Облаци над бургаския имотен пазар

Икономическата несигурност ще се отрази върху търсенето и цените в някои сегменти

Незапочнатите строежи в Бургас вероятно ще изчакат по-добри времена. Търсенето на атрактивни парцели и земеделски земи обаче ще продължи

Боряна Генчева

Незапочнатите строежи в Бургас вероятно ще изчакат по-добри времена. Търсенето на атрактивни парцели и земеделски земи обаче ще продължи © Shutterstock

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Две сериозни пречки пред пазара на недвижими имоти в Бургас отпаднаха. Извънредното положение беше вдигнато и вече няма формални бариери между участниците на пазара и сделките. По всичко изглежда, и туристически сезон все пак ще има - макар и с по-късен старт, подпомогнат от държавата и вероятно слаб. Той традиционно рефлектира върху бизнеса с недвижимости по Черноморието. Очаква се пазарът, който преди въвеждането на извънредното положение вървеше добре, да се раздвижи. Какви обаче са тревогите на професионалистите в търговията с недвижими имоти, очертани още докато извънредните мерки бяха в сила.

Уязвимото ново строителство

С известно притеснение погледите са отправени към сегмента на новото строителство. "Той е най-уязвимият в сегашната ситуация. Евентуална финансова криза с непредсказуем размер и обхват ще засегне всякакви форми на инвестиционен бизнес, какъвто е и строителният", казва Димитър Желязков, регионален мениджър на "Адрес Бургас".

Това би ограничило предлагането на ново строителство, което през последните години се радва на засилено търсене. В съзвучие с тази тенденция през миналата година в Бургас стартират няколко по-мащабни строителни проекта върху големи територии, които предвиждат и изграждане на нова инфраструктура. Някои от тях са проектирани и с офисни площи - чието предлагане в града се оценява като недостатъчно.

"Сега банките преосмислят и променят режима за отпускане на кредити. Някои строителни предприемачи ще забавят темпото, най-вече тези, които не са си осигурили достатъчен финансов ресурс за строителството до Акт 15. Купувачите ще търсят предимно готов продукт", добавя Румяна Георгиева, член на УС на Национално сдружение "Недвижими имоти".

Купувачите на зелено, които го правят за печалба от продажбата на вече готовия продукт или инвестират с цел отдаване под наем, вероятно ще изчакат, без да изпускат пазара от поглед. Допреди извънредното положение продажбите на зелено бяха съществена част от пазара в града. "През изминалата година те се увеличиха и доближиха дела на сделките с вече построени имоти", казва Димитър Желязков. Банките обаче вече отказват ипотечни кредити за сгради на етап груб строеж (Акт 14).

Незапочнатите строежи вероятно ще изчакат по-добри времена. Търсенето на атрактивни парцели и земеделски земи обаче според експертите ще продължи. Земята е най-ограниченият ресурс край морето. А и там, където вече са в сила общите устройствени планове, промяната на предназначението й е в ход.

Очакван спад на цените

Преобладават очакванията за корекция на цените на недвижимите имоти в посока надолу. "Това е бавен процес и тепърва ще наблюдаваме и отчитаме трендовете. Определящи ще бъдат стабилността на банковата система, нивото на безработица и платежоспособност на населението. В случай че банките продължат да финансират при досегашните условия, очакванията са за малки и временни спадове в ценовите нива. Огромно влияние ще окаже и общото световно икономическо положение", казва Димитър Желязков.

В краткосрочен план прогнозата на Христо Вълчев, мениджър за Бургас на Luximmo Fines Estates, е, че продажните цени вероятно ще се свият средно с 5-10%, но това няма да е за дълго. Румяна Георгиева очаква спадът да е не повече от 10-15% и да засегне определени сегменти. "Обикновено реагират първи собствениците на надценените градски жилища, които твърдо са решили да продават в близките три месеца. Ваканционните апартаменти в презастроените райони на север от Бургас, които са собственост предимно на руски говорещи граждани, също може да променят цените си надолу. Все още обаче е рано това да се случи, тъй като има надежда за макар и слаб летен туристически сезон, а повечето от тях се отдават под наем", коментира тя.

"Прогнозата ни е, че спадът в цените първо ще се отрази на новото строителство, тъй като някои от инвеститорите не са подготвени за сегашната ситуация. А и строителните предприемачи винаги са били по-гъвкави и адаптивни спрямо пазара. При физическите лица, които продават, евентуалната корекция в цените ще зависи от финансовите им потребности към момента", добавя Стефка Томова-Дойчева, управител на "Явлена - Бургас".

Наблюдателите на пазара като цяло отказват да се ангажират с дългосрочни прогнози заради неяснотата как ще се развие ситуацията и колко ще продължи кризата.

Тревоги за ваканционния пазар

Туризмът е засегнат и последиците са налице - спад в търсенето на ваканционни имоти за покупка - за лично ползване и/или с цел инвестиция (отдаване под наем), казва Стефка Томова-Дойчева. Търсенето на имоти под наем за ваканция или за сезонно ползване също ще бъде занижено. Очакват се по-малко чуждестранни туристи в сравнение с предишни години, а част от купувачите на ваканционни жилища са от тези среди.

От значение е как ще реагират българските купувачи. През последните две години пазарът на ваканционните имоти в Бургас, особено в средния и ниския ценови сегмент, се радва на устойчив интерес от тях, казва Стефка Калчева, председател на регионалната структура на Национално сдружение "Недвижими имоти" в Бургас.

Запитванията за ваканционни имоти обикновено нарастват през първото тримесечие и според Димитър Вълканов, регионален мениджър на Bulgarian Properties за региона, в това отношение годината е започнала добре. Търсени са били ваканционни имоти в сегмента от 25 000 да 40 000 евро, основно от български купувачи. Предпочитани са Созопол и Лозенец, жилища в комплекси с добра инфраструктура, не много висока такса за поддръжка, близо до плажа и морето и до комуникации. Процесът обаче не успя да се развие, казва Димитър Желязков. Той очаква раздвижване и бързи сделки след отмяната на извънредното положение, но и отлив от пазара, ако продължат ограниченията за движението и пътуванията. От Bulgarian Properties казват, че още в първия ден след отмяната на извънредното положение вече са започнали да провеждат, и то доста активно, много огледи, отложени заради КПП-тата.

Румяна Георгиева очаква и друг тип несгоди при ваканционните имоти. "При тях - при апартаментите и новите селища от къщи, със сигурност ще се затрудни събирането на таксите за управление. Това ще се отрази негативно на компаниите, които ги управляват. Може би на места ще сме свидетели на промени в таксите, които сега са средно между 8 и 12 евро на кв.м, изчислено на база обща площ на апартамента. Ако собствениците не могат да ги ползват повече от две години, натрупват дългове към управляващата компания и предпочитат да продадат", добавя тя.

В същото време се наблюдава ръст в запитванията за къщи с дворове в тихи и спокойни райони с бърз достъп до града, по информация на Стефка Томова-Дойчева. Румяна Георгиева също очаква да се засилят търсенето и покупките на имоти за целогодишно живеене в крайградските селища и в крайбрежните градове на 20 - 30 минути от Бургас като Поморие, Созопол, Черноморец. Фактор в тази посока са дигитализацията и дистанционната работа, особено при младите хора. Пречка - лошата инфраструктура до и в селата с потенциал.

Преди извънредното положение

"Стабилен и активен." Така професионалистите в търговията с недвижими имоти определят пазара в Бургас от началото на годината до обявяването на извънредното положение на 13 март. "Стабилно търсене - стандартно за това време на годината. Стабилно ново строителство с преобладаващи покупки на зелено. Активен вторичен пазар", казва Христо Вълчев, регионален мениджър за Бургас на Luximmo Fines Estates. Това развитие се определяше от "активността на инвеститорите в сферата на жилищното строителство, ниските лихви по ипотечните кредити, ръста на доходите и спада на безработицата", обяснява Стефка Томова-Дойчева.

Пазарът е спокоен от последните две години (2018-2019 г.), с устойчива тенденция към плавно забавяне на повишението на продажните и наемните цените на жилищата, коментира Стефка Калчева, председател на регионалната структура на Национално сдружение "Недвижими имоти" в Бургас. От началото на годината цените запазиха нивата си от 2019 г., повлияни единствено от качеството и местоположението на имотите, добавя тя. Ръстът на средните цени на жилищата беше около 8% на годишна база и обемът на сключените сделки растеше плавно, но с постоянен темп, конкретизира Димитър Желязков. Според него търсенето като брой клиенти е изпреварвало предлагането. Отдава го на изгодните условия по ипотечните кредити и лесния достъп до тях. "Интересът е основно към ново строителство, но старото строителство си остана фактор на пазара. "Разликата в цените между новото и старо строителство беше минимална - в рамките на 10 - 15%", казва Милка Русева, брокер в Bulgarian Properties - Бургас.

По нейна информация средните цени на централните локации и кварталите около плажа са достигали до 1200 - 1300 евро на кв.м, а тези в по-отдалечените квартали са били около 400 - 500 евро на кв.м. Най-масово е търсенето за жилища в комплексите "Славейков", "Изгрев", "Зорница", "Меден рудник". Те са с развита инфраструктура и се паркира по-лесно, отколкото в центъра. В кварталите "Лазур" и "Братя Миладинови" средните цени са по-високи и това ограничава кръга на клиентите им. "При вторичното строителство най-предпочитани са имотите в кварталите "Лазур" и в центъра", по информация на Христо Вълчев. Купувачите с цел инвестиция за краткосрочно и дългосрочно отдаване под наем предпочитат районите в центъра и около Морската градина.

Според Стефка Томова-Дойчева в Бургас най-търсени са били жилищата с две спални, а при ваканционните имоти - с една. Средната цена на двустайните в града се движи около 60 000 евро, а на тристайните - около 80 000 евро. В Слънчев бряг се намират двустайни апартаменти за 30 000 евро и тристайни за около 50 000 евро. Димитър Желязков говори за ясна тенденция за засилване на интереса към тристайни и многостайните апартаменти.

По време на извънредното положение

Застой и намалена активност характеризират пазара на имоти при извънредното положение. През първите две седмици купувачи, продавачи, наематели, наемодатели заемат позиция на изчакване. Част от кандидат-купувачите се отдръпват заради невъзможността да се извършват неприсъствени огледи, други - за да се ориентират в развитието на икономическата ситуация, обяснява Стефка Калчева. "Работехме по сделки, започнали преди извънредното положение. Активността беше най-вече при предоговаряне на условията по тях", допълва. Стефка Томова-Дойчева.

През втората половина на април динамиката на пазара се възстановява - според Димитър Желязков до около 50% спрямо тази през март. Интерес започнаха да проявяват предимно български продавачи и купувачи. Наблюдава се активност от българи, живеещи в чужбина, които обмислят завръщането си в страната и избират за покупка Бургас и Южното Черноморие. Не се забелязваше отдръпване на продавачи - физически лица. Историята обаче помни и подобни реакции при сериозния спад на цените през 2010 - 2012 г.", казва Румяна Георгиева. Някои продавачи актуализираха офертите си, но с не повече от 5%, добавя Христо Вълчев. Наблюдаваха се корекции при определени оферти. Някои купувачи изискваха отстъпки, най-вече при имотите над средния сегмент, потвърждава Димитър Желязков.

"Появиха се наемодатели, които предложиха за дългосрочен наем имоти, реализирани до момента чрез платформите за настаняване. Имаше единични случаи на бонусни оферти - примерно завършване до ключ и кухненско обзавеждане на предишната цена "до тапа". Ако до 13 март преобладаващият интерес беше към големи апартаменти на цени между 50 000 и 70 000 евро, след това стана към малки апартаменти до около 30 000 евро. Голяма част от строителите изчакват. Някои планирани проекти не можаха да започнат, защото се забави издаването на разрешения за строеж. А и се притесняват дали ще успеят да продадат имотите с оглед на създалата се криза", отбелязва Димитър Вълканов.