инсталациите, избора на материали (благоприятни за околната среда и ограничаващи вредните емисии), количествата въздух, дневната светлина или акустични характеристики. Има и изисквания към изпълнителите, свързани с управлението на чистотата на въздуха по време на строителството.

Консултантите обясняват, че процесът по сертифицирането е лесен, но изисква координиране на работата и

привеждане в съответствие със системата LEED и включване на изискванията на ранен етап, за да се гарантира, че задължителните разпоредби на системата (например нивата на пресния въздух или енергийна ефективност) ще да бъдат съобразени в сградната инсталация. След като строителство бъде завършено, а документите - събрани и предадени на сертифициращия орган, се получава сертификат на нивото според присъдените точки, показващи ангажираността с ESG стратегията по време на процеса.

Когато сертифицирането обхваща проектирането и строителството, сертификатът е постоянен. Процесът обаче изисква допълнителни разходи - за специалист по LEED, който да координира проекта, и за административни такси на сертифициращия орган.

Друга система, подходяща за наематели на офиси на етапа, в който те вече ги ползват, е WELL Health-Safety Rating (WELL HSR). Тя е подсистемата на стандарта WELL, ограничена до мерки, важни за ограничаване на риска от разпространение на болести. Тя също е приложима както за нови, така и за съществуващи пространства и се фокусира върху оперативните политики, протоколите по поддръжката, ангажирането на заинтересованите страни и плановете за спешни случаи. Има над 20 характеристики/функции в пет категории за сертифициране, като изпълнени и документирани трябва да са поне 15 от тях. Системата е лесно приложима за един или няколко офиса в едно портфолио. Броят на офисите, които получават WELL HSR, може да бъде KPI в ESG стратегията и докладите, за да покаже социалния аспект на ангажиментите, казват от Colliers.

По време на оперативната фаза една организация може да се стреми и към зелено сертифициране, базирано на управлението на офиса и административните практики (политики за обществени поръчки, политики за околната среда). Схемите LEED (O+M v4.1) и BREEAM In-Use предлагат такива опции, но в Централна и Източна Европа все още няма организации, сертифицирани по тях.

Сгради в строеж

Голям е делът на новопостроените сгради, които се правят така, че да покриват местните стандарти в комбинация с една от схемите за сертифициране на зелени сгради, отбелязват от Colliers.

Двете най-разпознаваеми схеми в световен мащаб са LEED BD+C (for Building Design and Construction) и BREEAM International NC (New Construction). И двете могат да се използват като доказателство, че дадена сграда покрива изискванията за определена екологична цел. И двете предоставят цялостен подход за проектирането и строителството на нови сгради. И макар той да е различен, ключовите теми в тях по същество са еднакви - местоположение и ползване на земя, биоразнообразие, енергийна ефективност, водна ефективност, отпадъци, замърсяване, материали за строителството и здраве и благополучие. Системите разглеждат също и установяването на въглеродния отпечатък, който винаги е ключова тема в ESG стратегиите.

Социалните аспекти са част от системите за оценка на зелените сгради от самото начало. В LEED се наричат Indoor Environmental Quality, а в BREEAM - Health and Wellbeing. Наскоро обаче се появи нова схема за сертифициране, която се отнася единствено до здравето и благосъстоянието на хората в застроена среда, казват от Colliers. Строителният стандарт WELL Building Standard предоставя цялостен подход към благосъстоянието чрез 108 функции в 10 концепции - въздух, вода, храна, светлина, топлинен комфорт, материали, движение, звук, манталитет, общност.

WELL Building Standard е приложим както към самата сграда, като инвеститорите се стремят да внедрят основни функции в полза на наемателите (WELL Core certification), така и към оборудването и експлоатацията от страна на наемателите.

Със социалния компонент на ESG е свързана и сертификацията Access4you разработена, за да помогне за социалното включване на хората с увреждания. Персонализираната схема Access4you Design е насочена към достъпността на сгради във фаза на проектиране за до девет различни групи хора със специални нужди.

Съществуващите сгради

Сертифицирането на съществуващи сгради се различава чувствително от това за новото строителство, защото се фокусира основно върху действителните характеристики на сградата, а не върху конструкцията и дизайна. Има няколко схеми, подходящи за отчитане на ESG, които чувствително могат да подобрят ESG стратегиите, свързани с активите. Най-популярните - LEED и BREEAM, поставят фокуса върху елементи, свързани с устойчивото развитие, пишат от Colliers.

LEED Operations and Maintenance и BREEAM In-Use включват списък от добри практики, за които, след като бъдат изпълнени и документирани, се присъждат точки. Сертификацията LEED O+M изглежда по-строга и съдържа няколко задължителни разпоредби, които сградата трябва да изпълни. Изисква и период на действие от минимум три месеца, в който се събират оперативни данни, и да се докаже съответствие. Системата BREEAM In-Use изглежда по-гъвкава, с по-голям набор от възможни практики и по-малко задължителни разпоредби, пишат консултантите.

И двата вида сертификации се фокусират върху енергийната и водната ефективност, чистотата на материалите за поддръжка и почистване, подобряването на качеството на въздуха и нивата на свеж въздух на етапа, в който сградата вече се ползва. Тези сертификати се издават за период три - пет години, в зависимост от схемата, след което трябва да бъдат подновени.

Други свързани сертификации, влияещи върху социалните фактори, които също може да се приложат, са WELL Performance Rating, WELL HSR, Access4you and Access4You Workplace.

За съществуващи сгради сертификатът WELL Performance Rating би могъл е особено важен. Той е схема, фокусирана върху измерване и достигане на прагове за няколко показателя за качество на вътрешната среда като замърсяване на въздуха, акустика, вода, температурни условия. Схемата е разработена с над 30 функции и сертификация се получава, ако се докаже с документи съответствие с най-малко 21 от тях. Изискват се и данни за годишното представяне. Приложима е и вече описаната схема WELL HSR - за предотвратяване на разпространението на болести и цялостната готовност за събития от типа на пандемиите.

Нови типове сертификати

Зелени сертификати по схемите на LEED и BREEAM например се прилагат от години и редовно се актуализират или адаптират. Тъй като те често са фокусирани върху околната среда, през годините са разработени и други сертификати, свързани със социалната или с технологичната сфера, обясняват консултантите. Access4you и WiredScore & SmartScore например може да се прилагат както от наемодатели, така и от наематели.

Сертификатът Access4you произлиза от Унгария, но е регистриран и като европейска търговска марка. Той се отнася до достъпността на сградите за хора с увреждания или със специални нужди - в инвалидни колички, слепи или с увредено зрение, глухи или с увреден слух, хора с когнитивни увреждания и др. Засяга и всеки, който временно или постоянно е ограничен в някои свои способности. Например при промяна на мобилността след инцидент, при разхождане на бебешка количка или заради ограничения, свързани с възрастта.

Според Access4you рейтинга им сградите получават базисна (сертифицирано място), бронзова, сребърна или златна сертификация.

WiredScore & SmartScore

Разработени са и строително-технологични сертификати, които да създадат сигурност на компаниите и на наемодателите, че техническата инфраструктура гарантира непрекъснатост на бизнеса.

WiredScore е създаден в Ню Йорк през 2013 г., за да подобри цифровата свързаност на търговските недвижими имоти. По времето, когато от Colliers подготвят доклада, по него са сертифицирали над 70 млн. кв.м пространство на над 800 клиенти по целия свят. WiredScore проверява технически и телетехнически решения в сградата, като на фокус са пет зони: устойчивост на цифровата инфраструктура, бъдеща готовност (за повече свързаност), мобилна свързаност (готовност на 5G), избор на доставчици и потребителско изживяване (WiFi в общите части).

През 2021 г. WiredScore пуска SmartScore, който определя какво е интелигентна сграда, като проверява 53 критерия в два основни потока. Под потребителска функционалност се разбират начините за взаимодействие и събиране на данни от сградата за всички заинтересовани страни - от собственик и екип по експлоатацията до наематели и крайни потребители. Технологичните основи са свързани със системи и политики, като например политика за киберсигурност на сградата.

Ако трябва да се разграничат, грубо казано, WiredScore е фокусиран върху кабелите, а SmartScore - върху софтуера, обясняват от Colliers. В SmartScore например има критерий, наречен "качество на въздуха", което означава наличие на инструмент, с който потребителите могат да проверяват качеството на въздуха в сградата. Не е дефинирано какво трябва да е то, но стандартът изисква да се измерва и получената информация да е достъпна за различни потребители.

В по-широк план SmartScore добавя цифров слой към сертификатите за зелени и здравословни сгради. Той показва, че различните показатели трябва да се измерват, данните да се споделят с потребителите, да им са позволи да взаимодействат със сградата и да оказват влияние върху нейното представяне, казват от Colliers.

И двете схеми за сертифициране могат да бъдат постигнати на четири различни нива: сертифициранe, сребърно, златно и платинено.

Пътищата към Net Zero

Идеалната цел за една сграда, когато става въпрос за енергия, е да стане сграда Net Zero. По същество това е енергийно високоефективна сграда, която изцяло се захранвана от възобновяема енергия от източници на място и/или извън обекта. Нетната нула се отнася за сгради, при които количеството енергия, използвано в имота, е равно на количество възобновяема енергия, създадено на или извън него.

LEED Zero помага на проектите, които вече имат LEED, да отидат по-далеч и да покажат своето нетно нулево лидерство и постижения в четири категории - въглерод, енергия, вода и отпадъци. Проектите могат да получат един или повече от тези сертификати. LEED Zero Carbon признава сгради, които работят с нулеви нетни експлоатационни въглеродни емисии за период 12 месеца. Този сертификат осигурява прозрачно отчитане на баланса на въглерода от потреблението на енергия, транспортирането на пътниците и избегнатите или компенсирани емисии.

Предварително условие е проектите да бъдат сертифицирани по LEED съгласно BD+C или O+M рейтингова система. Когато проектът постигне нулев баланс на еквивалент на въглероден диоксид (CO2E), екипът изпраща документацията за преглед. Сертификацията LEED Zero е валидна за три години от датата на приемането й и през целия този период проектите трябва да представят годишно данни за ефективността си.

EDGE (Excellence in Design for Greater Efficiencies) е система за оценка на зелени сгради, разработена от IFC от групата на Световната банка. Приложима е за всички типове сгради. EDGE сертификация се присъжда, ако е постигната минимална ефективност (20%) в три категории - енергия, вода и материали. Това е базисното ниво. Следват сертификатите EDGE Advanced (Zero Carbon Ready) и EDGE Zero Carbon.

Проектите от трето ниво EDGE Zero Carbon могат да се присъединят към глобалната инициатива новите сгради да бъдат с нулеви въглеродни емисии до 2030 г. и всички сгради - до 2050 г. За да мине на това ниво обаче, проектът трябва първо да е получил EDGE Advanced и да осигурява 100% възобновяеми енергийни източници в сградата или извън нея или да има купени въглеродни компенсации, достигащи до 100%. Отчита се цялата енергия, включително дизелът и LPG. Това ниво на сертифициране може да се постави като цел поне година след окончателното EDGE сертифициране при 75% заетост на сградата, когато вече има възможност да бъдат подавани оперативни данни.