Българите движат пазара на ваканционните имоти

Изборът на купувачите обичайно пада върху напълно обзаведени и готови за ползване жилища за втори дом - тенденция, която започна с пандемията и въведената дистанционна форма на работа. Продавачите са от различни националности, но немалко са и българите, за които при сегашните нива става изгодно да се разделят с имоти, надценени при покупката им.

По мнението на повечето брокери се търсят предимно студиа и апартаменти, като се избягват затворените комплекси. Причината са високите такси за поддръжка, които обичайно българските собственици не смятат за оправдани. Стои и опасението, че те ще растат във времето, обяснява Мандаджиева. Освен това някои сгради в комплексите се зазимяват през октомври и на практика няма достъп до тях преди май на следващата година, посочва тя.

Брокерите не са единни по въпроса дали пазарът се движи от продавачите или от купувачите, тъй като заключенията им зависят от това за какъв район от страната става дума. Според Иван Козарев сегментът е излязъл от кризата, откакто българите станаха активните купувачи, защото благодарение на това са се възродили замразени проекти. Това е дало живот на "стотици апартаменти" в комплексите, стояли дълго празни.

В общия случай - 80% от сделките, са за апартаменти от 60 до 90 кв.м, обзаведени и готови за живеене. Към детайлите Христина Мандаджиева добавя и "поне странична" гледка към морето. Пазар "на зелено" започва да се оформя само при къщите. Румяна Георгиева обяснява това с ограниченото им предлагане през последните години. Клиентите за този продукт, който предлага възможност да се плати цена от порядъка на 250 - 300 хил. евро, до неотдавна са искали да са готови поне до ниво Акт 14 и даже напълно завършени. Сега вече сделки има на ниво проект.

Очакванията за доходност от отдаване под наем сами по себе си не изглежда да са причина за сделки с ваканционни имоти. Купувачите с инвестиционна цел по оценки на бранша не надхвърлят 15-20% от всички. Но общото мнение е, че ако продължи да има силен летен сезон, смисълът от подобна инвестиция не е малък. "Миналата година видяхме, че през целия летен сезон никъде нямаше свободни места. Реално в рамките на три до четири месеца хората докарваха на годишна база доход 8-10%. Тази година никой не може да каже какъв ще е сезонът, но ако е сходен с миналогодишния, със сигурност ще има много добра възвръщаемост", казва Иван Козарев.

Пазарът по Северното Черноморие се движи основно от български и германски купувачи. Интерес представляват имотите в курортните комплекси, както и в морските градове като Балчик, Каварна, Обзор, Бяла, голф комплексите. Българските купувачи са представени както от хора от Варна и страната, така и от българи, живеещи в чужбина. Продавачите са от различни националности - Полша, Великобритания, скандинавските държави, казва Евгени Златев, мениджър на "Топимо".

И на север основният интерес е насочен към малките апартаменти близо до плажа. Има и запитвания за къщи на добра локация. Брокерите отчитат, че комплекс Св. св. Константин и Елена постепенно променя функцията си и от ваканционен комплекс се превръща в място за постоянно живеене. Причини за това са близостта му до Варна, добрата инфраструктура, минерални извори, съчетани с хубав плаж. Популярни са и имотите в други комплекси в близост до Варна - с лесен достъп до магазини и други услуги, като се търсят локации с добро озеленяване.

Цените двуцифрено растат

Ваканционните имоти не правят изключение от общата тенденция на поскъпване на жилищата. Иван Козарев смята, че по Черноморието имотите са все още евтини, макар и на места цената да е преминала психологическата граница от 1000 евро на кв.м. По различни оценки поскъпването за последната година варира между 15% и 30%. Някои брокери виждат и 40% скок, като основните обяснения идват по линия на поскъпналите суровини и материали, голямата несигурност, съживеното търсене. Отделно имотите с фронтална гледка към морето по традиция се продават за 20% до 50% над цената на тези без.

Доходността от апартаменти на морето се оценява от различните експерти между 5% и 10%. Процентът е в тясна връзка с множество фактори като местоположение, гледка, състояние на комплекса и др.

Инфлацията бележи ръст и продавачите също покачват цените си, даже много често на вече публикувани оферти, показва опитът на брокерите в Бургас. "Това не води непременно до отказ от сделка. На място се вижда дали има основание за покачване на тази цена", казва Румяна Георгиева. Подкрепящо тенденцията е обстоятелството, че са малко ваканционните жилища, които ще излязат на пазара тази година. Миналогодишните апартаменти на цени от 700 евро на кв.м в сгради с разгъната застроена площ 2000 кв.м без такси за поддръжка вече се предлагат за над 1000 евро на кв.м. "Може би това лято ще се разбере дали цените имаха основание да тръгнат над този праг", посочва тя.

Засега се запазва склонността на българите, дори тези, които от години почиват лятото в Гърция, да купуват ваканционни имоти в страната. Такъв е ефектът от горчивия опит с ограниченията и дългото чакане на границата заради пандемията, а и от неизвестността дали това няма да продължи. "Изобщо доста непредвидими политически и икономически ситуации се очертават в близките години и хората предпочитат да си останат на Черноморието като инвестиция, въпреки че си обичат гръцкото море и пак биха почивали там", смята Георгиева.

Проблеми пред сделките с руските граждани

Ако последните години основни продавачи на ваканционни имоти бяха руснаците, сега този процес върви към заглъхване, въпреки че някои се активизираха след инвазията в Украйна, казва Иван Козарев.

Сделките са затруднени, защото липсват директни полети до България и руснаците трябва да летят през Турция или Дубай. Ако покупко-продажбите ще стават дистанционно, се налага и да се наемат на място адвокат и брокер, които да продават от името на собственика. А и всяка сделка се докладва в ДАНС.

Освен това, ако нямат активна предишна банкова сметка в България, сега руските граждани не могат да открият и да си получат парите от сделката, а и санкциите препятстват разплащането с руски банки, обяснява Христина Мандаджиева. Тя казва, че не се наблюдават сделки с руски продавачи.

В допълнение руските собственици, на които не се налага да продават, предпочитат да имат имот в България като убежище, в случай че войната се задълбочи. "Същевременно по форумите руснаците пишат и са изплашени, че имотите им в България може да бъдат конфискувани или национализирани", казва тя.

"Няма тенденция руснаците масово да си продават имотите си, а украинците да купуват", отбелязва и Румяна Георгиева. Отчита, че руснаците, които са искали да продадат предходните години и са свалили цените още при първия срив на рублата, вече са го направили. "Тези, които останаха непродадени, държат нормални, солидни цени, защото явно нямат желание да пренасочват капиталите си, въпреки че две години нямаха достъп до имотите си заради пандемията", коментира тя. Смята, че тези собственици се надяват, че нещата ще отминат и един ден пак ще могат да си ползват ваканционната си собственост.

Евгени Златев отбелязва, че на север, макар и със затруднения, вече има продажби на руски имоти.

Никой от брокерите не вижда тенденция украинските бежанци да вървят към покупка, макар да има отделни свидетелства за такъв интерес. Все още се ориентират в ситуацията и тези, които имат възможност, наемат апартаменти за три - шест месеца.

Засега във ваканционния сегмент украинците са много по-активни на наемния пазар. В някои райони на Варна офертите под наем са почти изчерпани. "Това, което наблюдаваме в последните седмици, е преместване на цели бизнеси от Украйна тук. По отношение на този тип клиенти динамиката се променя с всяка седмица. В началото имаха желание да наемат имоти за период от максимум три месеца, но сега договорите се подписват дългосрочно и се ускорява динамиката в покупките", коментира Невена Стоянова, управляващ директор на Luximmo Finest Estates и Barnes Bulgaria. Тя също отчита, че руски граждани искат да продават, но към момента приключването на такива сделки е затруднено.

Голямо търсене на луксозни имоти

Сегментът на луксозните имоти, в това число и при ваканционните, се намира в много динамичната фаза. "За трета поредна година търсенето на луксозни имоти далеч надминава предлагането", коментира Невена Стоянова.

Купувачи са семействата с деца, които искат по-голям и по-комфортен имот, инвеститори, търсещи убежище за парите си във време на повишаваща се инфлация, млади хора, които търгуват с криптовалути. Отделна група са тези, които предпочитат покупка на луксозен ваканционен имот в чужбина, най-често в Гърция и Дубай.

Фотограф : Надежда Чипева

Търсят се пентхауси и големи апартаменти с четири спални и бани към всяка, с големи тераси, големи къщи с дворове. Предлагането в България остава все още лимитирано, защото строителните предприемачи традиционно са по-предпазливи към реализирането на голяма площ висок клас имоти. Отделно в повечето атрактивни места липсват парцели за такъв тип проекти, допълва Стоянова.

Пандемията е допълнителен фактор за засилената динамика, като брокерите отчитат, че тя коренно е променила желанията към качествата на имотите, сериозен принос има и растящата инфлация, която по оценки на Luximmo е най-силният двигател на пазара в момента. Нейното влияние се наслагва хронологично след повишения стандарт на живот след световната криза от 2008 г., което разви този сегмент, атрактивните условия по кредитите, появата на нови модерни проекти и пандемията с дистанционния формат на работното ежедневие.

"До началото на тази година решението за покупка на висок клас имот отнемаше между три и шест месеца, докато в момента периодът е скъсен често до седмица. Ексклузивните нови оферти биват изкупени от пазара в рамките на 48 часа от публикуването им на сайтовете ни", коментира Невена Стоянова.

"Пазарът в сегашния момент реагира буквално на принципа на вакуум, ако му се предложи добра оферта. Предизвикателствата за строителите на обекти в начална фаза обаче остават големи, защото все още има доста неизвестни за крайната цена на продукта им", обяснява Стоянова.

За разлика от по-ниските класове ваканционни имоти доходността при луксозните е два пъти по-малка - между 4 и 5%, което е обяснимо с по-високите им продажни цени. В същото време тук се търси предимно ново строителство заради съобразяването му с най-новите тенденции и нужди, нови материали и енергийна ефективност.

Силен остава интересът към емблематични и луксозни имоти в периферията и вътрешността на голф комплексите, в близост до ски районите и морето. Във Варна и Бургас вече предлагането на луксозни имоти е съвсем ограничено заради изключително ускорената динамика на покупки през последното полугодие.

Новите проекти за ваканционни имоти са "на трупчета"

Високите цени на редица суровини и материали, войната в Украйна и потенциалните й ефекти върху икономиката и върху поведението на потребителите карат инвеститорите във ваканционни имоти да се въздържат от нови проекти. "Всичко е рисково - да купиш, да продадеш. Бих казал, че към момента се довършват предимно започнати сгради", обобщава ситуацията Георги Димитров, председател на Българската строително-инвестиционна асоциация. Според него е логично да има период на спиране на инвестиционните процеси, докато всяка компания реши как да излезе от ситуацията.

В същото време заради дългия период на администриране на такива обекти (две години от покупката на терен до получаването на разрешение за строеж) подготовката на бъдещи проекти продължава. Но те обичайно "стоят на трупчета", докато инвеститорът "си види сметката" в тях, казва предприемачът.

Оценката му е, че все още има сметка в това да се строи. Доброто строителство, извън това на първа линия, се продава поне по 1200 - 1300 евро на кв.м, твърди той, и себестойността още не е достигнала тези нива. Важна особеност е дали самият инвеститорът е и строител или наема такъв. "В сегашния момент нает строител или ще откаже проекта заради непредвидимия и непрекъснатия ръст в цените на материалите, или ще се презастрахова с цени, отразяващи тримесечна прогноза, които може да се окажат неприемливи за инвеститора", казва той. По негова информация през последната година обаче себестойността расте повече от продажните цени.

Допълва, че върху строително-инвестиционния процес в момента и в частност върху цените влияят редица фактори, някои от които се проявяват за кратко. Пример за това е стойността на рублата, от която зависи решението на някои руски граждани дали биха продали имота си в България, или биха избрали да го задържат. Друг фактор с все още неизвестен ефект е дали и колко украински бежанци ще решат да купят.

Сред факторите с постоянно влияние той посочва трайната липса на работна ръка. "В България няма с кого да строиш, масово се вкарват работници от Турция или от други съседни държави и неизвестните са много - дали ще можеш да внесеш, кога, на каква цена, ще довършат ли проекта, или ще си тръгнат изведнъж."

Продажби "на зелено" при сезонните имоти отдавна не се практикуват. Купувачите искат да видят почти готова сграда, а това променя плановете на инвеститорите. Някои от тях предпочитат да изчакват, така че за колко време ще бъде завършена дадена сграда в голяма степен зависи от конкретната ситуация на дадения инвеститор. Благоприятно влияние оказва склонността на банките да разсрочват кредити.

Димитров напомни, че има и досега инвеститори, които, след като са продали част от апартаментите, избират да менажират останалите за известно време. Изчислява, че при сегашните цени и ако се гарантират дългосрочно наематели, може да се получи така, че след 10-12 години един апартамент да се изплати, а след това и да се продаде при очаквани доста по-високи цени. Дава пример с инвеститори, които вече имат наематели украинци при наеми 350 - 400 евро на месец.

Фотограф : Цветелина Белутова