Петдесет процента доходност или достъпно ново жилище
Арх. Вержиния Николова, управител на KONSTRUKTIVE
Съдържание от KONSTRUKTIVE
Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.
Кои са KONSTRUKTIVE?
KONSTRUKTIVE започва началото си през 2005 г. като архитектурно бюро. Оттогава в компанията сме проектирали и реализирали над 400 инвестиционни проекта. През 2015 г. KONSTRUKTIVE създава два нови отдела - недвижими имоти и управление на строителни инвестиции. По този начин обхванахме целия строително-инвестиционен процес - от намирането на подходящи терени за съответния проект до тяхната реализация. В нашето портфолио влизат много различни инвестиционни компании, което ни дава обширен поглед върху развитието на строителството и пазара на недвижими имоти. С течение на времето създадохме изключителен екип. Зад всичко, което проектираме и изграждаме, стоят хората на KONSTRUKTIVE - професионалисти, които непрестанно мислят как да правим нещата по-добре.Предлагате програма, в която всеки може да бъде строителен предприемач, независимо от размера на инвестицията, или да придобие недвижим имот на достъпна цена. Какво имате предвид под това, че всеки може да бъде строителен предприемач?
- Започнахме тази програма преди три години. Поводът бяха няколко наши клиента с лимитиран бюджет, като всеки поотделно не беше достатъчен за реализиране на самостоятелна строителна инвестиция. Техният бизнес беше в друга сфера и тепърва трябваше да организират строителен отдел. Тогава направихме програмата, чрез която обединихме капиталите им в един общ проект. Оказа се, че тази програма е много интересна и за нашите клиенти, които търсят да закупят жилище с инвестиционна цел. Постепенно фокусът ни се измести до голяма степен към тях - хората, които разполагат с ограничен бюджет дори за самостоятелно жилище.
Искате да кажете, че хората, които инвестират в тази програма, не са строителни предприемачи и могат да инвестират неголеми суми?
- Да, програмата много бързо измести фокуса си към тези наши клиенти, които имат ограничени средства от гледна точка на строителните инвестиции. Особено при сегашните условия на висока инфлация и липса на лихви по депозитите интересът от физическите лица към програмата е нараснал. Някои участват само с инвестиционна цел, други закупуват жилище. Имаме клиенти, които по този начин закупуват недвижими имоти за своя бизнес - магазини, офиси, аптеки и др. Някои участват дори чрез потребителски кредит, а юридическите лица инвестират годишната си печалба само защото трябва да инвестират. В момента има много пари в банките, които се обезценяват с всеки месец, а ние имаме капацитет да развиваме до 7 проекта едновременно. Минималната сума, която всеки може да инвестира, е €10 000, но най-често физическите лица влагат средно около €50 000. С тази сума може да се реализира двустаен апартамент с гараж. Юридическите лица инвестират значително повече. Дори в момента договаряме цяла сграда за едно юридическо лице.
Как бихте описали накратко какво представлява програмата?
- Накратко, програмата предоставя възможност за закупуване на застроена площ на цена, близка до себестойността на недвижимия имот. След подписване на договора нашите клиенти стават собственици на идеална част от парцела. Всеки клиент има възможност да избере дали да продава недвижимия си имот от бъдещата сграда, или да го запази за себе си. При желание за продажба ние имаме ангажимент да продадем този имот на не по-ниска от определена цена. Това са ограничен брой оферти за всеки парцел, респективно строеж. При самото остойностяване на строежа определяме какъв процент от бъдещата сграда ще бъде продадена чрез програмата. По този начин клиентите стават инвеститори. Обединяваме техния капитал в една строителна инвестиция. В отдела ни за недвижими имоти колегите дават пълна информация за всички наши обекти. При интерес към програмата клиентите ни могат да се обръщат към арх. Мая Софрониева - ръководител на отдела. Тук искам да отбележа, че колегите, които работят в отдела за недвижими имоти, са архитекти и обслужването на нашите клиенти е на високо професионално ниво.
Говорите за остойностяване. Как успявате да остойностявате строителството при сегашните условия на пазара?
- Този въпрос задават и част от нашите клиенти. Предвидили сме сегашните цени на строителните материали, очакваната инфлация, естествено и непредвидени разходи. Осъзнаваме, че е възможно цените на строителните материали да ни изненадат и поради тази причина в програмата е заложено да бъде продадена на преференциални цени само част от сградата. С продажбата на останалата застроена площ при започване на строителството ние можем да компенсираме неочаквано повишаване на строителните материали.
Каква е разликата на вашата програма с платформите за споделено финансиране на имоти или акционерно дружество?
- Има голяма разлика. Една от съществените разлики е, че нашите клиенти още при първата вноска по програмата стават собственици на земята. Това им дава едно допълнително спокойствие, гаранция за вложените средства. Другата разлика е, че те закупуват недвижим имот, за който могат да изберат дали да го запазят за себе си, или да го продадат. Сама по себе си тази инвестиция осигурява гарантирана доходност чрез продажба или чрез дългосрочно отдаване под наем. Закупуването на акции за голяма част от хората е нещо непознато, за тези хора ние предлагаме добре познат продукт - недвижим имот.
Върху какви обекти работите в момента?
- Голяма част от нашите обекти са в развиващи се райони, в които виждаме потенциал. Такива терени често дават много добра възвръщаемост. Програмата ни позволява да вземем повече и по-големи парцели, което намалява себестойността на строителството, с което сме и по-конкурентни. В момента затваряме няколко сделки с възвръщаемост на вложените средства между 50% и 80% за срок от 2 до 3 години.
По този начин би трябвало да сте привлекателни и за собствениците на такива парцели?
- Да, така е. Строителните предприемачи в повечето случаи предпочитат да работят с парцели на обезщетение, за да вложат средствата си в повече строежи. Чрез програмата ние развързахме терени, които не са могли да се продадат повече от 5, дори 10 години. Подобни терени обикновено са с много собственици, които трудно намират консенсус помежду си и е невъзможно да се сключи сделка за обезщетение.
Нещо да кажете за вашите проекти?
- Да, това е много важно. Ние преди всичко сме архитекти и това, което оставяме след себе си, е от изключително значение. От една страна, хората се интересуват от печалбата, която могат да получат за своите инвестиции, но имаме и много клиенти, които се интересуват от съдържанието. Нарочно използвам думата "съдържание". На пазара на недвижими имоти повечето сгради се рекламират като качествени и луксозни. Това е много хубаво, но често се пропуска нещо много важно - съдържанието. В последните 50 години жилищата, работната среда, градската среда не са се променили значително, но начинът ни на живот се е променил много. Средата, която обитаваме, трябва да е отражение на начина ни на живот, който искаме, а се случва точно обратното - начинът ни на живот се съобразява със средата, която обитаваме.В продължение на една година изследвахме световните тенденции в развитието на градската среда, тенденциите за начина на живот, изследвахме работата на стотици чуждестранни архитектурни студиа, конкурсни проекти и реализации. Изследванията ни обхванаха областта на архитектурата, политиката, философията, модата, технологията, възобновяемите енергийни източници, екологията и много други насоки. Средата, която ние проектираме, трябва да е отражение на живота на хората. Предстоят първите ни обекти под този бранд.
Повече информация на www.konstruktive.bg
