🗞 Новият брой на Капитал е онлайн >>

Строителство и имоти

Офисният пазар в Пловдив - малък, но атрактивен

Макар офис пазарът в Града под тепетата да е едва на 5-6% от този в София, то той е вторият в страната

Първата част на Office park Plovdiv е завършена през 2016 г., а втората през миналата година.

Георги Куманов

Първата част на Office park Plovdiv е завършена през 2016 г., а втората през миналата година. © Димитър Марков

Имоти

Бюлетин на "Капитал" с мнения, данни и анализи за развитието на пазара на недвижими имоти в България и по света.

Темата накратко

Офисите в Пловдив са в пъти по-малко от тези в столицата, но градът е на второ място в страната.
Вследствие пандемията от ковид-19 големите пространства вече рядко се търсят, а споделените офиси процъфтяват.
Отделни офис проекти отпадат, но други се предвижда да бъдат изградени.

Движен от IT и аутсорсинг (BPO) сектора, според консултантите офис пазарът в Града под тепетата е втори в страната, но представлява едва 5-6% от този в столицата. Заради по-малките обеми пазарът в Пловдив не се радва на такъв интерес от големите консултантски агенции, какъвто има към столицата. Въпреки това сделки се извършват чрез тях, което им дава възможност да имат поглед над него, макар и не цялостен. Две от консултантските компании - Avalant и MBL, изготвиха и предоставиха на "Капитал градове" проучвания за офисния пазар в Града под тепетата, а от трета, Colliers, традиционно го включват в свое проучване за офис площите в големите регионални центрове извън столицата.

Основните акценти са, че пазарът е в пъти по-малък от този в София, но пък привлича все повече компании, които разкриват втория си офис в страната именно в Пловдив. Наблюдава се тенденция на отваряне на все повече споделени офис пространства, и то в крайни райони на града като индустриалните зони на юг и север. Поради относителния застой в сектора някои от съществуващите офисни проекти или такива, които бяха пред първа копка, биват преобразувани в търговски или жилищни площи. И за да бъде картината още по-цветна, въпреки по-горната тенденция големите собственици като Kamenitza office park на Георги Тотев и "Галакси инвестмънт груп", част от групата около "Винпром Пещера" (днес VP brands international), завършват проектите си и дори планират нови.

Обем 5-6%

Според наблюденията на консултантските агенции пазарът на офис площи се движи основно от IT и аутсорсинг компании, които избират Пловдив за свой вторичен офис. Макар и малко известно, в града също така са установили своите седалища в страната редица технологични компании като DraftKings (бившите SBTech), Reward Gateway, Delasport и Speedflow. "Освен по-големите наематели от тези индустрии през последните години наблюдаваме и повишена нужда от по-малки офиси за стартиращи компании или сателитни офиси за отделни екипи", коментира Иван Пармаков, съдружник в Avalant. Добавя: "За да отговорят на тази нужда, в града отвориха врати и дузина споделени офис пространства, или така наречените coworking пространства, като Regus и други местни брандове."

Той обяснява: "Големите наематели с офис 3000+ кв.м са все още една шепа в града, но за сметка на това наблюдаваме нарастваща активност при наема на площи в диапазона 200 - 500 кв.м." Дава пример с това: "Наскоро Avalant имаше възможността да консултира френската IT компания Proxiad при релокирането на техния офис във втората фаза на Office Park Plovdiv с размер 350 кв.м." И добавя: "Качеството на работната среда по никакъв начин не отстъпва на средата в софийския офис на компанията."

Според данни на MBL за първото тримесечие на тази година наличните офис площи клас А в Пловдив са около 137 хил. кв.м, като 105.5 хил. от тях са извън центъра на града. В широк център са 17.5 хил. кв.м, а в идеалния център са едва 14 хил. "Нивата на свободни площи в Пловдив (7.1%) са значително по-ниски от тези в София (17.2%) през Q1 2023", казват от екипа на MBL. Данните на Avalant от октомври показват, че офисите клас A и B в града са около 130 хил. кв.м, но тяхното проучване обхваща само площи, които се отдават под наем, т.е. не са за лично ползване на собствениците.

Colliers в свое проучване отново за първото тримесечие на 2023 г. посочват, че площите клас A и B в Пловдив са над 270.7 хил. кв.м. Разликата идва от това, че в доклада им влизат всички площи, независимо дали се отдават, или са за лични нужди. Според тяхното проучване едва 19% от всички офис площи се намират в централната градска част, а цели 56% са извън центъра. Делът на офисите клас A е 56%, а средната цена за тях е 9 евро на кв.м, докато за клас B е 5 евро. Според данните на MBL "наемите за офис площи клас А са с над 50% по-ниски от тези в София", като те са 8-10 евро/кв.м за Пловдив срещу 13-16 евро/кв.м за София. Според по-актуалните данни (8-11 евро) на Avalant не се наблюдава съществена разлика спрямо началото на годината.

В същия момент по данни на Пармаков цените за наем на офиси клас B се движат между 4.50 и 9 евро на кв.м, докато "такса поддръжка варира между 1 и 2 евро на кв.м за сгради клас А, а при сградите клас B е трудно да бъде идентифициран ценови диапазон, тъй като при някои сгради се наблюдават дори и по-ниски нива". Според проучването на MBL от началото на годината: "За разлика от София, в Пловдив не се наблюдават значителни отклонения в наема спрямо локацията. Офертните наеми в различните зони (вкл. индустриалните) са относително еднакви." Данните им показват: "В централната градска част има най-високо ниво на свободни площи (в София е точно обратното), което обяснява и липсата на по-високи наеми в района."

Пазарът на офис площи в Пловдив като активност и съществуващ сграден фонд представлява по-малко от около 5-6% от този в София, но категорично се очертава като втората най-голяма дестинация за развиващи се компании, като Варна и Бургас изостават осезаемо в тази категория.

Иван Пармаков

съдружник в Avalant

Според партньора в Avalant "една от основните причини все повече компании да избират Пловдив като своята следваща офис дестинация е наличието на квалифицирани кадри основно в сферата на IT и аутсорсинг" и допълва: "Стъпването на нови компании в града от своя страна стимулира строителството на нови офис центрове, които също се превръщат в положителен фактор при избора на подходяща локация и този кръг стимулира развитието на бизнеса в града."

Споделени пространства

Вследствие на пандемията от ковид-19 много компании именно в IT и BPO сектора наложиха на екипите си хибриден начин на работа, което им позволи да не увеличават наетите площи, макар броят на служителите им да набъбва. Пример за такива компании в Пловдив са Telus, UNIQA software-service Bulgaria и Global tech markets, новото подразделение на Delasport. Макар и пандемията да е отшумяла отдавна, други компании като TTEC все още не са върнали служителите си в офиса дори за хибриден модел на работа.

Така немалка част от офисните площи остават неизползваеми, а други без наемател. За по-малките компании, както и за големите, които не желаят да оборудват и поддържат собствен офис, на помощ идват споделените офисни пространства (co-working). Те се зараждат в България още през 2007 г. със стъпването в столицата на Regus. Днес групата IWG, част от която е брандът споделени офиси, оперира или е обявила за разкриване общо 14 локации из страната, всъщност в София и Пловдив. Засега останалата част на България разчита на по-малки или местни играчи.

В Пловдив IWG навлиза през 2018 г. чрез офиса си в ILI office center на бул. "Васил Априлов". Следващият бе обявен през есента на 2022 г. в офис сградата Kamenitza office park на Георги Тотев и неговия брат и бивш кмет на града Иван Тотев, като стартира работа в края на годината. През септември тази година бяха обявени три нови локации, една от които е предвидено да отвори до края на 2023 г., а останалите две - през март на следващата година.

И трите нови офиса ще бъдат под бранда HQ, който е нов за България. Интересното при тях е, че ще се помещават в индустриални зони. Едната ще е в Atrim Office Building на Атанас Топчиев, разположена в южната индустриална зона на града, в близост до надлез "Скобелева майка" и новия трезор на БНБ. Втората ще е разположена в административната сграда на строителната "Сиенит" на входа на града. Пловдивският строителен холдинг е основател на "Тракия икономическа зона", а собственици са Пламен Панчев и Валентин Кънчев. Третият и последен офис ще се намира във Flavia Business Park Plovdiv, разположен в сградите на бившия обувен завод "Петър Ченгелов", но познат като "Флавия". Собственик е Венцислав Венев, който от 2022 г. е председател на Българския туристически съюз (БТС), а от справка в Търговския регистър става ясно, че има участие в редица дружества, сред които е производителят на спортно облекло "Сивен".

Друг от играчите при споделените офис пространства в Пловдив е отворилият през 2020 г. клон на софийската верига Networking premium coworking. Съдружници в нея са Емил Шекерджийски и израелският гражданин Офир Енглин.

Сред местните играчи е споделеното пространство, част от офиса на софтуерната Infinite Lambda, създадена от българина Атанас Радев и унгареца Мартон Хубай. "По този начин се надяваме да можем да привлечем хора и експерти от града и региона и да разраснем нашата екосистема в бранша, така че да можем и ние, и те да се развиваме успешно заедно", разказа пред "Капитал" Радев при откриването на офиса преди година.

Отдръпване от пазара

Докато технологичните компании все по-рядко наемат големи офиси, а сегментът на споделени пространства разцъфва, част от нереализираните и ненужни офис пространства биват преобразувани. Пример за това е офисната част от близо 12 хил. кв.м разгъната застроена площ (РЗП) на реновирания през 2018 г. Plovdiv plaza mall. Очевидно последствията на пандемията от ковид-19 и невъзможността да бъде отдадена тя са причините днес да бъде преобразувана във втория обект в Града под тепетата на гръцката верига Jumbo.

За новия магазин от управата на мола обявиха още през лятото, но малко преди откриването му до "Капитал градове" достигна информацията, че той ще е на мястото именно на офис частта на търговския център. Лаконичният коментар от управата на мола за медиата съдържа единствено потвърждение, че офисната част се трансформира в повече от 8500 кв.м Jumbo. Останалата площ от неслучилото се офисно крило се очаква да бъде превърната във втория обект в Пловдив на веригата "Кино Арена", която през пролетта на тази година обяви откриване на няколко нови локации из страната.

Мениджър в софтуерна компания от града, пожелал да остане анонимен, разказа пред "Капитал градове" за преговори с управата на мола, в които неговият работодател е бил преди време. Според него: "За цената, която искаха, не предлагаха нищо, а самите офис площи представляваха голи пространства, приличащи по-скоро на складове." В крайна сметка компанията приема офертата на един от големите играчи на местния пазар.

Другият обект, който дори не достигна до офисния пазар, е сградата от втория етап на жилищния комплекс Lauta forest premium. Тя трябваше да се казва Lauta Tech Fort, да разполага с офисна площ клас A от около 11 хил. кв.м, разпределена на 11 надземни нива, а на два подземни етажа трябваше да има собствен паркинг. В момента сградата е в напреднало изграждане, но е взето решение да бъде преобразувана изцяло в жилища, които се продават на сайта на инвеститора "Бауленд". Управителят и собственик на дружеството Владимир Темелков бе потърсен от "Капитал градове" за коментар какво се е променило от първоначалните планове и защо сградата е препроектирана в жилищна. Отговор на зададените въпроси не бе получен до редакционното приключване на този текст.

Тримата големи

В Пловдив има между 10 и 20 сгради изцяло или частично с офис пространства. Малко от тях минават границата от 10 хил. кв.м отдаваема площ. Поради факта, че не за всички офиси в града се посочват реално отдаваемите площи, да се направи точна класация е трудна задача. Все пак могат да се отличат тримата най-големи собственици. Това са "Галакси инвестмънт груп", братя Тотеви и Веселин Чипев. Всеки от тях има по две офис сгради, като Георги Тотев планира да окупира лидерската позиция, като построи нова до 2025 г.

Атанас Петров и Антон Щерев от "Галакси инвестмънт груп"

След завършването през 2022 г. на втората ѝ фаза Office park Plovdiv се превръща в най-голямата офис сграда в Града под тепетата. РЗП е почти 20 хил. кв.м, а малко над 16 хил. е отдаваемата площ, която и извежда сградата на лидерското място. Намира се в район "Западен", в непосредствена близост до Mall Plovdiv и на метри от печално прославилите се през последната година и половина частни терени в парк "Отдих и култура". Първата фаза на проекта е завършена още през 2016 г., а втората е започната три години по-късно. Офис сградата има осем нива, включващи подземен паркинг, партер и шест офисни етажа. По информация на "Галакси инвестмънт груп", дружеството собственик, в сградата работят над 1000 души, а наематели са компании като OББ, SiteGround, Adastra, Digitall, Accenture и Proxiad.

Ситуацията след ковид-19 промени представите ни за традиционния офис. На първо място наложилата се тенденция за работа от вкъщи създаде необходимостта от новия тип хибриден офис - едно работно пространство, което е с високо ниво на безопасност, комфорт и умни peшeния. От друга страна - все по-голямата необходимост от пpocтpaнcтвa за рекреация и забавления, от отделни работни зони и допълнителни пространствени решения за колаборация на служителите.

Константин Бояджиев

управител на "Галакси инвестмънт груп"

10 години преди завършването на първата част от Office park Plovdiv в район "Северен" е открит Royal city, отново собственост на "Галакси инвестмънт груп". Комплексът, разположен на кръстовището на бул. "Дунав" с ул. "Победа", представлява композиция от сгради с различна функция - жилища, офиси, търговски помещения и питейни заведения. Основен акцент е 15-етажна офис сграда, която се използва от компаниите от групата на собствениците. Офисите, които се отдават, са разположени в пет двуетажни сгради с търговска част долу и офисна горе. Всяка сграда разполага със 776 кв.м отдаваема офис площ, като, взети заедно, те правят 3880 кв.м. По оценки на агенции заедно с площта във високото здание офисите в целия комплекс са близо 12 хил. кв.м.

Взимайки единствено отдаваемата площ в комплексите на "Галакси инвестмънт груп", общата им офисна такава е 20 300 кв.м, а това им отрежда първото място сред собствениците на офиси в града. До 2014 г. компанията е позната като "Галакси пропърти груп". Съдружници в нея са дружествата "Орбиас" и "Солатер" с крайни собственици съответно Атанас Петров и Антон Щерев. Според Търговския регистър двамата са действителните собственици на "ВП брандс интернешънъл" (до 2016 г. "Винпром Пещера").

В портфолиото на групата влизат няколко хотела и вилни селища по Южното Черноморие, предимно в Слънчев бряг, както и InterContinental и Hilton в София. В Пловдив са изградени или все още се изграждат няколко жилищни комплекса. От тази година дружествата на Петров и Щерев "Гълъбово солар БГ" и "Галакси РЕ" държат и управляват соларни паркове за 410 мВт, което ги прави лидер на пазара.

Георги и Иван Тотеви

Семейството на Георги Тотев също притежава притежава две офис сгради в Града под тепетата. Едната е Lime tree center, помещаващ се в стара сграда (към семейния хотел "Империал"), чиято реновация започва през 2014 г. и е завършена през 2016 г. Състои се от две тела с шест надземни етажа, като отдаваемата площ е 8114 кв.м. Основни наематели в нея са компании като Coolbox, ResultsCX (бившата 60K) и "БНП Париба лични финанси".

В началото на 2020 г. пък е открита чисто новата Kamenitza office park на бул. "Източен". Сградата разполага с 10.5 хил. кв.м отдаваема площ, която е разпределена на осем етажа. Има и подземен паркинг. Сред наемателите ѝ са Uniqa, A1, Draft Kings, Scale Focus, Speed Flow и Reward Gateway.

Офис сградата е първата завършена от проекта Kamenitza Park, който постепенно се разгръща на терен 30 дка на мястото на бившата пивоварна в Пловдив. Земята е купена през лятото на 2017 г. за 13.4 млн. лв. от три дружества ("Каменица хил резиденсис", "Каменица парк", "Каменица офис парк") на Георги Тотев и от "Каменица хил инвестмънт", което е свързано със строителната "Сиенит" и "Тракия икономическа зона". Фирмите на Тотев купуват 16.8 дка, а "Сиенит" - 13.6 дка. Частта на Тотев от комплекса е на финалната права, като единствено не е построен предвиденият от самото начало хотел.

На негово място ще бъде построена втора офис сграда, която ще бъде в непосредствена близост със сегашната. Пред "Капитал градове" Георги Тотев разкри, че тя ще има 10 хил. кв.м отдаваема площ и ще разполага със 150 паркоместа. Новата сграда е "проектирана да отговаря на най-съвременните изисквания по отношение на устойчивост, въглероден отпечатък, микроклимат, сградни технологии и същевременно да предоставя максимална гъвкавост и свобода при обособяване на работните пространства". Строителните дейности по нея е планирано да започнат през пролетта на следващата година и да е готова през третото тримесечие на 2025 г.

Тенденциите за отпадане на офис площи в Пловдив и засилване на споделените пространства не притесняват Тотев, който обяснява: "По отношение на запълняемостта разчитаме на отличните характеристики на новия продукт в комбинация с изградената ни през годините репутация на надежден партньор да спомогнат за генерирането на интерес от страна на потенциални наематели. Целта ни е да предоставим офис площи от ново поколение, които да спомогнат за привличането на нови за града компании."

Неговите лични наблюдения са: "Пазарът на офис площи в града е в относителен застой и основно търсенето е за по-малки по размер офиси, като двигател е нуждата от релокиране на компании, присъстващи вече в града, или от разкриването на второстепенни локации на компании, опериращи в София." За него предлагането надвишава търсенето и не очаква това скоро да се промени.

От нови сгради винаги ще има необходимост, тъй като изискванията на компаниите наематели по отношение на ефективност и устойчивост на сградите, комфортна работна среда, технологични иновации се променят изключително бързо и при всички положения новата сграда по-лесно би могла да отговори на актуалните тенденции. Съвременният офис се превръща по-скоро в място за срещи на служителите и в място, създаващо условия за колаборация между екипите, за креативност, както и за разпускане.

Георги Тотев

съсобствнеик в "Каменица офис парк"

Георги Тотев очаква тенденцията за търсене на по-малки офис площи да продължи и през следващата година, като споделя, че очаква 2024 г. "да бъде годината, която ще покаже дали хибридният модел на работа е тук, за да остане, или компаниите ще прибягват до все по-иновативни методи за привличане на служителите обратно в офисите".

Общата отдаваема площ, собственост на братята Тотеви (бившият кмет Иван Тотев също е вписан в Търговския регистър като действителен собственик на "Каменица офис парк"), е 18 614 кв.м. С построяването на втората офис сграда върху терена на бившата пивоварна тя ще набъбне до близо 28-29 хил. кв.м, а това ще изстреля семейство Тотеви на върха.

Веселин Чипев и "Кепитъл холдинг груп"

Capital city center и Capital trade center са офис проекти на "Кепитъл холдинг груп" АДСИЦ, зад което стои почетният консул на Молдова за областите Пловдив, Стара Загора и Хасково Веселин Чипев. В Търговския регистър е посочен като представител и член на съвета на директорите на дружеството, като е свързан с над 10 фирми, сред които охранителна, местна пловдивска медиа и транспортна. Сред бизнесите са още производство на машини и дистрибуция на материали за цигарената индустрия. Не на последно място в портфолиото на групата от компании влиза и четиризвездният Royal spa във Велинград. В края на лято 2022 г. имената на Чипев и "Кепитъл холдинг груп" се завъртат в общественото пространство покрай неправилното според протестиращи граждани събаряне на бивш тютюнев склад в непосредствена близост до Capital city. По същото време сграда, бивш склад, е съборена и от дружество на "Галакси инвестмънт груп", която пък през 2016 г. горя в избухналия тогава съмнителен пожар. Последвалата проверка на прокуратурата относно двете сгради приключва, без да бъдат открити нередности.

През лятото на 2009 г. е открита 11-етажната сграда Capital city center. Инвестицията е около 30 млн. лв., а РЗП е над 13 хил. кв.м, разпределени в жилища, офиси и търговски обекти. Офисната площ клас A е 5500 кв.м, обособена в два сектора на общо шест от етажите. Сградата разполага със 70 паркоместа в подземен и надземен паркинг.

Capital trade center на бул. "Менделеев" до слабо функциониращата спортна зала "Колодрум" е вторият офис проект на групата и е открит през 2016 г. Разполага с около 10 хил. кв.м отдаваема площ, а основен наемател там е BPO лидерът в страната Telus. В момента към сградата се довършва второ крило, което години наред стоя на груб строеж. С него общата офисна площ трябва да достигне 15 хил. кв.м.

С наличните към момента офис площи в двете сгради общата офис площ на Веселин Чипев възлиза на 15.5 хил. кв.м, което му отрежда на този етап трето място. След пълното завършване на втората част на Capital trade center ще си оспорва втората позиция със собствениците на "Винпром Пещера".