🗞 Новият брой на Капитал е онлайн >>

Строителство и имоти

Върховете на шуменския имотен пазар

Слабото предлагане на терени за складове на атрактивни локации вдига цените до нива, близки до софийските

Боряна Генчева

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Шумен се развива и очертава като индустриален център на Североизточна България и става все по-привлекателен за инвестиции в логистични бази, производствени предприятия и заводи. Той е на по-малко от час път от четири областни града, на кръстопът между Североизточна и Западна, Северна и Южна България. Освен автомагистрала "Хемус" и северната жп линия София - Варна през общината минават международните пътища Русе - Варна и Силистра - Ямбол. Близо е до морското пристанище и летището във Варна и до речното пристанище в Русе. А през Комунари има жп връзка с Южна България. Макар че Варна е най-големият икономически център в региона, Шумен има някои конкурентни предимства за инвеститорите - по-ниски цени на индустриалните площи, складовите бази, наемите и работната ръка, отбелязват от агенциите за недвижими имоти. Те очакват развитието на Шумен като индустриален център да бъде тласък и за жилищния пазар на имоти - за наемане или покупка, от хора от различни краища на страната, които ще работят в индустриалните зони.

Секторът на индустриалните имоти в Шумен традиционно е активен, а COVID ситуацията създава допълнителен интерес към него. "Пандемията увеличи ангажираността и оборота на куриерските, спедиторските и транспортните фирми. В последните месеци има изразено търсене от този тип компании към новопостроени складови и логистични бази в Шумен, а и търсене с цел дългосрочна инвестиция", казва Катя Белчева, управител на агенция "Билдинг тайм" и представител на платформата "БГСклад" за Шумен и региона. Наскоро има сключени две големи наемни сделки.

Нови 6000 кв.м за отдаване под наем

По нейна информация през тази година в Шумен се очаква да бъдат завършени две логистични бази с обща РЗП над 6000 кв.м и те вече са отдадени под наем наполовина. А през последните две години в експлоатация са въведени близо 7000 кв.м нови, модерни складови бази. "Още преди завършването им те бяха отдадени под наем на цени от 5 лв. на кв.м без ДДС или продадени при нива между 400 до 500 евро на кв.м", казва Белчева. В същия период в града са сключвани сделки със стари складове на цени около 350 евро на кв.м. Имало е и покупки на терени за изграждане на логистични центрове, най-големият от които е над 50 дка.

"Засиленият интерес към онлайн пазаруването е стимул за инвеститорите да обмислят да строят складове, за да ги отдават под наем или за лично ползване. Това автоматично повиши цените на сградите под наем с 30 - 50%, в сравнение с цените преди обявяването на пандемията", допълва Елиза Цолова, управител на "Явлена - Шумен". По нейна информация в момента актуалната цена за покупка на индустриален парцел е в рамките на 22-30 евро на кв.м. Складовете за покупка вървят при цени от 173-220 евро на кв.м.

Цените на терените - до 100 евро на кв.м

Наблюдава се засилен интерес към парцелите за строителство на складове. "Терените с лице към бул. "Ришки проход" например, който е предпочитан за търговски комплекси и логистични бази, от дълго време държат цена от 100 евро на кв.м", казва Катя Белчева. "Това са цени, близки до софийските", коментира собственикът на "БГСклад" Симеон Митев по време на онлайн конференцията на платформата наскоро. Той ги обяснява със слабото предлагане на свободни терени и интензивното търсене, най-вече от страна на големите търговски вериги.

Ценовият рекорд при терените в Шумен е от периода 2007-2009 г. - 220 евро на кв.м за 17 дка на бул. "Симеон Велики". Той е бил купен за мол, но световната финансова и икономическа криза осуетява плановете. Малко по-късно на същия булевард има сделки с терени в съседство за 180 евро на кв.м и за 155 евро на кв.м. "Свободните терени с добро местоположение и комуникации в града са малко и това водеше и води до спекулативни цени", казва Белчева.

На околовръстния път се предлагат терени с големина от 4 дка до 10 дка на цени от 18 до 25 евро на кв.м и вече има сделки. "Там дълги години не можеше да започне строителство поради липсата на изградени комуникации - ток и вода. В момента собственик строи производствено хале, преодолява редица предизвикателства и прокарва пътя на останалите инвеститори", обяснява Катя Белчева.

Засилен интерес към Индустриалния парк

Цените на терени в утвърдените индустриални зони на града с изградени комуникации са от порядъка на 40 до 60 евро на кв.м в зависимост от достъпа до главен път.

Засилен е интересът и към най-новата от трите индустриални зони в Шумен - Индустриалният парк (най-старата е около бул. "Мадара", а другата - около бул. "Ришки проход"), казва Елиза Цолова.

Паркът се намира в източната част в посока Варна в непосредствена близост до магистралата. Създаден е като публично-частно партньорство с общината в края на 2008 г. и привлича много големи, чужди и местни инвеститори. В момента разширява обема на предлагане на терени с изградена инфраструктура. "Повече от 85% от подзона А е продадена. Собственици са над 17 компании и работят няколко завода. От миналата година се изгражда новата подзона С, като се очаква местен бизнесмен да инвестира около 50 млн. лева на терен от 14 дка там", казва Катя Белчева.

Елиза Цолова отбелязва, че четири нови предприятия ще стартират изграждането на свои сгради в района на Индустриален парк. А до края на 2020 г. ще завърши вече започнатият строеж на новия завод за алуминиеви профили. Той е извън града в посока Мадара.

Жилищният пазар в Шумен се възстановява

Агенции регистрират леко покачване и при офертните, и при договорените цени

Шумен посреща началото на юли с активен пазар на недвижими имоти. И търсенето, и предлагането са на нива отпреди извънредното положение. Цените - също, а за някои имоти се забелязва и леко повишаване. Атрактивните селски къщи са хит на лятото. Тези основни тенденции на жилищния пазар в града очертава Мариян Великов, мениджър на "Адрес", кантора Шумен. Очаква те да се запазят още няколко месеца.

Ограничения при извънредното положение

"През първите седмици на извънредното положение сделките с жилищни имоти бяха силно ограничени, а търсенето на нежилищни почти изчезна", разказва той. И купувачи, и продавачи са се опитали да пренесат огледите в електронните платформи, за да избегнат физически контакти. Ограничаването на банковото кредитиране също принуждава някои купувачи да отложат планираните си покупки. Някои продавачи са се опитали да намалят цените и така да раздвижат пазара. Според Мариян Великов това "не даде резултат, тъй като неговото замръзване на онзи етап бе в резултат на други фактори, а не на ценова политика".

Възстановяване до леко покачване

Въпреки очакванията за по-дългосрочен спад в цените в момента те по-скоро са на нивата отпреди извънредното положение, добавя той. След около три седмици стагнация - в средата на април, търсенето също започва да се възстановява. В края на юни и началото на юли дори започва да се усеща леко покачване на нивата и при офертните цени, и при вече сключените сделки по информация на мениджъра на "Адрес". Веднага след разхлабването на мерките търсенето в Шумен на жилищни имоти се активира, но при други темпове. Около 25% от купувачите отложиха покупката на своя имот за периода след есента. А търсенето на жилищни имоти под наем намаля рязко с около 40% към момента, казва Елиза Цолова, управител на "Явлена" за Шумен.

Търсят се малки апартаменти и селски къщи

Съществува традиционно и постоянно търсене на малки апартаменти особено в атрактивни квартали на града като кв. "Добруджа", кв. "Тракия", кв. "Пети полк" и централните зони (Военното училище, пазарът, "Сити център" и др.). Липсата на сериозно предлагане поддържа цени от около 700 евро на кв.м, с вариации според състоянието, етажа, зоната, блока и околната инфраструктура. По информация на Елиза Цолова актуалните цени за покупка на панелни апартаменти са в рамките на 597 - 680 евро на кв.м, а на жилища монолитно строителство - 600 - 720 евро на кв.м. Средните наемни цени за апартаментите се движат около 153-230 евро на месец. В COVID ситуацията се наблюдава повишено търсенето на имоти в по-малките селища - на селски къщи с дворове. Засилва се и интересът към имоти с дворове в града, но изборът на такива жилища е ограничен.

Предпазливо към новото строителство

"Последните месеци търсенето на ново строителство донякъде намаля, защото няма яснота за ценовите нива и за банковата политика в дългосрочен план", казва Великов. Цените варират между 600 и 700 евро на кв.м, като зависят от качеството на строителството, допълнителните екстри, етапа на завършеност и индивидуалните характеристики на имота. Сградите, които вече имат Акт 16, се реализират по-лесно. Сериозен е и интересът към вече оборудвани и обзаведени апартаменти, като при тях цените достигат и 900 евро на кв.м по информация на мениджъра на "Адрес".