CMS: Очаква се пазарът на жилища под наем в ЦИЕ да привлече инвеститори
Общата закономерност е, че с покачването на БВП на дадена държава, намалява делът на собствениците на жилища сред населението и се увеличават живеещите под наем
Женя Димитрова, Рени Янакиева, CMS София
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
- Има предпоставки Private Rented секторът постепенно да се превърне в нов основен клас активи и в тази част на Европа.
- С покачването на БВП на дадена държава намаляват собствениците на жилища сред населението и се увеличават живеещите под наем.
- Полша и Чехия са лидери в сегмента, защото нивата на наемите го правят приложима алтернатива за предприемачите в сравнение със строителството с цел продажба.
Пазарът на частни жилища под наем е от ключово значение в Западна Европа. Той започва да става също толкова важен и в Централна и Източна Европа (ЦИЕ), където икономическият растеж и разхлабената парична политика доведоха до бум на цените на жилищата, като направиха купуването на жилище много по-трудно, отколкото беше за предишните поколения. Има основателни очаквания инвестициите в жилищните имоти, предназначени за отдаване под наем (т.нар. Private Rented Sector - PRS), постепенно да се превърнат в нов основен клас активи и в Централна и Източна Европа. Това показва доклад за пазара на жилища за отдаване под наем, изготвен от международната адвокатска кантора CMS в сътрудничество с консултантската компания за недвижими имоти CBRE Group.
Нов клас активи
Данните на CBRE показват, че през 2021 г. в Европа инвестициите в офиси са намалели до нивото им от 2016 г., а са се увеличили капиталовите потоци в два други сегмента: индустриален и логистичен сектор (ръст от 137%) и жилищен сектор (152% ръст). През същата година общият оборот на инвестициите в жилищни имоти достига 109 млрд. евро, което е два пъти над средния годишен обем през предходните пет години. Въпреки нарастващите политически, икономически и финансови предизвикателства от началото на 2022 г. през първата й половина в сектора в цяла Европа са инвестирани около 32 млрд. евро, което е с 8% над средния показател за последните пет години.
В Централна Европа с най-голям дял в общия обем на инвестициите в жилищни сгради е Чехия благодарение на сделка за портфолио от недвижими имоти (1.3 млрд. евро), сключена през 2020 г. Извън тази сделка Полша и Чехия имат приблизително равен дял и заемат около 94% от общия инвестиционен пазар от 2016 г. насам. На Румъния се падат 5%, на Словакия - 1%, а в Унгария досега не е регистрирана почти никаква активност в този пазарен сектор. По информация от румънския офис на CMS интересът към този клас активи в Букурещ расте, като само през последното тримесечие са получени запитвания във връзка с два подобни проекта.
Голямата разлика между обемите по държави съответства на относителната зрялост на сектора в отделните юрисдикции - Полша и Чехия изпреварват регионалните конкуренти по отношение на обема на строителството на жилища за отдаване под наем, тъй като все повече строителни предприемачи ги разглеждат като приложима алтернатива на строителството с цел продажба.
Примерите от развиващите се западноевропейски пазари потвърждават, че секторът има голям инвестиционен потенциал. През първата половина на 2022 г. например Германия е привлякла най-голям дял от инвестициите в него. Три нейни града се нареждат сред първите десет в Европа. Позициите на Мадрид (първо място) и Барселона (четвърто място) са пример колко бързо секторът може да се появи и развие на пазари, които не са водещи в сферата. В обозрим период от време същото би могло да се случи и на имотния пазар в столиците в ЦИЕ.
Структура на жилищния пазар
Пазарът на жилищата за отдаване под наем в повечето големи имотни пазари в Западна Европа сега е интересен за институционалните предприемачи и инвеститори. Но това невинаги е било така. Той се е развивал постепенно с разрастването на икономиките. Колкото по-високо е равнището на брутния вътрешен продукт в дадена държава, толкова по-ниско е нивото на собствениците на жилища сред населението. Респективно - толкова по-голяма роля играе пазарът на жилища под наем.
Обяснението е, че недвижимите имоти (по-специално жилищните) винаги са служили като консервативни и сигурни активи за натрупване на богатство. В същото време строителството никога не е успявало да настигне нарастващото търсене на инвестиционния капитал. Тази насока на развитие се подсилва от намаляването на лихвените проценти и понижаването на финансовите разходи, което е решаваща тенденция през последните няколко десетилетия, прекъсвана само в кратки периоди на икономическа криза (например Голямата финансова криза от 2007-2008 г.). Това натрупване на богатство доведе до високи цени на жилищата на почти всички пазари. Големите стойности на имотите създават големи възможности за строителните предприемачи и инвеститорите, но водят и до проблеми с достъпността на жилищата в градовете с нарастващо население.
Както вече казахме, основното наблюдение е, че по-високото ниво на БВП на глава от населението в дадена държава съответства на по-ниско съотношение на притежаването на жилища (като има и изключения). Към 2021 г. делът на собствениците на жилища на пазарите в Западна Европа показва предимно тенденция към спад, докато в региона на ЦИЕ той остава относително стабилен спрямо нивата през 2010 г. Предполагаше се, че непрекъснатото увеличаване на цените на жилищата ще изтласка все повече хора от пазара за купуване на имоти, но изключително свободните условия за ипотечно кредитиране и (в някои случаи) мерките за държавна подкрепа помогнаха на хората да получат достъп до собствено жилище. По данни на Евростат през 2020 г. 70% от населението на ЕС обитават собствено жилище, а останалите 30% живеят в жилище под наем. Най-високият наблюдаван дял на собственост е в Румъния (96%), Словакия (92%), Унгария (91%), Полша (86%) и Чехия (79%). България се доближава до Полша, като през 2020 г. собственици на жилища у нас са 84.3% от населението, а през 2021 г. този дял е 84.9%.
За сравнение - в Западна Европа нивата на население със собствено жилище са между 51% в Германия и 81% в Норвегия, като Норвегия е изключение.
Демографски промени
Социалните и демографските промени стимулират пазара на наемите в Централна и Източна Европа, тъй като се увеличава броят на домакинствата в най-големите градове, макар в държавите като цяло той да намалява. Освен това се променят нагласите към наемането, особено сред по-младото поколение. Младите хора ценят гъвкавостта при избора на жилище и по естествен начин наемите придобиват все по-голяма популярност сред тях. В някои от институционалните сгради за отдаване под наем наемателите са предимно представители на поколенията Y (родените между началото на 80-те и края на 90-те години на миналия век) и Z (родените между края на 90-те и 2010 г.).
Според прогнозата на Oxford Economics до 2030 г. населението в Братислава, Прага и Варшава вероятно ще нарасне с 4-6%, в Будапеща ще остане стабилно, а в Букурещ ще се свие с 6%. Според данни на НСИ населението в София се очаква да се увеличи с около 2% до 2030 г. Това означава, че държавите от Централна Европа ще бъдат по-урбанизирани, а населението в столиците ще продължава да нараства.
Продажните цени на жилищата
След години на постоянен растеж цените на жилищата на някои пазари в Централна и Източна Европа все още са сравнително ниски като абсолютна стойност. Към първата половина на 2022 г. продажните цени на жилищата в Букурещ бяха средно 1700 евро на кв.м, а в Будапеща - 2000 евро на кв.м. На другия край на скалата са Прага с 4800 евро на кв.м и Братислава с 3500 евро на кв.м средна цена. В София за същия период средните цени на жилищата варираха между 1500 и 2000 евро на кв.м според вида и локацията на имота.
С охлаждането на икономиките можем да се надяваме, че годините на екстремно повишаване на цените може би са приключили. Предполага се, че нарастването ще се забави на повечето пазари до края на лятото, тъй като ипотечните кредити в Европа започнаха да поскъпват, заплатите започнаха да намаляват при рязко покачваща се инфлация, а общите икономически нагласи станаха негативни заради нарастващите опасения от предстояща рецесия.
През последното десетилетие в цяла Европа достъпността на притежаването на жилище се променя. Тя се е влошила значително в Чехия (-27%) и до известна степен в Словакия (-8%) и Унгария (-9%). В Полша (+17%) и Румъния (+47%) обаче се е подобрила, тъй като динамиката на заплатите там надвишава ръста на цените на жилищата. Трябва да се има предвид обаче, че купуването на жилище изисква повече усилия във всички столици на държавите от Централна Европа спрямо средното ниво за ЕС. По данни на Евростат средно за гражданите на ЕС са необходими 12.3 години при среден доход за купуване на апартамент с площ 75 кв.м през 2021 г. За сравнение - същият показател е 14.5 години за Букурещ, 16.2 години за Будапеща, 19.4 години за Варшава, 23.1 години за Братислава и впечатляващите 24.5 години за Прага. Прага, Братислава и Варшава се нареждат сред първите пет най-малко достъпни за живеене европейски градове за жителите си в Европа.
И наемните цени
Все повече хора избират да наемат жилище. Още по-валидно е, че все повече хора са изтласкани от пазара на продажбите и затова търсят възможности за наемане на имот.
От 2010 г. насам индексът на наемите на жилища остава по-нисък от индекса на цените на жилищата за всички столици на ЦИЕ. Това показва силно свиване на доходността с по-бавен ръст на наемите спрямо ръста на цените през този период. По време на ковид пандемията наемните нива дори спаднаха на някои пазари. Със силното разширяване на икономиките през 2021 г. обаче нивата на растеж на наемите се ускориха. С най-голяма разлика се открояват Будапеща (+25% на годишна база) и Варшава (+23% на годишна база).
Столиците на държавите от ЦИЕ все още са смятани за сравнително евтини пазари в рамките на ЕС и са сред по-достъпните градове на континента. Най-общо пазарите на жилища под наем са фрагментирани и не много прозрачни поради липсата на големи институционални собственици. Въпреки това CBRE е проучила местното предлагане на наеми въз основа на едни и същи дефиниции, прилагани на тези пазари.
Ако разгледаме типичните обяви за апартаменти с една спалня (жилище 30 - 40 кв.м), Варшава се отличава като най-скъпия пазар за наем в региона (месечен наем 18 - 28 евро на кв.м), следвана от Прага (13 - 24 евро на кв.м). Сред по-евтините локации са Букурещ (9 - 14 евро на кв.м), Будапеща (11 - 18 евро на кв.м) и Братислава (13 - 20 евро на кв.м).
Месечните наеми започват от 300 евро за апартамент с една спалня в Букурещ, 375 евро в Будапеща, 460 евро в Прага и 650 евро във Варшава - като се имат предвид централно разположени жилища с добро качество. Ако разгледаме по-големи апартаменти на сходни места, най-евтиният наем е в Будапеща (470 евро на месец). Цените в Братислава, Букурещ и Прага започват от 550 - 750 евро, а Варшава оглавява списъка с над 1070 евро на месец за апартамент с две спални (60 - 80 кв.м). Първокласните жилища (апартамент с площ минимум 100 кв.м) са изключително разнообразен пазар във всички столици със значително по-широки ценови диапазони. Наемните им цени достигат 30-32 евро на кв.м на месец в Прага и Варшава, което бележи най-високите нива на първокласния сегмент в ЦИЕ.
Същият тип апартаменти с една спалня в София в момента се предлагат в диапазона 10-15 евро на кв.м на месец, или 360 евро на месец. Цените на двустайните апартаменти на същите места в добро състояние са около 500 - 750 евро на месец. Първокласните жилища под наем се предлагат на цени над 750 евро на месец.
Промени в законодателството
Въпреки че пазарът на частните наеми е ново явление в Централна и Източна Европа, всички юрисдикции изглеждат настроени в интерес на инвеститорите в сектора. В региона договорите, които се използват в проекти за отдаване на жилища под наем, обикновено предлагат по-високо ниво на защита на наемателите в сравнение с договорите за наем между търговци. В същото време не са обременителни за наемодателите.
Освен това през последните години в някои страни бяха направени и някои законодателни промени в полза на инвеститорите. Полша например въведе "институционален договор за наем", който може да се използва само за апартаменти, отдавани под наем като стопанска дейност. И той е много по-благоприятен за наемодателите, отколкото стандартния договор за наем на жилище.
Условията за отдаване под наем на жилища във всички юрисдикции в ЦИЕ са гъвкави, въпреки че има и някои ограничения. Договорите за наем на жилища обикновено включват ограничения на правата на наемодателя за прекратяване на договора. В Унгария например законът урежда сроковете за предизвестие и процедурата за прекратяване. Наемателят е защитен и чрез ограничения на правата на наемодателя за увеличаване на наема. В Полша, Чехия и Словакия законодателството съдържа такива възможности, но условията не изглеждат особено тежки за наемателите, ако бъдат правилно регламентирани в наемни договор. Като цяло е възможно принудителното извеждане на наематели от жилищни помещения. В Унгария и Румъния обаче например законът забранява това да става през зимните месеци.
Въпреки че действащите закони осигуряват достатъчен баланс между интересите на наемателите и нуждите на институционалните инвеститори, те все още се развиват. Може да се очаква, че ще има нови специални мерки, насочени към инвеститорите, за да се насърчат инвестициите в сектора на отдаване на жилища под наем.
Заключение
Решението за инвестиране в пазара на имоти за отдаване под наем в Централна и Източна Европа може да се основава на стабилна пазарна основа и перспективи за растеж при фактори като стабилно увеличаване на разполагаемия доход, недостиг на жилища и нисък дял на апартаментите под наем в сравнение със Западна Европа.
За да бъдат успешни, такива проекти би трябвало да са в атрактивни части на градовете, в предпочитани квартали или в близост до голям брой офис сгради. Освен това следва да се отличават с по-високо качество. Това ще ги прави подходящи за наемане от хора, които не биха могли да купят собствено жилище, но могат да си позволят цената на месечния наем. Допълнително предимство за наемателите би било предлагане от професионалните наемодатели на услуги като поддръжка, охрана, почистване, озеленяване, а защо не и организирани социални дейности.
Как се развива Private Rental секторът в Централна и Източна Европа
Полша
В Полша пазарът на частните наеми все още е доминиран от частни лица, собственици на апартаменти. Но нараства и броят на жилищните сгради, предназначени за отдаване под наем, които са собственост на институционални инвеститори. Търсенето е високо и съществуващите активи са с 95-100% заетост.Професионално управляваните имоти имат множество предимства - по-добро качество и функционалност на помещенията, професионално проектирани довършителни работи и обзавеждане, различни удобства и допълнителни услуги, предлагани на наемателите. Често такива жилища са предпочитани заради липсата на посредници и по-високата прозрачност, сигурност и улеснения в процеса на наемане, комуникация и сключване на договорите. Разширяват се и възможностите към специфични пазарни ниши в сектора - например жилищата за отдаване под наем на студенти.
Това, че пазарът на жилища под наем е и дългосрочно решение, което може да реши социални проблеми, стана още по-осезаемо в Полша след масовия приток на бежанци от Украйна през първата половина на 2022 г. Той беше една от причините за повишаване на средните нива на предлаганите наеми.
Чехия
Основните фактори, които в момента влияят върху пазара в Чехия, са общата икономическа несигурност, инфлацията, повишаването на лихвените проценти и по-строгите ограничения за получаване на ипотечни кредити. Жилищният пазар в Прага изпреварва останалата част на страната и по ниво на новото строителство, и по цени. Темпът на новото строителство обаче не е достатъчен, за да отговори на търсенето, и на пазара се очертава недостиг на около 30 000 апартамента. Липсата на предлагане води до повишаване на цените. В резултат собствеността на имот е станала по-малко достъпна алтернатива за много домакинства и те наемат жилища. В момента темпът на продажбите се забавя, а пазарът на жилища под наем вече е достигнал нивата отпреди пандемията или дори леко ги е надминал. Наблюдава се ръст в развитието на пазара на институционални жилищни сгради под наем на сравнително достъпни ценови нива.Словакия
Нуждата от собственост, достъпните ипотечни кредити и икономическото състояние на региона на Братислава, в контраст с недостатъчното предлагане на апартаменти, доведоха до това, че цената на имотите на квадратен метър се увеличи приблизително два пъти през последните шест години. Именно поради рязкото покачване на цените на апартаментите не си струваше строителните предприемачи да държат апартаменти за отдаване под наем, тъй като ръстът на наемните цени е само около 20% през същия период. В момента нарастващите лихвени проценти започват да ограничават достъпа до ипотечни кредити. Това вероятно ще направи притежаването на жилище по-малко достъпно и ще засили растежа на сектора с отдаване на жилища под наем като нов клас активи.Унгария
Доскоро евтините ипотечни кредити и държавните стимули помагаха на купувачите да получат достъп до собствено жилище, като същевременно допринасяха за огромното увеличение на цените. Сега лихвените проценти растат, обемът на новите кредити намалява, а все повече хора се ориентират към пазара на наеми. Срещат се апартаменти за отдаване под наем в новопостроени сгради, в които по-голямата част от жилищата са продадени на собственици. В близко бъдеще обаче се планира и изграждането на нови проекти на жилищни блокове за отдаване под наем на 100 - 200 самостоятелни обекти. В страната данъчната ставка на ДДС при отдаване под наем е 27%, а при продажба - едва 5% ДДС. Ръстът при наемите на жилища сега изпреварва този на цените, измерен в другите класове активи, и е единственият с положителен растеж в реално изражение предвид високата инфлация.Румъния
Румъния е на първо място в ЕС по брой на лицата, които купуват дом, за да живеят в него (95.3% от хората през 2021 г., Евростат). Въпреки това делът на хората, които живеят в жилища под наем, сe увеличава и там - от 3.9% през 2020 г. на 4.7% през 2021 г. Пазарът на жилища под наем в Букурещ все още е в начален стадий и институционалните предприемачи или оператори са малко. На този пазар има предимно частни лица или малки по размер компании за недвижими имоти с по няколко проекта за отдаване под наем в портфолиото си.България
В България преобладават частните лица наемодатели или малки компании с ограничено предлагане на имоти под наем. През последните години се срещат и ограничени прецеденти на купуване на портфолио от отделни апартаменти или части от сгради с цел отдаване под наем. Сравнително малко инвеститори са насочени към инвестиране в жилища за отдаване под наем. Доколкото ги има, това са фирми с дълъг опит в строителството, които диверсифицират портфолиото си.Основна причина този вид актив да не е така популярен сред инвеститорите е, че в момента доходността на продажбите на жилища е значително по-висока от тази от отдаване под наем. По данни на Евростат ръстът на цените на имотите в България през 2022 г. е над 70% в сравнение с 2015 г., докато за същия период цените на наемите в страната са отбелязали ръст малко над 25%. Икономическите фактори и все още широката достъпност на ипотечното кредитиране благоприятстват купуването на жилище и правят инвестициите в жилища под наем по-малко привлекателни.
Все пак пазарът на жилищата под наем в България, макар и с бавни темпове, започва да се развива. Основни фактори са високите цени на жилищата, както и инфлацията, която изпреварва растежа на доходите на частните лица. Така покупката на жилище изглежда достъпна за по-малък брой хора. Въпреки все още сравнително ниските нива на лихвите по ипотечните кредити очакванията са те да започват да растат постепенно, което би могло да засили интереса към пазара на жилища под наем основно в столицата.
Все още няма коментари
Нов коментар
За да публикувате коментари,
трябва да сте регистриран потребител.