Какво трябва да знаем за предварителните договори при имотите

Покупката на недвижим имот е доста сериозна инвестиция - както на финансови средства, така и на време - в търсене на подходящия имот, ходене на огледи, разговори с брокери и собственици, снабдяване с документи, а в случай на теглене на кредит за покупката - с още административни въпроси около отпускане на кредита за закупуване на желаното жилище. В тази връзка институтът на предварителния договор, заложен в Закона за задълженията и договорите (ЗЗД, чл. 19), е един много желан вариант при закупуване на имот. Чрез него могат да се избегнат редица проблеми - например отказ на продавача от продажба на имота или заявяване от негова страна, че е намерил по-платежоспособен купувач и желае да вдигне цената. Сключването на предварителен договор внася сигурност в отношенията между продавача и купувача през периода от подписването му до окончателното изповядване на сделката пред нотариус, с което се прехвърля собствеността върху имота. Така продавачът се задължава да спре предлагането на имота на други купувачи.

В хода на процедурата по покупко-продажба на недвижим имот е необходимо да се набавят редица документи. Това отнема време и отлага сключването на окончателната сделка. Още по-сложен става процесът, в който част от цената за закупуването на имота, се предоставя от банка чрез ипотечен кредит. Банката, като бъдещ ипотекарен кредитор по отношение на имота, изисква документи за собствеността, строителни книжа, включително удостоверения за вещни тежести още преди сключването на сделката пред нотариус, за да може да отпусне искания кредит. Почти винаги банката изисква копие от предварителния договор между страните, за да може да изследва имота и най-вече да има гаранция за съществените клаузи на договора.

2. Приложение на предварителния договор в практиката - прехвърлителни сделки с недвижими имоти

В Закона за задълженията и договорите няма ограничение за приложното поле на предварителния договор. Не само договорът за покупко-продажба, но и всеки един формален договор може да се предхожда от предварителен договор. Такива могат да са например договорите за замяна, за продажба на наследство, за прехвърляне на недвижим имот срещу задължение за издръжка и гледане, за учредяване на вещни права върху недвижими имоти и др.

Със сключването на предварителния договор се внася яснота в правоотношенията между страните. Това не означава, че не може да има изменения и разлики в текстовете на предварителния договор и в този на нотариалния акт за прехвърляне на собствеността. Предварителният договор има облигационен характер, който по съдържанието си представлява "обещание за продажба", докато със самата продажба във формата на нотариален акт, се прехвърля вещното право на собственост. Като следствие при сключването на предварителния договор няма изискване продавачът да е собственик на имота, докато при нотариалното изповядване на сделката, последният следва да докаже, че притежава правото на собственост. Същото важи и при предявяването на иск по чл. 19, ал. 3 от ЗЗД (за обявяване на предварителен договор за окончателен). В подобни случаи съдът изследва дали към момента на предявяването на иска продавачът е бил собственик на продавания имот. И едва след като го потвърди, може да постанови съдебно решение, с което да обяви предварителния договор за окончателен съгласно задължителните елементи от съдържанието му.

Обратно към текста

3. Съществени клаузи. За какво да внимаваме при сключване на предварителен договор?

Законът предвижда, че предварителният договор, който е предшестващ окончателен договор, за който се изисква нотариална или нотариално заверена форма, следва да се сключи в писмена форма. Предварителният договор за покупка на недвижим имот също следва да е в писмена форма, за да е действителен, тъй като собствеността на имотите се прехвърля само и единствено под формата на нотариален акт.

Освен това според закона предварителният договор следва да съдържа уговорки за съществените условия на окончателния такъв. В него следва да бъдат включени няколко задължителни елемента, чиято липса прави предварителния договор недействителен.

На първо място, следва да се опише недвижимият имот, който ще се прехвърля. Необходимо е той да бъде описан най-малко с неговите граници (съседи) и площ, така че да е ясно кой точно имот ще бъде прехвърлян. Ако липсва подобно описание, предварителният договор ще е недействителен и няма да обвързва страните, защото няма да има яснота за предмета му. В населените места, където има влязла в сила кадастрална карта, имотът освен по документ за собственост, е препоръчително да бъде описан с идентификатора му - това е уникален номер на всеки имот на територията на страната, своеобразно негово ЕГН.

Задължителен реквизит на предварителния договор е и цената, на която имотът ще бъде прехвърлен. В случай че се прехвърля правото на собственост върху имот, цената е определена общо за целия имот (каквато е масовата практика), и се окаже, че пространството (площта) на имота, посочено в договора, е с над 1/10 по-малко от действителното, купувачът има право да иска разваляне на договора или намаление на цената. Но ако се окаже по-голямо с над 1/10, продавачът има право да иска увеличение на цената, като в такъв случай купувачът може да се откаже от договора.

При покупко-продажба на съществуващ недвижим имот този риск е минимален - още при получаване на документите за имота - предходен нотариален акт и скица, може да се види каква е квадратурата на имота. Посоченият пример важи повече за покупките на имот "на зелено", тъй като при сключване на предварителния договор самият имот (напр. самостоятелен обект в бъдеща сграда) предмет на предварителния договор все още не съществува. Възможно е в хода на строителството квадратурата на имота да бъде променена.

Друг съществен и необходим реквизит на предварителния договор е срокът, в който страните се съгласяват да сключат окончателен договор под формата на нотариален акт за прехвърляне собствеността върху имота пред нотариус. Този срок, разбира се, може да бъде удължаван с анекси между страните. Срокът е важна гаранция най-вече за купувача, че той ще получи правото на собственост върху имота съгласно уговорките между страните, обективирани в предварителния договор. Ако продавачът не успее да прехвърли собствеността върху имота на купувача в срока, предвиден в договора, купувачът има няколко опции: да развали договора и да иска връщане на платената до момента цена, да търси неустойки по договора (в случай че такива са договорени). Важна особеност е, че купувачът не може да търси неустойка за забава, ако развали договора. Той може да търси само неустойка, уговорена в случай на разваляне на договора.

Ако по договора е платен задатък, купувачът може да иска да му бъде върнат в двоен размер (чл. 93 от ЗЗД). Друг вариант пред него е, е да предяви иск на основание чл. 19, ал. 3 от ЗЗД. Тоест да поиска от съда да обяви за окончателен сключения между страните предварителен договор. Решението на съда, след като влезе в законна сила, замества акта за собственост на купувача и се вписва в службата по вписванията по местонахождение на имота.

Друг елемент, който не е задължителен за действителността на предварителния договор, е уговарянето на задатък (капаро). Обикновено задатъкът е в размер на 10% от общия размер на цената, който купувачът заплаща при сключване на предварителния договор. Този задатък се приспада от крайната цена. Тук следва да се посочи изрично, че в случай, че е посочено, че тази сума служи за задатък, при разваляне на предварителния договор продавачът връща на купувача сумата в двоен размер. Но ако е уговорено сумата да бъде аванс, при разваляне на договора продавачът дължи само това, което е получил, както и обезщетение за вреди по общия ред.

Уговорките за дължими неустойки също не са задължителен реквизит на предварителния договор, но е добре да присъстват, с оглед защита интересите на страните. Неустойките са важен елемент на предварителния договор, тъй като чрез тях страните по него се стимулират да бъдат активни и да изпълняват задълженията си в сроковете, предвидени в договора. В противен случай те търпят негативни последици от санкционния характер на посочените неустойки.

Ако претърпените вреди надхвърлят уговорената между страните неустойка (например за забава), страната, която ги е претърпяла ще може да получи уговорената неустойка, но за разликата над нея, ще следва да води дело и да докаже реално претърпените вреди. В тази връзка, при предвиждането на неустойки, следва много внимателно да се преценят рисковете от конкретната сделка и да се предвидят такива, които да съответстват на характера й.

Неустойките, които страните могат да включат в договора, са няколко вида: неустойка за забава - дължи се, когато окончателният договор не се сключи в предвидените срокове или друго задължение не бъде изпълнено в уговорения срок (напр. снабдяване с определени документи); неустойка за пълно неизпълнение - дължи се, когато поетото задължение изобщо не бъде изпълнено; неустойка при разваляне - дължи се, когато предварителният договор бъде развален от изправната страна, поради виновното неизпълнение на другата страна.

Купувачът има право само на тази неустойка, която е включена в договора - "законни неустойки" в действащото право не съществуват.

В предварителния договор е уместно да се предвиди датата на предаване на владението на имота. В случай че върху имота има тежести (например ипотека, тъй като имотът е бил закупен чрез отпуснат кредит, обезпечен с ипотека) или възбрана, следва да се определят срокове, в които посочените тежести да бъдат заличени преди или след изповядване на сделката пред нотариус и прехвърляне на собствеността върху имота.

При покупка на имот "на зелено" от строител, в предварителния договор (или в отделен договор) следва да се включат уговорки за извършване на определени строително-монтажни работи по изграждане на обекта преди прехвърлянето му във формата на нотариален акт, както и да се предвиди срок за набавяне на разрешение за ползване (или удостоверение за въвеждане в експлоатация - в зависимост от категорията на строежа) на сградата, включително неустойки, в случай, че в определения срок сградата не бъде въведена в експлоатация. Възможно е да бъдат сключени поотделно предварителен договор за продажба и договор за строителство. В този случай двата договора представляват житейско, правно и икономическо цяло, тъй като плащането на цената за прехвърляне на правото на собственост е обусловена от завършване на сградата и въвеждането й в експлоатация.

Обратно към текста

4. Какво трябва да се провери, преди да се сключи предварителен договор за покупка на недвижим имот?

Преди да бъде сключен предварителен договор, е необходимо да бъдат извършени редица проверки, най-вече с оглед на обстоятелството, че масово в практиката в подобни случаи купувачът заплаща капаро (задатък), който в повечето случаи не е в малък размер (може да бъде и в по-голям размер от обичайните 10% от цената), с оглед на което следва да се направят проверки за "чистотата" на имота, както и за надеждността на продавача.

Вече казахме, че при сключването на предварителен договор не е необходимо продавачът да е собственик към момента на подписването от страните. Той се задължава да прехвърли собствеността върху имота, която следва да му принадлежи в момента на сключването на окончателен договор под формата на нотариален акт. В противен случай нотариусът няма да може да изповяда сделката.

Затова, на първо място следва да се провери дали продавачът е собственик на имота към момента на сключването на предварителния договор и в случай че не е, да се опише това обстоятелство в предварителния договор. Освен това следва да се определи срок, в който продавачът ще придобие собствеността върху имота, за да може надлежно впоследствие да бъде изповядана прехвърлителната сделка и да бъде вписана в службата по вписванията. Подобен договор има силно рисков характер и купувачът следва да прецени вероятността продавачът да придобие собствеността. Възможно е например продавачът по предварителен договор да е придобил имота на публична продан или търг, но процедурата все още да се обжалва, поради което той да не е собственик окончателно.

Следва да се изискат документи за собствеността върху имота - предходни актове за собственост, от които да се извърши проверка какво е действителното правно положение на имота и кой в действителност е негов собственик. Ако имотът е собственост на няколко лица, или ако е придобит по наследство от няколко лица, ще е необходимо да се изследват и тези обстоятелства и да се определи кой каква част от имота притежава. Има специфични случаи, в които имотът е придобит чрез дарение от родителите на продавача. В този случай е необходимо да се изиска информация от него дали има брат или сестра, които биха могли да атакуват дарението, и да искат да им се възстанови т.нар. "запазена част" от наследството, която всяко дете притежава. Това би представлявало определен риск за купувача.

Необходимо е да се направят справки в службата по вписванията за наличието на тежести върху имота - вписани ипотеки, възбрани, искови молби и т.н., и да се прецени дали те са противопоставими на купувача, дали биха могли да бъдат заличени до датата на изповядване на сделката пред нотариус и прехвърлянето на собствеността върху имота, да се опишат същите в предварителния договор и да се уговори срок за заличаването им, както и неустойки, ако не бъдат заличени.

Друга съществена проверка, която следва да се извърши преди сключването на предварителния договор, е дали имотът е съпружеска имуществена общност (т.е. дали е придобит по време на брака при законен режим на общност). В този случай следва като продавач да участва и другият съпруг - съсобственик или той да подпише декларация при нотариалното изповядване на сделката, че е съгласен имотът да бъде продаден. Това обстоятелство е важно да бъде "изчистено" още на фаза предварителен договор, тъй като съпругът, който е съсобственик на имота и не е участвал в сделката по продажбата му, може да предяви иск за обявяване на сделката за недействителна спрямо него.

Обратно към текста

5. Особености при договори за продажба "на зелено" - покупка на недвижим имот от строител преди завършване на сградата.

Сделките с предварителен договор крият сериозни рискове за бъдещите купувачи на имот. Затова е задължително още преди подписването му те да съберат информация от публичните регистри за дружеството, което строи и/или продава имота.

Задължително е да бъдат проверени собственикът/собствениците на земята, върху която ще бъде изградена сградата.

Следва и да поискат от дружеството строител нотариалния акт, с който му е учредено правото на строеж (по българското законодателството правото на строеж се учредява единствено с нотариален акт). От нотариалния акт ще може да се види какъв е обемът на учреденото право на строеж, договорено със собственика на земята.

Преди да бъде сключен предварителният договор, трябва да се поискат от дружеството строител и разрешението му за строеж, както и други строителни книжа, като например архитектурните проекти/планове на бъдещата сграда.

Най-рисково - преди Акт 14

Един от най-рисковите варианти е да се сключи предварителен договор за покупко-продажба на недвижим имот в сграда, която все още няма Акт 14. На този етап рискът от недовършване на строежа е голям, затова е най-добре да се направи консултация с адвокат по вещно право.

Акт 14 се издава при приемане конструкцията на сградата (на етап груб строеж). Получаването му означава, че дадена сграда се трансформира от право на строеж в недвижим имот. Това е моментът, в който инвеститорът или строителят става собственик на имота, предмет на предварителния договор. При нотариално прехвърляне на обекти на етап груб строеж законът предвижда изискване да бъде представен специален удостоверителен документ - удостоверение от общината за достигната степен на завършеност груб строеж съгласно чл.181, ал.2 от Закона за устройство на територията. Ето защо при извършване на сделката пред нотариус само Акт 14 не е достатъчен.

Възможно е сградата по някаква причина да не бъде довършена - например, ако инвеститорът/строителят изпадне в неплатежоспособност или за него бъде открито производство по несъстоятелност. В подобен случай купувачът, който има само предварителен договор, сключен преди Акт 14, за този имот, няма да има привилегия в производството по несъстоятелност (в случай че строителят/инвеститорът изпадне в неплатежоспособност /свръхзадълженост и спрямо него бъде открито производство по несъстоятелност). Основанието е, че когато е подписван договорът, обектът реално не е съществувал.

Учредяване право на строеж

Един от най-добрите варианти, в случай че сте харесали имот в сграда, която дори не е на етап груб строеж, е да бъде сключен предварителен договор за продажба на недвижим имот и извършване на строителство, в който да бъде уговорен срок преди издаването на Акт 14, в който инвеститорът/строителят да се задължи да прехвърли с нотариален акт правото на строеж за обекта. Идеята е във възможно най-ранен етап купувачът да придобие вещно право с нотариален акт, а придобиване на право на строеж е възможно само преди достигане на степен на завършеност груб строеж (след този момент предмет на договора следва да бъде правото на собственост върху самостоятелния обект). Така, дори и впоследствие дружеството да "фалира", купувачът в някаква степен ще бъде защитен, тъй като ще има учредено право на строеж за изграждане на съответния обект.

Ако купувачът разполага единствено с предварителен договор за покупко-продажба на имота, той ще е единствено кредитор и ще се конкурира с цялата маса от кредитори на несъстоятелността. Ако му е учредено право на строеж, то е извън масата на несъстоятелността и му спестява конкуренцията с останалите кредитори на несъстоятелния търговец.

Покупка преди Акт 16

С напредването на строителството се стига до Акт 15. Той констатира, че сградата е напълно завършена съгласно одобрените инвестиционни проекти. Определя нейното състоянието и готовността да бъде въведена в експлоатация. На база на Акт 15 се съставя и последният Акт 16, за въвеждане на сградата в експлоатация. Чрез него се установява, че обектът е годен за използване по предназначение.

В практиката често се случва всички обекти в сградата да бъдат прехвърлени с нотариален акт за собственост още преди тя да е получила Акт 16. Това не е незаконно, тъй като с издаването на Акт 14 обектът придобива самостоятелен статут и става собственост на дружеството инвеститор/строител. Проблем обаче е, ако инвеститорът/строителят започне да бави процеса по въвеждане на сградата в експлоатация. Това е в ущърб на купувачите на самостоятелните обекти в нея, които вече са платили цялата продажна цена. Сградата с Акт 15 обаче все още не е годна за обитаване и използването на имота е незаконно. Често купувачите на имоти се нанасят в тях и започват да ги обитават още преди тя да има Акт 16. Те обаче дори не могат да си открият индивидуални партиди за електроснабдяване, ВиК и пр. и заплащат тока като промишлен, т.е. в пъти по-скъпо от битовия.

Затова в предварителния договор трябва да се предвидят клаузи, които да защитават правата на купувача, в случай че до определена дата строителят/инвеститорът не се снабди с Акт 16. Следва да се предвиди, че той дължи неустойки за всеки конкретен месец. Функцията на тази неустойка е не просто да обезщети купувача, но и стимулира инвеститора/строителя да направи необходимото, за да получи сградата Акт 16.

Индексация при договор за изработка

Един от често срещаните проблеми при предварителните договори напоследък е свързан с вероятността инвеститорът/строителят да иска индексация на цената, като се позове на различни правни институти. Заради покачването на цената на строителните материали той предлага на купувача да подпишат анекс, с който да се предоговори цената за имота, предмет на предварителния договор.

Разпоредбата на чл. 266, ал. 2 от ЗЗД (която е приложима към договора за изработка) гласи, че "цената подлежи на индексация при промяна на цените на строителните материали и на работната ръка". Тук следва да се напомни, че предварителният договор е вид облигационен договор, с който инвеститорът/строителят дава обещание да прехвърли правото на собственост върху определен обект (недвижим имот) на купувача в определен срок и при определена цена. Ако в предварителния договор не са описани конкретни строителни дейности, които следва да бъдат извършени, за да бъдат построени сградата и имотът, предмет на договора, тази клауза не би следвало да се прилага. Инвеститорът/строителят не би могъл да се позове на нея, тъй като в случая няма да е налице договор за изработка съгласно ЗЗД и посочената разпоредба не би била приложима.

Други обстоятелства, при които инвеститорът/строителят може да поиска индексация на цената на имота, предмет на предварителния договор, са т.нар. непреодолима сила или т.нар. стопанска непоносимост.

Индексация заради форсмажор

Правният институт на непреодолимата сила, или форсмажор (съгласно чл. 306 от Търговския закон), представлява непредвидено или непредотвратимо събитие от извънреден характер, възникнало, след като договорът е сключен.

Трудно би могло да се говори за непредвидено събитие, когато става въпрос за покачване на цените на строителните материали. Все пак инвеститорът и строителят са търговци и по смисъла на Търговския закон са професионалисти. Те трудно могат да докажат, че е налице непреодолима сила по смисъла на ТЗ, предвид че покачването на цената на строителните материали няма как да е било "непредвидимо" за един професионалист в тази сфера съгласно смисъла на посочената разпоредба.

Разпоредбата на чл. 306 от ТЗ предвижда също инвеститорът/строителят, който не може да изпълни задължението си поради непреодолима сила, в подходящ срок да уведоми писмено купувача в какво се състои непреодолимата сила и за възможните последици от нея за изпълнението на договора. В повечето случаи продавачите (инвеститор/строител) не изпълняват това изискване.

Примери за непреодолима сила са военни действия, стачки, локаут (когато работодателят преустанови дейността и не допуска работниците до предприятието), стихийни бедствия, пожари, земетресения и др. Административните забрани за извършване на определена дейност, ако не са резултат от виновно поведение на лицето, също могат да представляват непреодолима сила. Такъв пример е ембарго. Като непреодолима сила може да се разглежда и забраната за извършване на определени търговски дейности по време на т.нар. локдаун (при обявено извънредно положение или извънредна епидемиологична обстановка), стига да засяга конкретния предмет на договора и да води до обективна невъзможност за неговото изпълнение.

Позоваване на стопанска непоносимост

По същия начин стои въпросът и при позоваването от страна на инвеститора/строителя на т.нар. стопанска непоносимост. Съгласно разпоредбата на чл. 307 от ТЗ тя представлява настъпването на обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят. И тук важат аргументите, казани за т.нар. форсмажор: Инвеститорът/строителят следва да полага грижата на добрия търговец и да е наясно с рисковете от сключената търговска сделка, както и от евентуално покачване цените на строителните материали и това да бъде предвидено още в хода на преговорите и преди и по време на сключване на самия предварителен договор.

Когато инвеститорът/строителят се домогва да сключи анекс към предварителния договор за индексиране цената на основание стопанска непоносимост, първо, следва да предяви иск пред съда за доказването наличието на този правен институт, предвиден в Търговския закон. Съдът може по искане на една от страните да измени или да прекрати договора изцяло или отчасти, когато са настъпили такива обстоятелства, които страните не са могли и не са били длъжни да предвидят, и запазването на договора противоречи на справедливостта и добросъвестността. Следователно стопанската непоносимост се установява само по съдебен ред, като изменението/прекратяването на договора настъпва по силата на съдебното решение, което замества волята на страните.

Съгласно съдебната практика, за да поиска изменение или прекратяване на договор поради стопанска непоносимост, длъжникът не трябва да е в състояние на неплатежоспособност или свръхзадълженост. Подобни обстоятелства биха дали основание за откриване на производство по несъстоятелност, а в този случай законът предвижда друг ред за облекчаване на положението на длъжника - възможността за оздравяване на предприятието.

Освен това обстоятелствата, на които се позовава длъжникът, трябва да са новонастъпили обстоятелства, които страните нито са могли, нито са били длъжни да предвидят при сключване на договора. Поскъпването на строителните материали едва ли е такъв случай. Друг е въпросът при обявено извънредно положение или извънредна епидемиологична обстановка.

Възможности пред купувача

Купувачът има няколко варианта за действие, независимо от причината, на която се позовава инвеститорът/строителят, за да иска индексация на цената на имота, предмет на предварителния договор.

Той може да откаже да сключи анекс към предварителния договор с желаните от инвеститора/строителя промени в цената. Има риск обаче инвеститорът/строителят да продаде имота на трето лице, в случай че излезе на загуба, изпадне в невъзможност да завърши строежа, във фактическа неплатежоспособност или ако срещу него бъде открито производство по несъстоятелност.

Друга възможна последица е инвеститорът/строителят да изпадне в състояние на неплатежоспособност или свръхзадълженост и да не може изобщо да завърши строежа. Ако това се случи преди имотът или правото на строеж да бъдат прехвърлени с нотариален акт, купувачът може да остане "с празни ръце". При производството по несъстоятелност той не би получил нищо от своите вземания, тъй като няма да е с привилегия по смисъла на закона.

В горепосочените хипотези най-добрият вариант е купувачът да се консултира с адвокат, който се занимава с вещно и облигационно право. След като разгледа предварителния договор, последващите договори и анекси между страните, той ще даде адекватно предложение за различните възможности, които стоят пред купувача - преговори, минимална индексация на цената, разваляне на предварителния договор и др.

Обратно към началото на текста

* Авторите са адвокати в Адвокатско дружество "Георгиева, Фитковски и Тонев"